この記事では、上記の方向けに関する記事です。
ブログ管理人
2015年より不動産投資を始めました。
現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。
家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。
こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。
サラリーマンをしながら副業として、不動産投資を行う方は多く存在します。
人によっては、月100万円以上でサラリーマン給与以上の不動産所得がある方もいます。
そのような所得を夢見て、サラリーマン大家さんを目指される方は多いのではないでしょうか？
ただし、不動産投資はれっきとした事業になります。
つまり、サラリーマンであっても、通常の事業同様に確定申告が必要になります。
サラリーマンの方が不動産投資をはじめて、確定申告の仕組みについて、よく分からないと思われる方が多いと思います。
そこで今回は、「【サラリーマン大家さん向け】不動産投資の確定申告の方法」を詳しく解説していきます。
この記事が、不動産投資の確定申告が必要なサラリーマン大家さんの参考になれば嬉しいです。
・サラリーマン大家さんが確定申告を行う方法が理解できる。
・不動産投資に関する確定申告の内容がわかる。
「不動産業の所得の種類」
所得の種類は10種類あります。
計算方法は所得の種類ごとに異なります。
副業による収入があり、確定申告をする場合にはどの所得に該当するのかを確認する必要があります。
そのなかでも、不動産の賃貸収入は「不動産所得」に該当します。
不動産所得とは
アパートやマンション、駐車場などの不動産を貸付けたことによる所得収入のことを「不動産所得」といいます。
給与所得のあるサラリーマンでも、副業でアパート経営や駐車場経営を行っており、一定金額の所得金額を超える場合には、確定申告をする必要があります。
不動産所得は給与所得のように、給与収入から自動的に計算されるものではありません。
よって、不動産事業から得た収入と必要経費を合算して所得の金額を計算して確定申告をする必要があります。
不動産所得は「総合課税」
サラリーマン大家さんの給与所得の場合は、会社で年末調整がされているので、自分は確定申告をする必要はないと考えている人がいますが、それは間違いです。
上記で、所得には10種類あると紹介しました。
その所得の中には「総合課税の対象となる所得」と「分離課税の対象となる所得」があります。
総合課税：すべての所得を合計し、その合計金額が課税対象となる方法
分離課税：所得の種類ごとに個別に課税対象となる方法
不動産所得は、「総合課税される所得」になるので、確定申告する際には給与所得と不動産所得の両方の所得を申告して、合算した合計所得に対して税を納めます。
不動産所得の経費
不動産所得の場合では、必要経費とできるものがほぼ決まっています。
修繕が必要なリフォーム費用であれば、「経費として計上」できますが。
また、物件を維持するための大規模な改修を行う場合には、「資産計上して減価償却」する必要があります。
不動産経営をする場合には、さまざまな節税対策があります。
税理士のアドバイスを受けることで、税負担を少しでも軽くできる可能性があります。
「不動産所得の計算」
不動産所得の計算は、簡単にいうと「総収入金額」－「必要経費」の額で計算になります。
・名義書換料、承諾料、更新料又は頭金などの名目で受領するもの
・敷金や保証金などのうち、返還を要しないもの
・共益費などの名目で受け取る電気代、水道代や掃除代など
必要経費となる支出
不動産所得の場合の「必要経費になる支出」「必要経費にならない支出」があります。
・不動産の固定資産税、火災保険料
・不動産を所得するために借入した場合には、その借入金の支払利息
・減価償却費
・委託管理費
・修繕費（ハウスクリーニング、畳替え、塗装費用、壁紙張替え等）
・事業税（不動産所得に関するもの）
・直接関係のない費用
・自宅兼貸家のケースで、固定資産税、借入金の支払利息、火災保険料などのうち自宅に該当する部分
・親と生計を一にし、地代を親に支払っている場合の地代
・修繕費のうち、建物の価値を高めるような場合（減価償却に当たる）
減価償却費
不動産の場合、毎年価値が減っていきます。
その減った価値の分をその年の必要経費に計上するのが「減価償却」です。
ちなみに、土地は価値が減らない資産なので、減価償却することはできません。
保有する不動産が老朽化して、修繕・リフォームを行った場合には、経費として一度に計上することができます。
しかし、大規模に改装を行って、不動産の価値を高め使用可能期間が延びるような場合には、修繕費はならず「資本的支出」となります。
資本的支出は、固定資産として計上し、「減価償却」によって毎年分割して費用にします。
損益通算
