この記事では、上記の方向けに関する記事です。
ブログ管理人
2015年より不動産投資を始めました。
現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。
家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。
こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。
全国的に空き家が増加してきています。それに伴い、空き家のまま放置されて老朽化が進んだボロ廃屋が目につくようになってきました。
空き家の増加は、町の景観悪化や害獣の巣窟になり、社会問題になりつつあります。
戸建て不動産投資は、空き家問題の解決手段の一つです。
使わなくなった空き家を賃貸物件として再生することで、「空き家所有者」「入居者」「町」の３方良しになると思っています。
そこで今回は、【空き家歴10年以上】ボロ廃屋物件を賃貸物件に再生させた方法を紹介していきます。
この記事は、私が実際にボロ廃屋物件を再生した事例を紹介します。
「空き家歴10年以上のボロ廃屋物件」
この物件は、空き家歴が10年以上でした。
石塀や庭付きの古風な平屋の建物になります。
さらに物件内部は、かつての住民の残材や動産が散らばっており、まさにボロ廃屋状態でした。
価格：150万円
築年数：不詳(昭和初期から増築を重ねる)
間取り：5DK
平家の５DKのため非常に大きな建物です。
敷地も100坪を超えており、庭も整備をされていた頃は、相当格式の高い家だったことが想像できます。
物件を購入する経緯は、この周辺の地域の空き家活動組織の方と縁があり、使っていない空き家があるから見てみないかとお声を掛けてもらいました。
初見では、建物が大きすぎて使い方が想像できず、購入をどうしようかと悩んでいました。
しかし、過去の物件は小さめな戸建て物件がメインだったこともあり、冒険する意味でもこの物件の再生に挑戦することにしました。
「再生リフォーム内容」
リフォーム内容、は以下の通りです。
・全水廻りの改修
・内装改修
・一部間取りの変更
・床下の改修(追加分)
・床下張りはDIY
「全水廻りの改修」
元々のキッチン・トイレ・洗面・浴室などの水廻り設備は老朽化のため使用することができない状態でした。
そこで、すべての水廻りを一度解体して、新たにリフォームし直すことにしました。
それに伴い、給排水配管設備も改修する必要がありました。
キッチン：昭和的なキッチンを処分。賃貸向けの公団キッチンを設置
トイレ：便器自体が未使用だったこともあり、内装のみを改修。便器は再設置で対応
洗面器：既存の洗面器を処分。新しく洗面台を設置
浴室：昔ながらのタイルフロを解体。ユニットバスを設置
給湯器：電気温水器が設置してあったが竹林の浸食により故障。新規灯油ボイラーに入れ替える
「内装改修」
内部は、腐食が大きかった床をメインに改修。
既存の古民家の良さを活かし、最低限の内装リフォームを行う
畳：既存の畳は腐食していたため、新畳に入れ替える
床：一部畳の箇所をフローリングに改修する
壁：水廻りや壁造作部分のみ新たに壁紙を貼り直す
天井：原則既存のまま
「一部間取りの変更」
水廻りと台所・食堂周辺の一部間取りを変更
水廻りを一か所に集結させて、使い勝手の良い導線を意識した。
「床下の改修(追加分)」
これは当初予定外だったのですが、解体を進めて行くにつれ、床下が思ったよりも老朽化が進んでいることが分かりました。
このまま床下を置いておくわけにはいかず、追加工事として、老朽化した床を全て撤去して新たに入れ替えることにしました。
床下をめくったついでに、白蟻の防蟻処理も行いました。これで10年先まで大丈夫な頑丈な床にすることができました。
「床下張りはDIY」
床下の改修が当初予定外のことだったこともあり、リフォーム全体で予算オーバーになっていました。
そこで少しでも費用を抑えるためにも自分のできる作業は、DIYで施工することにしました。
今回DIYで行った作業は、床板張りです。
床板張りは、10回以上経験済みなので、道具も揃っており問題なく作業はできます。
作業自体は3日で終了しました。これで大工手間10万円ほどを節約することができ満足です。
「費用を公開」
ボロ廃屋物件を再生するための費用を公開します。
水廻り改修：200万円
内装改修：50万円
間取り変更：50万円
床下改修：30万円
その他：20万円
合計：350万円
ざっくりとした費用ですが、上記のような内訳になります。
やはり、水廻りを全面改修するのは結構費用がかかります。
なるべく既存を活かしてリフォームを行ったので、コスト自体は通常のリフォームと比べて、かなり抑えてできたと思っています。
追加工事により、床下改修が必要になったことは予想外でしたが、ボロ物件ではよくあることです。
今回のリフォームで、床の老朽化部分の改修を行えたことと、一部DIYを行ったことにより費用を下げることもできたので、今回は良しとしています。
「まとめ」
以上、「【空き家歴10年以上】ボロ廃屋物件を賃貸物件に再生させた方法」になります。
ボロ廃屋物件を、賃貸物件に再生は可能です。
元所有者がどうすることもできずに放置したままの廃屋を、キレイな住まいにするのは、多少の経験・DIYスキルがないと初心者には少しハードルが高いですが、慣れてくると楽しいです。
この物件の入居付けですが、リフォーム前から企業さんの入居が決まっていました。
そのため入居募集をすることなく、無事に賃貸物件を完成させることができました。
冒頭で紹介しましたが、使わなくなった空き家を賃貸物件として再生することは「空き家所有者」「入居者」「町」にとって３方良しです。
引き続き、戸建て不動産投資を行いながらも、積極的に空き家再生を行っていきたいです。
このブログでは、不動産投資をメインに自分の実体験をもとに役に立つ情報発信をしていきます。
この記事を読んで何か参考になれば嬉しいです。
Follow @inaka_ninjin
・ボロ物件再生に興味があるけど、どうやって再生させたらいいのだろうか？
・空き家歴10年以上の物件は、解体するしかないのかな？