この記事では、上記の方向けに関する記事です。
ブログ管理人
2015年より不動産投資を始めました。
現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。
家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。
こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。
ストック住宅の見直しとして、中古住宅を購入・リノベーションして、新たな住まいにするという大きな流れができてきました。
しかし、中古住宅を求めるユーザーは、建築・不動産については素人です。
不動産業者の言われるがまま物件を買ってしまい、あとで後悔したという声もあります。
私は2015年から不動産投資を行っており、過去中古住宅を内覧してきた数は100件以上で、これまで10件の中古住宅を購入してきました。
その経験から、「”中古住宅を購入する人”が確認すべき12項目」を詳しく解説していきたいと思います。
これから中古住宅を購入して、住まいにされた方の参考になれば嬉しいです。
”中古住宅を購入する人”が確認すべき12項目
- 物件の築年数
- 売りに出す理由は
- 物件の構造は何か
- 登記が現状と一致しているか
- 物件価格は妥当か
- 雨漏れ、構造欠陥がないか
- リフォーム費用がどのくらいかかるか
- 災害エリアに入っていないか
- 動産の処分は誰がするのか
- 近隣に異常者はいないか
- 耐候性に強いか
- 自分の理想の暮らしを実現できるか
以上が、「”中古住宅を購入する人”が確認すべき12項目」になります。
詳しく、一つずつ解説していきます。
「物件の築年数」
物件の築年数を知ることで、どのくらいの年代の施工方法で建ったのか、また当時の耐震性の新旧もわかります。
例えば、築年数が20年以上経っている場合でお風呂・トイレ・キッチンなどの当時のままであれば、設備の劣化により入れ替えが必要になってきます。
また、昭和56年以降の物件であれば、”耐震性に注意”が必要です。
なぜなら、昭和56年(1981年)6月1日の建築基準法改正により、新耐震基準が設けられました。
それ以前の建物は、原則として旧耐震基準で建てられている可能性が高いからです。
物件の築年数は不動産屋さんに確認をするか、登記簿藤本を確認すると築年数が記載されています。
「売りに出す理由は」
物件を売り出す理由を知ることで、物件を値引きができるのか、過去どのような暮らしをしており、現在物件の管理をどの程度してきたのかが想像できます。
売りに出す理由が、所有者が物件を必要としていないとすれば、物件価格の値引きが可能でしょう。
また、相続による物件売却であれば、その物件自体に愛着がなく即金性を求めていることもあります。
売りに出される理由は様々ですが、大抵の場合は何らかの理由があり、物件を処分する必要はあるからです。
その理由は、中古住宅の仲介業者さんに聞けば、大抵教えてくれます。
「物件の構造は何か」
建築物の構造は、大きく分けて３種類あります。
・木造・・・木を使用した構造です。
老朽化しても腐った木材の入れ替えができるためメンテナンスがしやすいのが特徴です。
昔から日本にある伝統工法で、日本の住宅では最も戸数が多いです。
・鉄骨造・・・鉄材を使用した構造です。
木材よりも強度が高いことから、大空間や３階建など特殊な住宅に用いられることが多いです。
主に、店舗や大規模住宅に用いられることが多いです。
・鉄筋コンクリート造・・・鉄筋とコンクリートの両方で強度をもたてせ、最も耐久年数が高く頑丈な建物に用いられます。
主に大規模な店舗やマンションに用いられることが多いです。
３種類の構造のうち、売買価格は”木造 < 鉄骨造 < 鉄筋コンクリート造” の順番になります。
耐久性も同じ順番になることから、一般的に資産価値としては、鉄筋コンクリート造が最も高いです。
「登記が現状と一致しているか」
中古住宅の場合、登記簿藤本と現状が一致していないことがあります。
原則として、現在の状態と登記簿藤本を一致させなければなりません。
後々になって、登記簿が一致していないので登記をし直すと、その分の費用がかかってきます。
仮に一致していないのであれば、売主側が行うのか、買主側が行うのかを売買契約前に明確にしておく必要があります。
「物件価格は妥当か」
中古住宅を購入する際に、たとえ自分が気に入った物件であっても、市場の価格を調べて売買価格が妥当かどうかを調べた方が良いです。
不動産業界では、ごく一部に詐欺まがいの業者が紛れています。
不動産素人は格好のカモにされることもあります。
物件価格は妥当かどうかを調べるには、似た条件での周辺の不動産価格を調べてみるのが良いです。
不動産の場合、同じ物件は一つとしてないですが、似た条件の価格がわかり、自分が欲しい物件が妥当かどうかの判断がつきます。
「雨漏れ、構造欠陥がないか」
中古住宅を購入する上で心配なことは、建物の欠陥です。
