ボロ戸建不動産投資の利回り目安は?【利回20%以上が合格点の理由を解説】

不動産投資初心者

・利回りってなに??どうやって計算したら良いの?

・本当に戸建不動産投資で利回り20%以上できるの?

この記事では、上記の方向けに関する記事です。

ブログ管理人

2015年より不動産投資を始めました。

現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。

家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。

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こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。

不動産投資を行う場合に、基準となるのが”利回り”です。

今回は、「ボロ戸建て不動産投資において、利回りの目安をどのくらいを想定しておけばよいのか」を詳しく解説していきます。

ボロ戸建て不動産投資において利回り目安

表面利回り20%以上を目標

ボロ戸建不動産投資を行う場合、表面利回りを20%以上を目標に行っています。

投資で、利回り20%以上といえばかなり高い数字になります。

なぜ、それほど高い数字を目安にするのかその理由を詳しく解説していきます。

また、利回り計算についても具体例を交えて、解説していきます。

ボロ戸建不動産投資の利回り目安は?【利回20%以上が合格点の理由を解説】

実際にボロ戸建て不動産投資を行っていると、物件自体古いためにメンテナンス・修繕の必要があります。

購入当初は、リフォームを行うため物件は綺麗になるのですが、あくまで物なので、日々劣化していきます。

なるべく早くに初期にかかった費用を回収しておき、次のメンテナンス・修繕に備える必要があります。

つまり、表面利回り20%という高利回りぐらいがちょうど良い基準だと思い、「目標利回り設定」にしているのです。

「投資表面利回りの計算方法」

不動産投資において、投資の基準となるのが「表面利回り」です。

「表面利回り」

家賃収入 / 物件価格(リフォーム費用含む)

物件価格に対してどの程度の家賃収入が得られるかという表面的な収益性を表す数値。

実際に、表面利回りとはどうやって計算するのか

具体例をもとに計算していきます。

物件価格が150万円 リフォーム費用が100万円の戸建て物件

家賃収入:毎月4.5万円

(家賃4.5万円×12ヶ月) ÷ (物件価格150万+リフォーム費用100万) = 表面利回り21.6%

表面利回り21.6%だけでは、数字のイメージよく分からない場合は、

1÷表面利回りの計算をしてあげると、どのくらいの年月で掛けた費用を取り戻すことができるか計算できます。

上記の例に当てはめると、

1÷21.6% = 4.62年

つまり、約4年半の間で元が取れる計算になります。

「現在の戸建て不動産実績」

これが、私が持っているボロ戸建て不動産の一覧です。

戸建て不動産一覧

2015年 1棟目戸建て物件 物件価格150万 リフォーム30万 家賃3.5万 表面利回21%

2015年   2棟目戸建て物件 物件価格250万 リフォーム50万  家賃5.0万 表面利回20%

2016年 3棟目戸建て物件 物件価格100万 リフォーム400万  家賃5.6万 表面利回15%

2018年 4棟目戸建て物件 物件価格200万 リフォーム200万  家賃5.5万 表面利回13%

2018年 5棟目戸建て購入   物件価格100万  リフォーム450万  自宅として改修

2019年 6棟目戸建て物件 物件価格200万 リフォーム100万 家賃4.8万 表面利回19%

2019年 7棟目戸建て物件 物件価格150万 リフォーム350万 家賃8.0万 表面利回21%

2019年 8棟目戸建て物件 物件価格230万 リフォーム70万 家賃5.5万 表面利回22%

平均表面利回り 19.08% (目標20%以上にしていますが、少し届いていないのが悔しいです!)

1÷19.08% = 5.24年

つまり、約5年間で元が取れる計算です。

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「表面利回りと実質利回りの違い」

表面利回りは、不動産投資におけるあくまでも参考数値的に思った方が良いです。

なぜなら、不動産投資を行う場合、物件価格以外の諸経費支出があるからです。

その物件価格以外の「諸経費支出」を入れて、計算した利回りのことを「実質利回り」といいます。

実際に物件を購入するのに検討するのは表面利回りと「実質利回り」を計算しましょう。

「実質利回り」

家賃収入 / 物件価格(リフォーム費用含む)+「諸経費

「実質利回り」の、以下の「諸経費」を換算します。

「諸経費」の一覧

修繕改修費:管理費・修繕・メンテナンスなど

税金:固定資産税・不動産所得税

保険費:地震保険・火災保険

返済利息:建物の借入金の「利息」(土地は対象外)

不動産手数料:仲介手数料、不動産更新手数料、広告費

登記手数料:司法書士報酬費、登録免許税

ボロ戸建て不動産の場合、物件によって費用が変わってくるので一概に言えないですが、

家賃収入の20~40%は、諸経費がかかってくると思った方が良いです。

つまり、表面利回り20%の物件でも、実質利回りは12~16%程度まで下がる想定です。

実質利回り物件によって大きく変わるため、購入前のシュミレーションで具体的に計算することお勧めします。

インターネットの不動産サイトや不動産営業マンが出してくる資料には、表面利回りしか記載されていないのが一般的です。

基本的、実質利回りは自分で計算する必要があります。

税金・保険費・返済利息・不動産手数料・登記手数料に関しては、購入前に見積もりを取ればわかります。

修繕改修費は物件ごとに大きく変わってる部分になるため、例えば施工業者に相見積もりを取るなどして、正確な費用を算出してみましょう。

「ボロ戸建不動産は、利回りが大きいがリスクも大きい」

とはいえ、表面利回りが20%を取れる投資は、ボロ不動産投資ぐらいしかありえません。

実際に、国債0~1%、株式配当投資は2~3%、投資信託(インデックス投資)4~6%、新築不動産投資3〜5%が一般的とされているので、ボロ戸建て不動産の利回りの高さがわかります。

ただし、利回りが良いという事は、反対にその分のリスクも大きいです。

表面上の利回りに目が眩み、実際にかかってくる費用の計算を怠るとお金を失うことになりかねません。

つまり、先ほど紹介した、実質利回りを正確に把握することでリスクとリターンのバランスを知っておく必要があります。