【ボロ物件リフォーム】古民家カフェ風賃貸物件にしてみた

こんな人におすすめな記事

・ボロ物件のリフォーム方法を具体的に知りたい

・古民家の再生に興味があるけど、どうしたらいいのだろうか

この記事では、上記の方向けに関する記事です。

ブログ管理人

2015年より不動産投資を始めました。

現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。

家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。

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こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。

2020年2月に購入した戸建て物件9・10棟目のリフォームがようやく完了。

早速4月に入って、入居者募集を行っています。

https://twitter.com/inaka_ninjin/status/1245181797006073857?s=20

物件購入について』はこちらの記事で詳しく解説しています。

【戸建て賃貸物件10棟目購入】 セミリタイアに一歩近づきました。

キッチンの床はCFで仕上げました
床板と天井板を張り替え
和室は照明器具の交換と建具調整のみ
購入後1ヶ月経ってから見つけた小屋裏部屋

今回は、「【ボロ物件リフォーム】古民家カフェ風賃貸物件にしてみた」という内容を詳しく解説していきます。

この記事では、古民家のリフォーム内容と費用を公開していきます。

また、収益性がどの程度あるのかも、詳しく紹介していきます。

この記事を読むメリット

・ボロ物件でも少ない費用で、最大限リフォームできる方法がわかる

・古民家リフォームのポイントを知れる

「古民家の概要」

この物件は、同じ敷地内に2棟の古民家が建っています。

リフォーム前
物件スペック

9棟目:築年数不詳 木造2階建て

間取り5DK+車庫

10棟目:築年数40年 木造2階建て

間取り5DK

物件が古いため、通常の戸建て物件よりも割安購入ができたため、家賃設定も格安にしています。

家賃設定

9棟目:家賃4.5万円/月 (敷金:家賃2ヶ月分)

10棟目:家賃4.3万円/月 (敷金:家賃2ヶ月分)

周辺の戸建て物件の家賃が「5〜6万円代」になります。

しかし、本物件は、同敷地内に2棟建っているため「4万円代」に設定しました。

誰も買わずに1年以上放置されていました。

しかし、私はリフォームを行えば十分に賃貸物件として使用できると思い、本物件を購入することにしました。

「古民家のリフォーム内容」

ここでは、古民家のリフォームの内容を解説していきます。

リフォーム内容(当初)

・朽ちた畳から床板へ

・サッシ入れ替え

・浴室修繕(塗装、カラン入替え)

・洗面化粧台入れ替え

・一部リビングダイニングは内装改修

・車庫シャッター修繕

・付帯設備(鉄骨屋根など)解体撤去

・給湯設備入れ替え

細かい修理・修繕や設備(洗面台、給湯機、水栓カランなど)の入れ替えがメインのリフォームになりました。

また、大きなリフォームは、各棟ずつ畳部屋から床フローリング張りに変更したことです。

住宅設備機器は全て自分で仕入れて、職人さんに取り付けを依頼しました。

照明器具は、お気に入りのニトリの和風照明

以下の住宅設備は、実際に購入したものになります。

当初予定してたリフォーム以外にも、工事を行っている最中に、以下のリフォームを追加で行う必要が出てきました。その内容と理由を解説していきます。

リフォーム内容(追加)

・土台交換(1箇所)

・雨樋改修

・建具調整、障子紙貼り替え

・残材撤去処分

土台交換(1箇所)

