この記事では、上記の方向けに関する記事です。
ブログ管理人
2015年より不動産投資を始めました。
現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。
家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。
こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。
戸建て不動産投資の最大のリスクは、空室リスクです。
空室では収益となる家賃が入ってこず、不動産もただの負債になってしまいます。
そのため、不動産オーナーにとっては空室を少しでも無くすことが、不動産投資で重視すべきことになってきます。
私自身、賃貸物件の繁盛時期が過ぎた春〜夏ごろに入居募集を行ったことがあります。
その時に、不動産業者任せだけでは、入居がつかない可能性があると思い、自ら動くことにしました。
結果、無事に１ヶ月以内に、入居づけをすることができました。
その経験から今回は、「戸建て賃貸物件で”空室対策の方法”」について詳しく解説していきます。
「戸建て賃貸物件で”空室対策の方法”」
・複数の仲介業者をまわる
・ニーズに合わせたリフォームをする
・ライバル物件の調査
・外国人、ペット入居可にする
・看板を作り入居募集のPR
以上が、「戸建て賃貸物件で”空室対策の方法”」になります。
詳しく解説していきます。
「複数の仲介業者をまわる」
まずは、複数の不動産仲介業者さんに賃貸募集の依頼をかけることにしました。
「物件の案内チラシ」を自分で作成して、各不動産仲介業者へ依頼をかけました。
・物件住所
・地図
・公共交通機関
・築年数
・家賃設定
・入居可能日
・物件写真
・間取り
これらの物件情報をあらかじめ整理してあげると、仲介業者さんは物件募集に専念することができます。
複数の仲介業者さんから募集をかけることによって、なるべく広く情報発信を行います。
「ニーズに合わせたリフォームをする」
ただ単に物件をきれいにリフォームするだけでは、他のライバル物件と差がなくなります。
それではどのようなリフォームをしたら良いのでしょうか？
それは、”入居者のニーズに合わせたリフォーム”を行うことです。
例えば、和室の畳部屋を現在の生活スタイルに合わせた床板に変えることや、清潔感のあるように水廻りを中心にリフォームを行うといったことです。
戸建不動産投資の場合、リフォームをやりかけるとあちらこちらと気になって範囲のきりがありません。
そこで、入居者が求める物件に合わせた住まいにしていくことが大切です。
・水廻りを清潔に
・部屋は明るめ
・防犯に強い
・車が停めやすい
・バリアフリー
以上のこと以外にも入居者によって、様々なニーズがあります。
自分が戸建て物件に住むのであれば、どんな環境が良いかを想像して物件に反映してあげることもありです。
「ライバル物件の調査」
そして、物件を探している方はそれらの物件を比較して、条件の良い方へ入居を決めていきます。
そのために、ライバル物件の調査は欠かせません。
ライバル物件の調査方法は、不動産サイトを見て自分が募集している周辺の物件を検索します。
似たような条件の物件があれば、入居希望者にとってライバル物件として自分の物件と比較対象にされるでしょう。
そのために、ライバル物件を調査して、自分の物件がライバル物件よりも魅力のある条件にすれば良いのです。
立地以外は条件を変えることができるので、ライバル物件と比較して自分の物件条件をよくしていきます。
・家賃
→ライバル物件より1000円でも安ければ、入居希望者の印象は大きく変わります。
1000円であれば年間で12000円の差額なので、入居が決まるのであれば問題ありません。
・物件写真
→ライバル物件よりも分かりやすくきれいな写真で好印象なイメージを心がけます。
お勧めは一眼レフの広角レンズで撮影することです。
・お得な特典
→フリーレント(敷金・礼金0円)といった入居者が入りやすいお得な条件でライバル物件との差をつけます。
・家具家電付き
→新生活セットを購入して設置しておけば、引越しの際に入居者の負担を減らすので、とても喜ばれます。
冷蔵庫・洗濯機・電子レンジ・炊飯ジャー・トースターなどの５万円程度で新生活セットを購入することができます。
「外国人、ペット入居可にする」
私の物件では、外国人、ペット入居可にしています。
いまだに外国人、ペット入居可をするオーナーさんは少ないため、入居が決まりやすいからです。
一度、外国人さんで猫を３匹飼っている方に入居いただいたことがありました。
日本語は全く通じませんでしたが、外国人対応に強い仲介業者さんに入ってもらったので問題なく対応できました。
その後も、ペット入居可の条件でいくつかの入居が決まったことがあります。
ペット入居可が不安だと思われる方は、こちらの記事で詳しく解説しています。
外国人・ペット入居可にする戸建て物件は、多くありません。
逆を言えば、外国人・ペット入居可にするだけで、競合する物件との差別化になります。
私は差別化を見据えて、物件によっては外国人・ペット入居可しています。
予想通り、ペットを飼われているファミリー層の方からの問い合わせがあり、客付けがスムーズにいきました。
「看板を作り入居募集のPR」
入居募集をするには、物件に入居募集看板を設置する方法が効果的です。
ベターな方法ですが、周辺に住む人や通りがかりの方の目に留まり、人つづてで情報が入ってきます。
一つ工夫としては、入居募集看板にQRコードをつけています。
そのQRコードをスマホでかざすと、不動産仲介業者さんのホームページにリンクされて、物件情報を見れるようにしています。
少しでも物件に興味がある方は、この方法で、すぐに物件の条件を知ることができるので非常に分かりやすい方法かと思います。
「まとめ」
・複数の仲介業者をまわる
→複数の仲介業者さんから募集をかけることによって、なるべく広く情報発信をする。
あらかじめ物件情報のチラシを作ってあげると仲介業者さんに親切。
・ニーズに合わせたリフォームをする
→自分が戸建て物件に住むのであれば、どんな環境が良いかを想像して物件にリフォームを行う。
・ライバル物件の調査
→ライバル物件を調査して、自分の物件がライバル物件よりも魅力のある条件にすれば良い
・外国人、ペット入居可にする
→外国人・ペット入居可にする戸建て物件は、多くありません。
逆を言えば、外国人・ペット入居可にするだけで、競合する物件との差別化になる
・看板を作り入居募集のPR
→入居募集看板にQRコードをつけて、物件の情報をスマホで見れるようにしておくと親切
以上、「戸建て賃貸物件で”空室対策の方法”」になります。
空室対策は、不動産仲介業者に任せることではないか？と思われるかもしれません。
もちろん不動産仲介業者さんに任せても良いですが、私の場合は、自分でできることは少しでも動き、不動産仲介業者さんと協力して早く入居を決める方が良いと思っています。
常に満室、ニコニコ経営が不動産投資家の理想です。
不動産投資家は、理想に近づくために空室対策が必須になります。
少しでも今回の記事の情報が役に立ったと思ってもらえると嬉しいです。
このブログでは、不動産投資をメインに自分の実体験をもとに役に立つ情報発信をしていきます。
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・戸建て賃貸物件の空室対策が知りたいなぁ
・空室が出たのだけれども、どうして空室を埋めれば良いのかな？