この記事では、上記の方向けに関する記事です。
ブログ管理人
2015年より不動産投資を始めました。
現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。
家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。
こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。
現在、少子高齢化、地方の過疎化から、日本全国に空き家が増加しています。
空き家が増えると、「景観が悪くなる」「火災の原因」「獣害被害」「治安悪化」など、”負の情報”が出てきてさらに地方に居住する人が減っていき、さらなる空き家の増加につながることが予想できます。
ちなみに現在では、全国の空き家率は約14%程度となり、７件に１件が空き家になってきています。
ただ、空き家問題は悪いことだけではありません。
逆に、地方で戸建不動産投資を行う者にとっては、空き家を収益物件にするチャンスです。
私自身、2015年より地方の空き家を10棟ほど購入して、全て賃貸用の収益物件に変えています。
そこで今回は、「【空き家問題はチャンス】 空き家対策は収益物件に変える方法」を詳しく解説していきます。
現在空き家に困っている方や、今後実家が空き家になりそうというから向けに参考になれば嬉しいです。
・空き家を収益物件に変える方法がわかる
・負債である空き家を、資産である収益物件に変える方法が分かる
【空き家問題はチャンス】 空き家対策は”収益物件”に変えること
- 入居が付く”立地”で空き家を探す
- ”状態の良い”空き家を安くで買う
- ”要点”に絞ったリフォームを行う
- 賃貸物件として運営する
以上が、①〜④が「空き家を収益物件に変える方法の手順」になります。
具体的に、一つずつ詳しく解説していきます。
①入居が付く”立地”で空き家を探す
空き家を収益物件にするには、賃貸物件として”客付け”をしなくてはなりません。
そのため、空き家の選定では、入居が付く『立地』の空き家でなければなりません。
例えば、駅から車で１時間以上かかる不便な空き家では、”客付け”は見込めません。
逆に、便利で人気な立地の場合、築古のボロ空き家であっても、リフォームをして募集をすれば問題なく客付けできます。
つまり、空き家を活用するには、”立地”の選定が大切です。
・学校、病院、スーパーから近い距離
・自然災害の危険が少ないエリア
・ある程度の規模の街として機能している
立地については、物件エリアによって変わってはきますが、客付けできそうなエリアを探す場合は、不動産仲介業者さんにヒアリングすると良いでしょう。
客付けしやすいエリアを知っているので、大抵は教えてくれます。
また、一般的に自分が住んで便利で暮らしやすいと思う立地であれば、良いと思います。
よほど、自然が好きで人付き合いが嫌いということでない限りは、住みやすい立地を見つけることはできるはずです。
②状態の良い空き家を安くで買う
空き家を収益物件にするには、「物件の状態が良いもの」が良いです。
なぜなら、物件の状態が悪いと物件の修繕・改修費用にコストがかかってしまうからです。
そのために、「状態の良い物件」をなるべく安くで購入します。
物件価格が安ければ安いほど、物件コストを下げることができるので、収益化が見込めます。
ただし、空き家は「状態が良い」ほど物件価格が高くなり、「状態が悪い」ほどに価格は安くなります。
その場合は、リフォーム費用とのバランスを見ながら物件の選定が必要になります。
③要点に絞ったリフォームを行う
空き家の場合、物件自体の老朽化が進んでおり、大抵はリフォームが必要になります。
空き家でも、大規模にコストをかけてリフォームすれば物件は蘇ります。
ただし、あくまでも収益物件にするためには、リフォームコストを抑えつつ「要点に絞った」リフォームをすることをお勧めします。
「要点に絞った」リフォームとは、水廻りや内装をきれいして、入居者さんが使いやすくすることです。
必要ない箇所のリフォームをしてコストをかけすぎると、収益が悪化するため、なるべくリフォーム箇所を絞る方が良いです。
④賃貸物件として運営する
リフォームが終わると、賃貸物件として、不動産仲介業者さんに「客付け募集」を依頼します。
「客付け募集」をかけると、立地がよく、リフォームがきちんとできているのであれば、例え空き家でも住みたいという話が出てきます。
実際に私の経験ですが、築50年以上で空き家歴10年以上の空き家を賃貸物件にしたことがあります。
空き家歴10年と聞くと、ボロボロ物件を想像されると思います。
実際にボロでしたが、リフォームを行い、快適な物件にしました。
その結果、すぐに入居が決まり、無事に賃貸用の収益物件にすることができました。
ここまで実際の手順を紹介してきましたが、空き家に客付けができれば、家賃収入を得ることができます。
ここまできて、ようやく収益物件として動き出します。
「事例公開 空き家を収益物件へ」
ここでは、実際に私が空き家を収益物件にした事例を紹介します。
2019年に購入をした空き家物件は、空き家になってから数年経つ物件でした。
この物件は、「空き家バンク」を閲覧していて、たまたま見つけた物件でした。
この空き家物件は、価格200万で購入しました。
その後のリフォームでは、「トイレと水廻り」を中心に修繕を行いました。
結果、この物件には入居者が決まり、現在は月4.8万円の家賃収益があります。
無事に空き家を、収益物件として蘇らすことができました。
「空き家活用＝不動産投資」
空き家を活用することは、不動産投資と考え方は全く同じです。
どの程度物件にコストをかけ、物件からリターンを得ることができるかが重要です。
このように考え方を変えると、空き家問題でも宝の山に見えてきます。
ただ、空き家の中でも収益化できる物件はわずかです。
収益物件を探し出すには、積極的に情報収集を行って、時には空き家の所有者へ直接交渉に行くくらいの行動力が必要です。
よって、空き家活用も難易度は、不動産投資と変わりませんので、実績と経験が必要になります。
「まとめ」
①入居が着く”立地”で空き家を探す
→空き家の選定では、入居が付く『立地』の空き家でなければなりません。
②”状態の良い”空き家を安くで買う
→物件価格が安ければ安いほど、物件コストを下げることができるので、収益化が見込めます。
③”要点に絞った”リフォームを行う
→あくまでも収益物件にするためには、リフォームコストを抑えつつ「要点に絞った」リフォームをする
④賃貸物件として運営する
→立地がよく、リフォームがきちんとできているのであれば、例え空き家でも住みたいという話が出てきます。
空き家活用と不動産投資は考え方が同じ。
かけたコストとリターンのバランスで収益化できるかが決まる。
今後は、日本全体で空き家が増え続けてきます。
その中の空き家には、収益化できる物件が多く眠っています。
今活用しないとすぐに朽ちていくので、戸建て不動産投資家としては、非常にもったいないと思います。
そのため積極的に物件の開拓を行っています。
そして、空き家を活かして、物件の収益化・仕組み作りをすることで、結果的には地域貢献にもなります。
このブログでは、不動産投資をメインに自分の実体験をもとに役に立つ情報発信をしていきます。
この記事を読んで参考になれば嬉しいです。
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・空き家問題を解決できたらいいのになぁ
・全国の空き家をなんとか活用したいなぁ