築50年以上の古民家を買ってみた【賃貸物件として活用】

不動産投資に興味がある人

・不動産投資に興味があるけど、新築物件しか方法はないのかなぁ

・築古物件なら金額も安いし手が出しやすい。けど買っても大丈夫かなぁ

この記事では、上記の方向けに関する記事です。

ブログ管理人

2015年より不動産投資を始めました。

現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。

家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。

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こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。

私が保有する戸建て物件のうち3棟は、築50年を超える超築古物件になります。

その3件は現在入居中であり、快適に暮らしてもらっています。

一般的に古民家のイメージは、物件の老朽化が激しく、リフォームをするのにコストがかかるとされています。

私は、必要最低限のリフォームを行うことでコストをコントロールして、収益物件にしています。

【ボロ物件リフォーム】古民家カフェ風賃貸物件にしてみた

そこで今回は、「築50年以上の古民家を買ってみた【賃貸物件として活用】」を詳しく解説してきます。

私の実体験をもとに解説。築50年以上の古民家を購入して、賃貸物件として活用した実践記を公開していきます。また、築50年以上の古民家の購入チェックポイントも解説しています。

この記事を読むメリット

・購入してもいい古民家を見分ける方法を解説しています

・築50年以上の古民家を賃貸物件にする方法がわかります。

築50年以上の古民家を買ってみた【賃貸物件として活用】

まず、「築50年以上の古民家でも本当に賃貸物件にできるか?」という疑問があるかと思います。

築50年以上の古民家で賃貸物件にできるか?

物件によるが、リフォーム次第で入居付ができる

築50年を超える超築古物件でも、物件によっては十分に活用できるものも存在します。

ただし、築50年を超えるので古いことは確かです。

では、具体的にどのような築50年以上の古民家で賃貸物件にできるか?を詳しく解説していきます。

「築50年以上の物件って大丈夫なのか?」

築50年を超えていますが、住むには全く問題ありません。

疑問に思うのが、「築50年以上の物件って大丈夫なのか?」ということですが、

それはリフォームをすることによって、十分に賃貸物件として活用できるものにすることができます。

その理由は、例え物件が古くても、リフォームによって、物件自体の見た目や性能は、新築同様にすることが出来るからです。

ただし、リフォームも費用対効果になるので、あまりにも費用が掛かる物件に関しては、利回りが下がるので、お勧めできません。

費用対効果が高いリフォームの方法【コスパが良い方法を紹介します】

「良い古民家物件を見分けるポイント」

築50年以上のすべての物件が良いというわけではありません。

築50年を超える物件は比較的安い物件が多いので、安さだけで購入してしまうと負債になることがあります。

負債にならないために「客付できる超築古物件を見分ける点」を解説していきます。

「客付できる超築古物件を見分ける点」

①屋根・基礎がしっかりしている

②構造材に歪みが少ない

③建物規模が大きすぎない

④敷地内に駐車場スペースがある

詳しいチェック項目はこちらの記事へ

中古物件の内覧でチェックすべき6項目【戸建不動産投資家が解説】

①屋根・基礎がしっかりしている

建物老朽化は、屋根と基礎からやってきます。

屋根が老朽化すると雨漏れがして、家が湿気てきます。

また、基礎が老朽化すれば家が傾いてきます。

屋根・基礎は家の根本になります。

そのため修繕するには多額の費用が掛かってきます。

なるべく、屋根と基礎に歪みのないしっかりとした物件を選びましょう。

必要であれば、レーザー水平器を現場に持ち込み確認してみてください。

部屋間で3cm以上の歪みがあれば、物件としては危険です。

②構造材に歪みが少ない

構造材とは、柱・土台・梁・桁のことを指します。

これらは人間でいうところの背骨に当たり、入れ替えるには大変な手間がかかります。

もし構造材に歪みがあれば、地盤沈下やシロアリ被害を疑った方が良いです。

そのため、構造材の歪みが少ない物件を選ぶのが良いでしょう。

構造材を確認するには、上記と同じくレーザー水平器もしくは普通の水平器を当てて、簡易的に調べることもできます。

柱の上下間で1cm以上の歪みがあれば、危険です。

③建物規模が大きすぎない

築古物件の場合、建物が大きい場合があります。

建物規模が大きいのをすすめない理由としては、メンテナンスに手間がかかるからです。

築古物件は、建物全体の老朽化が進んでいるため、必ずメンテナンスが必要になります。

あまりに大きすぎるとメンテナンスをするのが大変になりコストが大きく掛かってくるので、

できれば「平屋」や「2DK」程度の間取りが良いです。

④敷地内に駐車場スペースがある

以前も紹介しましたが、戸建て物件に駐車場があるだけで客付力が大きく変わってきます。

そのため、多少物件が築古だとしても、駐車場があるだけで家賃を調整すれば、決まりやすいと思います。

【地方不動産投資】 ”客付け力を上げる賃貸物件”の特徴

「築50年以上の物件を買ってみた」

ここでは、私が購入した超築古物件について、事例の紹介をしてイメージしてもらえればと思います。

物件情報

2016年購入

戸建て物件 築年数50年以上

物件価格100万 リフォーム400万  家賃5.6万 表面利回15%

古民家をリフォームして、現在は賃貸物件にしています。
リフォーム内容

・キッチン・トイレ・洗面所等の水廻り改修

・和室4間改修 (床組・床板やり変え、和室から洋室へ)

・採光窓取付け

この物件は築50年以上の築古物件ですが、リフォームを行い入居募集後2週間で入居が決まりました。

購入から3年半経ちますが、現在でも入居いただいています。

詳しいリフォーム内容はこちらの記事で紹介しています。

100万円でボロ戸建てを購入”賃貸物件として再生”【費用公開】 

「まとめ」

以上、「築50年以上の古民家を買ってみた【賃貸物件として活用】」を解説していきました。

築50年以上の古民家で賃貸物件にできるか?

物件によるが、リフォーム次第で入居付ができる

ただし、以下の条件を必ずチェックする

①屋根・基礎がしっかりしている

②構造材に歪みが少ない

③建物規模が大きすぎない

④敷地内に駐車場スペースがある

以上の条件を満たすことで、古民家でも賃貸物件にすることは十分に可能です。

また、古民家再生の場合、オーナーのライバルが少ないため、比較的ブルーオーシャンです。

そのため、買い付けが自分の言い値で通ることが多いです。

仮に通らなくても超築古物件なので、それまでだと思い、すんなり諦めても良いかと思います。

戸建て不動産投資の一つとして、この記事の内容を参考に、古民家に挑戦していただくのも投資の一つかもしれません。

このブログでは、不動産投資をメインに自分の実体験をもとに役に立つ情報発信をしていきます。

この記事を読んで参考になれば嬉しいです。