この記事では、上記の方向けに関する記事です。
ブログ管理人
2015年より不動産投資を始めました。
現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。
家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。
こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。
最近よく聞かれるのが、「なぜボロ戸建て不動産に投資をしているのか？」ということです。
普通はボロ物件は誰もが嫌がるようなもの。
それでもボロ戸建て不動産を中心に投資を行っています。
今回は私があえて、「ボロ戸建て不動産に投資をする3つの理由」を詳しく解説していきます。
ボロ戸建賃貸に投資をする３つの理由
①小さく始められる
②競合が少ない
③コントロールがしやすい
以上の３つの理由を、深掘りして解説していきます。
理由①小さく始められる
ボロ戸建て不動産は、不動産投資の中では比較的小さく始められる方法です。
私が購入している物件は、100〜300万円が中心です。
100万円で土地・建物が買えると聞くとびっくりされる方もいますが、地方のボロ物件であれば探せば、結構あります。
ボロ戸建て物件の価格が安いのにもメリット・デメリットがあります。
ボロ戸建て物件の「メリット」は、比較的金額が低いので小さく始めることができます。
実際に、小さく始めることができるということは、間違わなければ、失敗しにくい投資方法です。
ボロ戸建て物件の「デメリット」は、金額が安い分、訳あり物件ということです。
なぜ、そんなに物件価格が安いのか、その理由を解説します。
理由は、「建物自体には価値がない」とされているからです。
例えば、新築物件とボロ物件を比べると、
土地500万円 + 建物2000万円 物件価値：2500万円になります。
土地500万円 + 建物0万円 物件価値：500万円になります。
ボロ物件の場合、建物に価値がないため、「土地のみの評価額」になります。
また、建物自体の老朽化が進んでいる場合には、建物自体を解体しないと市場で売ることができないため、解体費用が差し引かれるため、さらに評価が低くなることもあります。
土地500万円 + 建物0万円 – 建物解体費用400万 物件価値：100万円になります。
こういった市場原理から、100万円でも土地建物を売買する事例が出ているのです。
そこで安い物件が市場に出た場合に、物件を見る”目利き力”があれば、安くても再利用できる物件に再生することが可能になります。
理由②競合が少ない
ボロ戸建て不動産に投資する理由②は、競合が少ないことです。
上記であげたデメリットで紹介したように、基本的には「市場が価値がない」と判断したものへ投資するスタイルだからです。
新築・中古アパート投資にはライバルが多く存在しますが、ボロ戸建て不動産投資は人が欲しがらない物件です。
だからこそ、メリットとしては、競合になる企業や個人が少ないことで比較的情報の独占しやすいのです。
逆にデメリットとして、あくまでもボロ物件になるため、再生不可能やリフォームに多額の費用がかかる物件が数多く存在します。
そのために、それらを「再生するだけの能力」と「物件を見る目利き力」が必要になります。
③コントロールがしやすい
ボロ戸建て不動産に投資する理由③は、自分のコントロールがしやすいことがあります。
中古アパートや新築物件に比べて、値段も規模も手軽である事によって、リフォーム自体も範囲を絞ることで、比較的初心者でも目の届く範囲で改修が行えます。
私のやり方として、徐々に物件のリフォームを行い、一旦募集をかけてみることにしています。
ボロ物件なので、最低限の水回り改修や現場清掃を行い、掛けた費用に合う家賃で募集をします。
それでも入居が決まらない場合は、必要に応じてリフォームを行なっていく方法です。
・最低限の改修で客付けできる可能性がある
・内覧者の意見を聞くことができる
・リフォーム費用をコントロールできる
・最低限の改修で客付けできる可能性がある
物件オーナーと入居者の考え方には違いがあります。
物件オーナーは綺麗で全面リフォームされている方が良いと思いがちですが、意外と入居者さんはそこまで思っていない場合が多いです。
私も最低限の改修で一度募集をかけて、意外と即決入居が決まることが結構ありました。
・内覧者の意見を聞くことができる
最低限の改修で一度募集をかけて、内覧者に見てもらいフォードバックをもらうことで、そこを直して再募集をかけるのです。
初めの改修で見えてこなかったニーズを聞けることができるので、市場調査を行うには非常に助かっています。
・リフォーム費用をコントロールできる
徐々に物件のリフォームを行うことで、はじめに一気にお金をかけるよりも小刻みでお金を使うことができます。
この方法よってリフォーム費用をコントロールして、入居者の希望とオーナーのコストのバランスをとっていきます。
「まとめ」
①小さく始めれる
比較的金額が低いので小さく始められる。
②競合が少ない
ボロ物件は、物件再生力と目利き力が必要。その物件ライバルが少ない。
③コントロールがしやすい
リフォームを徐々に行うことで、市場調査をしながら、少しずつ物件改修ができる。
以上が、「ボロ戸建て不動産に投資をする3つの理由」でした。
①〜③で紹介した通り、ボロ戸建て不動産は意外と「手堅い投資方法」です。
まずは、「小さく始めることができ、ライバルが少ない市場で、コストもコントロールしやすい。」
そのような理由が、私に合っているのでボロ戸建て不動産投資を行なっています。
投資は自分のスタイルに合わせたやり方が一番良い結果が出やすいと思います。
自分に合わせたスタイルの確立を目指してみてください。
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・ボロ戸建不動産投資に興味があるけどどうしたらいいのだろう？
・戸建不動産投資のメリットを知りたいなぁ