この記事では、上記の方向けに関する記事です。
ブログ管理人
2015年より不動産投資を始めました。
現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。
家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。
こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。
いずれは、いくつかの戸建物件の売却を考えています。
その理由は、物件を売却することによって、売却益を獲得して別の物件に資産組み替えを考えているからです。
不動産投資を行っている方は、遅かれ早かえどこかのタイミングで物件の売却を経験することになります。
そのタイミングがいつが良いのか、あらかじめ検討しておいた方が良いでしょう。
今回は、「戸建不動産投資 売却のタイミングはいつが良いか？」を詳しく解説していきます。
あくまでも、私の見解を紹介しますので、個人のスタンスや市場の流れ、また個人経営か法人経営によっても試算方法が変わってくるのであらかじめご了承ください。
売却のタイミングはいつが良いか？
戸建て不動産投資は、”物件を5年以上の保有”をしてからの売却がおすすめ
以上が、「戸建不動産投資 売却のタイミングはいつが良いか？」になります。
詳しく解説していきます。
「5年以上の保有をおすすめな理由」
なぜなら、不動産を売却する際に「不動産譲渡所得税」という税金がかかってきます。
「不動産譲渡所得税」には、「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」の２種類あります。
土地や建物を売ったときの譲渡所得は、次のとおり所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得の二つに区分し、税金の計算も別々に行います。
長期譲渡所得とは、譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるものをいいます。
短期譲渡所得とは、譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のものをいいます。
引用リンク：国税庁譲渡所得の計算のしかた(分離課税)
不動産譲渡所得税では、譲渡する不動産の所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」の税率が適用になります。
簡単にいえば、5年以上保有して売却した場合の税金は約2割。
5年以下であれば約４割近くの税金が取られると思った方が良いでしょう。
つまり、5年以上保有した方が、税金面に関しては、かなり有利な条件になるということです。
①課税譲渡所得金額を算出
不動産を売却益の税金を計算するには、課税譲渡所得金額を算出する必要があります。
かなり複雑な計算方法になるので、飛ばし読みで結構です。
「課税譲渡所得金額」＝譲渡価額－（取得費－譲渡費用）－特別控除
課税譲渡所得金額を算出するには、以上のような計算式で算出します。
譲渡価格とは、土地や建物の売却代金などをいいます。
1000万円で土地建物を売却したら、譲渡価格は1000万円になります。
取得費とは、譲渡する不動産を購入した際のかかった費用になります。
取得費＝購入価額－減価償却費
取得費の算出には、購入価格から減価償却費を差し引いた金額になります。
- 譲渡する不動産の購入代金
- 購入時に支払った仲介手数料
- 売買契約書の印紙税
- 登録免許税
- 司法書士への報酬
- 不動産取得税
- 譲渡する不動産のリフォーム代金
購入価格が高ければ節税につながります。
購入価格の費用を証明するためには、売買当初の売買契約やそれぞれかかった費用の領収書が必要になってくるため、必ず保管しておきましょう。
譲渡費用とは、不動産会社へ支払う仲介手数料や売買契約書の印紙税など、不動産を譲渡する際にかかる費用です。
特別控除の条件が当てはまる場合、特別控除対象となります。
「課税譲渡所得金額」＝譲渡価額－（取得費－譲渡費用）－特別控除
②不動産譲渡所得税を算出
不動産譲渡所得税 ＝「課税譲渡所得金額」 × （所得税率+住民税率）
ここでようやく、「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」が関係してきます。
（所得税率+住民税率）が「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」によって変わってきます。
5年以上の保有をおすすめする理由は、長期譲渡所得の税率が税金が低くなるため、売却による利益がより多く取得できます。
「具体例で算出」
あなたが売却する予定の「課税譲渡所得金額」が500万円だっとと仮定します。
所有期間5年以内で売却した場合、500万円×39.63％=198.15万円
所有期間5年以上で売却した場合、500万円×20.315％=101.57万円
その差は、96.58万円になります。
この差が大きいと思うかどうかは個人差によりますが、私自身はこの税金差がとても大きいと感じています。
よって、原則自分が所有する物件は、5年以上の期間を保有してしっかりと賃貸収入を得つつ、所有5年以上経てば、売却益を狙っていくつもりです。
・所有5年以内 賃貸経営に専念
・所有5年以上 賃貸経営＋積極的な売却益を狙う
かなり複雑な算出方法です。
要するに、5年以内に物件を売却すると、税金が多く取られますよ。という程度の認識で十分です。
「まとめ」
5年以上の保有をしてからの売却がおすすめ
物件所有5年以上を境に、税率が大きく変わってくるから。
所有5年以内は賃貸経営に専念して、所有5年以上経てば売却も視野に入れる
不動産投資は利益を出すためには、長期戦になりやすい事業形態だと思っています。
私の戸建不動産投資の利回り目標は２０％以上です。
つまり、約5年間で初めに入れた資本を回収する計算です。
そうして5年後の元本回収後に売却を行えば、十分に元が取れると思っています。
今回の売却タイミングについては、私個人の見解が大きく反映しています。
不動産投資のスタンス違いや市場・時代背景で、売却のタイミングは変わってきます。
また、個人・法人によっても税率が変わってくるので、詳しい税金に関しては、税理士さんに相談を行ってください。
このブログでは、不動産投資をメインに自分の実体験をもとに役に立つ情報発信をしていきます。
この記事を読んで参考になれば嬉しいです。
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・売却ってどういう考え方がベストかな？