不動産事業をしていれば、場合によっては赤字になることもあります。
そのような場合には、給与所得や雑所得などと「損益通算」することができます。
「不動産所得の確定申告の方法」
確定申告書には「申告書A」と「申告書B」がありますが、不動産所得の確定申告をする際には、確定申告書Bを使用します。
個人事業の確定申告には、『白色』と『青色』の2種類があります。
青色申告はさらに特別控除の金額が『10万円』と『65万円』に分けられています。
不動産所得の確定申告の場合は、青色申告が良いでしょう。
不動産所得の確定申告を青色申告で行うメリットは、白色申告に比べてより多くの必要経費や科目数が認められて所得控除額を増やせることなどです。
所得から差し引くことができる額が増えるため、節税にもつながります。
青色申告申請
青色申告を新規で行うためには、まず管轄の税務署へ「所得税の青色申告承認申請書」を提出しなければなりません。
提出時期は、青色申告を始める年の3月15日まで、青色申告にしようと準備をしていたのに、届け出を忘れることがないよう、早めに提出しておきましょう。
記帳方法
青色申告の場合は、複式簿記での記帳が必須です。
売上や経費などを複式簿記で記帳し、損益計算書と貸借対照表を作成します。
これらの決算書は、確定申告の際に提出します。
帳簿や請求書、領収書は、確定申告書の提出期限日の翌日から、7年間保存しなければなりません。
事業的規模
不動産所得で「65万円の青色申告特別控除」を受けられるのは、不動産の貸付け規模が事業的規模にあたる場合に限られます。
・ 戸建て物件は、概ね5棟以上
・アパートなどは、賃貸が可能な独立した部屋が概ね10室以上
この5棟10室を目安に事業的規模かどうかを判断し、事業的規模にあたる場合は、65万円の青色申告特別控除に加え、専従者給与控除が認められます。
※事業的規模でない場合は、専従者給与控除は使えず、青色申告特別控除の額も10万円となります。
必要書類
・源泉徴収票（給与所得と不動産所得の両方を申告するため）
・不動産売買契約書（不動産を入手した時の契約書）
・売渡精算書（不動産を売買した際の費用明細が分かるもの）
・譲渡対価証明書（マンションを土地と建物に按分した際の割合を示すもの）
・家賃送金明細書（家賃収入がいくらあって、支出がどの程度があったか分かるもの）
・賃貸契約書
・融資を受けた際の借入金の返済予定表
・修繕した場合の見積書・請求書・領収書
・管理会社に委託している場合には管理費の領収書
・固定資産通知書
・火災保険・地震保険などの証券
これらの書類は、確定申告の時期が始まってから書類を一度に用意しようと思っても大変なので、日頃から整理しておいた方が良いでしょう。
「おすすめは、クラウド会計ソフトfreeeを使って”簡単”確定申告」
ただ実際に上記のように、サラリーマンをしながら、不動産事業の確定申告を行うのは面倒です。
そこでおすすめなのは『クラウド会計ソフトfreee』を使った確定申告です。
①クラウド会計ソフト・クラウド給与計算ソフトシェアNo.1
クラウド会計ソフト市場でのシェア1位(※2016年8月デジタルインファクト調べ)
法人が使うクラウド会計ソフトのシェア1位（※2017年9月MM総研調べ）
クラウド給与計算ソフト市場でのシェア40%(※2016年3月MM総研調べ)
②100万ユーザーが利用。対応税理士・会計士事務所は4,000を突破
業種業態を問わず普及。47都道府県すべてに対応税理士様がいます
③対応金融サービス数 No.1
-全国3,630の銀行・クレジットカードと連動し経理を自動化(※2016年11月現在)
・30日間無料でお試し可能
・ヘルプやサポートも充実
・銀行口座やクレジットカードとのデータ連携
・安心のバックアップ
クラウド会計ソフトfreeeなら会計帳簿作成はもちろん、日々の経理業務から経営状況の把握まで効率的に行なえます。ぜひお試しください！
「まとめ」
以上が、「【サラリーマン大家さん向け】不動産投資の確定申告の方法」になります。
不動産投資での不動産事業所得の確定申告は国民の義務です。
もし、面倒だからと言って申告を怠れば脱税として犯罪になります。
しかし、一般的にサラリーマンを行っていると、税金や確定申告についての知識・経験は皆無です。
私もはじめて不動産所得を得て、確定進行を行うまでとても困惑しながらなんとか申請することができました。
慣れてしまえば、そんなに難しいことはないので、実際に勉強と思い実践してみましょう。
自分でできなければ、今回紹介した「会計ソフトを活用する」「顧問税理士にお願い」をするなどの方法もあります。
このブログでは、不動産投資をメインに、自分の実体験をもとにDIYやリフォームの役に立つ情報発信をしていきます。
この記事を読んで参考になれば嬉しいです。
Follow @inaka_ninjin
・確定申告の方法を具体的に知りたいなぁ
・不動産投資の確定申告ってどうやってやるんだろう