畳を入れ替える際に床をめくると、土台が多く腐食しており、床の一部が抜けかけていました。

そのため、土台を1本丸ごと入れ替える必要がありました。

雨樋改修

誤算だったのが、雨樋の入れ替えでした。

雨の日に現場を訪れると、思った以上に雨樋の老朽化進んでおり軒樋や集水器まわりから雨がダダ漏れでした。

そのため、老朽化していた軒樋・縦樋・集水器の入れ替えが追加で必要になりました。

建具調整、障子紙貼り替え

古民家ということもあり、建物全体的に微妙な傾きがあり、建具の開け閉めに難があることがわかりました。

そのため、各建具全て建具調整を行いました。そのついでに、障子紙の張り替えも一緒に行ってもらいました。

残材撤去処分

建物内に思ったよりも残材が残っており、その処分撤去を行う必要がありました。

物件自体は安くで購入できたのですが、残材処分はこちらで見ることになっていたため、処分費用は私持ちです。

「古民家のリフォーム費用」

ここでは、古民家のリフォーム費用を公開していきます。

リフォーム費用

・内装大工工事・・110万

・電気給排水設備工事・・30万

・建具工事・・3万

・住宅設備機器等・・30万

・雨樋修繕工事・・12万

・残材撤去処分・・5万

合計:190万円

2棟で190万円だったため、1棟あたりのリフォーム費用は「95万円」になりました。

「賃貸物件としての利回り」

ここでは、これら古民家物件の賃貸物件としての利回りを紹介していきます。

費用(2棟分)

物件価格:2,000,000円

固定資産価格:38,471円

登記費用(所有権移転登記):121,660円

登記費用(抵当権設定):61,200円

契約書印紙:1,000円

仲介手数料:110,000円

抵当権設定手数料:33,000円

物件購入費合計:236万円

リフォーム費合計:190万円

家賃設定

9棟目:家賃4.5万円/月 (敷金:家賃2ヶ月分)

10棟目:家賃4.3万円/月 (敷金:家賃2ヶ月分)

利回り計算を行うと以下の通りです。

家賃8.8万円(4.5万円+4.3万円)/月×12ヶ月 ÷ (物件購入費236万+リフォーム費用190万)

= 利回り24.78%

私が戸建て投資で目標にしている利回り20%を超えるので、うまくいけば、まずまずの結果になりそうです。

ボロ戸建不動産投資の利回り目安は?【利回20%以上が合格点の理由を解説】

「入居募集のテクニック」

リフォーム完了後に、早速入居募集をかけています。

入居募集をかける際に、私が行っているテクニックを紹介していきます。

これらの方法は、実際に今まで使ってきて入居募集に対して効果がありました。

入居募集のテクニック
  1. 効果的な見せ方
  2. 複数の仲介業者さんへ依頼
  3. 相場より安い家賃設定
  4. SNSで発信

①効果的な見せ方

スマホ撮影|一眼レフ撮影

私が募集を行う物件では、物件を探す方に目を引いてもらいやすいように心がけています。

基本的には、スマホでの撮影ではなく、全て一眼レフ+広角レンズを使用しています。

なるべく、わかりやすく目を引く写真を撮ることによって、物件への問合せは格段に上がってきます。

こちらの記事で、物件撮影方法を詳しく解説しています。

【撮影初心者向け】効果的な賃貸募集の写真の撮り方【入居につながる】

②複数の仲介業者さんへ依頼

入居募集をかける際に、不動産仲介業者の3社へ募集依頼をかけました。

複数の仲介業者さんへ依頼することにより、情報の窓口を増やすことが大切になります。

③相場より安い家賃設定

実際に入居が決まらないと収益物件にはなりません。

そのために早期で入居を決めるため、周辺の家賃相場よりも1割ほど安くで募集をかけるようにしています。

周辺家賃が5万円代だったこともあり、本物件では4万円代に設定にしました。

④SNSで発信

私はTwitterの他に、実名でFacebookを運営しています。

特にFacebookでの情報発信は効果的です。

自分の知り合い関係にヒットすることがあり、実際に過去のいくつかの物件ではFacebook経由で入居が決まったことがあります。

以上、入居募集のテクニックになります。これらを全て使い、最短で入居が決まるように動いています。

「まとめ」

以上、「【ボロ物件リフォーム】古民家カフェ風賃貸物件にしてみた」になります。

これまでいくつもの古民家を再生して、賃貸物件として収益化を行ってきました。

その経験を活かして、本物件も再生させることができました。

2020年4月に入り、入居募集を開始しました。

早期に入居が決まってくれること期待しています。

このブログでは、不動産投資をメインに自分の実体験をもとに役に立つ情報発信をしていきます。

この記事を読んで参考になれば嬉しいです。

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