特に、雨漏れや構造欠陥があれば、修繕を行うのに大きな費用がかかってしまうこともあります。
そのため購入前に、しっかりと確認をしておくことが大切になります。
また、プロの住宅診断士さんに確認してもらうのも良いでしょう。
天井裏や床下など、見えない部分の確認をしっかりと行うことで、欠陥住宅リスクを避けることができます。
「リフォーム費用がどのくらいかかるか」
中古住宅を購入して、新たな住まいにする際に、リフォーム費用がどの程度かかるのか心配かと思います。
その時は、物件購入前の段階で、リフォーム業者に見積もり依頼をすることをお勧めします。
自分の希望するリフォーム内容を書き出して、業者さんに見積もりをしてもらい、どの程度の費用がかかるのかを検討します。
リフォーム費用と物件購入費用と合わせて、予算を算出すれば、具体的な検討がしやすいです。
「災害エリアに入っていないか」
せっかく購入した建物が、自然災害によって被災してしまうと元も子もありません。
そうならないためにも、購入を予定するの中古物件が、自然災害の可能性が高いエリア入っているかどうかを事前に調べることができます。
行政機関のホームページにて、土砂災害警戒区域・浸水ハザードマップと調べると、全国各地の災害マップを閲覧することができます。
また、中古物件周辺のご近所さんに聞き込みをすることで、災害マップにも載っていない小さな被害を知ることができます。
あらかじめ、自然災害の可能性を知っておくことで、物件購入を見合わせることや対策を打つことができるため、非常に重要なことです。
「動産の処分は誰がするのか」
中古物件には、前の所有者の動産(家具・家電)などの残材が残っていることがあります。
本来は、動作処分については、前の所有者に処分をしてもらいます。
ただし、物件所有者が遠方に住んでおり、動産処分が困難な場合こともあります。
私はその場合、こちらで動産処分を請負ので、その分値引きをして欲しいと価格の交渉をします。
この動産処分は費用がかかることなので、物件の売買契約までに前もって処分を行うのは誰かを明確にしておいて方が良いでしょう。
「近隣に異常者はいないか」
気に入った中古物件を購入して、新たな暮らしを始めるつもりが、近隣に異常者がいて暮らしに影響を与えることがありえます。
このような人的リスクは、今後長く快適に住むためには、なるべく排除したい要因です。
そういった人的リスクを防ぐには、物件購入前に近所の様子を確認してみたり、挨拶回りをして何気なく聞き込みをしてみましょう。
もし仮に近所で異常者がいるようなら、物件購入を見送ることも検討した方が良いかもしれません。
「耐候性に強いか」
物件の自然環境によって、建物に求められる耐候性が変わってきます。
例えば、積雪地域であれば、積雪に見合った物件スペックが必要になります。
また、海が近いのあれば、塩害対策ができた物件が必要になります。
それら自然環境に合った建物でなければ、物件の老朽化は早まります。
しっかりと対策のできた物件であるかどうかは、不動産仲介業者さんやリフォーム業者さんに確認をしてみましょう。
耐候性の差で、長く物件を維持できるかどうかが変わってきます。
「自分の理想の暮らしを実現できるか」
最後に最も重要なことを紹介します。
それは、購入を検討している中古住宅で、「自分の理想の暮らしを実現できるか」どうかです。
いくら物件価格が安く、スペックの高い住宅だったとしても、自分の理想の暮らしが実現できなければ、中古住宅を購入する意味がありません。
まずは、自分の理想の暮らしを明確化にすることが大切です。
「なぜ中古住宅に住みたいのか？」「新たにどんな暮らしをしたいのか？」「今後どんな暮らしにしていきたいのか？」を自分や家族と話し合い、しっかりを思い描くことが必要です。
理想の暮らしを具体化することで、自分の求める物件のイメージがつきます。
そうして物件を求めることで、徐々に理想の物件が手に入る可能性が高くなります。
「まとめ」
- 物件の築年数
- 売りに出す理由は
- 物件の構造は何か
- 登記が現状と一致しているか
- 物件価格は妥当か
- 雨漏れ、構造欠陥がないか
- リフォーム費用がどのくらいかかるか
- 災害エリアに入っていないか
- 動産の処分は誰がするのか
- 近隣に異常者はいないか
- 耐候性に強いか
- 自分の理想の暮らしを実現できるか
今回紹介した12項目をチェックすることで、自分が求める住まいを見つけることができると思います。
もし中古住宅を購入するときには、一つずつを検証してください。
そして、あなたが理想の住まいを手にいれることを応援しています。
このブログでは、不動産投資をメインに自分の実体験をもとに役に立つ情報発信をしていきます。
この記事を読んで参考になれば嬉しいです。
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・いい物件情報を手に入れるには、どうしたらいいのだろうか？
・中古住宅を買う際に確認すべき項目を知りたいなぁ