この記事では、上記の方向けに関する記事です。
ブログ管理人
2015年より不動産投資を始めました。
現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。
家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。
こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。
このブログでは、戸建て不動産投資に関する内容を中心に情報発信を行っています。
私は2015年に戸建て不動産投資を始めました。現在は10棟の物件を運営しています。
戸建て不動産投資を始めた当初、投資経験もなくどう行動すれば良いのか全くわかりませんでした。
そこでこの記事では、戸建て不動産投資初心者向けに、「戸建て不動産投資の始め方」を詳しく解説していきます。
・戸建て不動産投資に興味があるけど、どうしたら良いかわからない
・戸建て不動産投資初心者で、具体的に行動する方法が知りたい
以上のかた向けの内容記事
過去の私は、戸建て不動産投資を通じて、様々な経験や失敗を繰り返してきました。
それらの経験をもとに、「戸建て不動産投資の始め方」をまとめました。
（※新着内容は、随時更新していきます。）
それでは、早速記事内容にはいっていきます。
戸建て不動産投資の始め方【完全初心者向け】
戸建て不動産を始める前に
戸建て不動産投資を始める前に、いくつか事前に検討しておくことがあります。
大きなお金を動かし、自分の人生を変える手段になるので、事前準備を怠らないようにしましょう。
目標の明確化
まず、最初にどんな投資であれ、目的を明確化にする必要があります。
目的が明確化していないと、地図のない行先のない目的地を彷徨うことと同じです。
そのため、「何のために投資を始めるのか？」、そして「なぜ不動産なのか？戸建てなのか？」を明確化しておいた方が良いでしょう。
私の場合は、不動産投資の目的は、経済的自由の達成です。
そして、戸建て不動産投資を選んだ理由は、私の本業である建築関係の仕事と相性が良いからです。
自分の強みが最大限活かすことができ、本業との調和性も高いこと、
安定的に積み上げることができるストック型ビジネスであることから、戸建て不動産投資を選ぶことにしました。
・投資を行う目的の明確化
こちらの記事では、「初めの一歩を踏み出す方法」を詳しく解説しています。
こちらの記事では、「戸建て不動産投資を始める準備で必要なこと」を詳しく解説しています。
自分のリスク許容範囲を知る
投資は、リスクとリターンのバランスで成り立っています。
自分自身が大きなリターンを得たいのであれば、それに合ったリスクを抱えることになります。
しかし、自分の身の丈に合わないリスクを抱えてしますと、もしも失敗した時の再起不能になりかねません。そのため、自分の「リスク許容範囲」を知ることが大切です。
投資を行い、どれくらいのマイナスになっても、受け入れることができるかの許容範囲
リスクを知り、自分がどの程度までそのリスクに耐えることができるかを検証しておきましょう。
戸建て不動産投資のリスクについては、こちらの記事で詳しく解説しています。
「不動産投資がミドルリスクミドルリターンの理由」では、他の投資と比較してリスクを検討しています。
「”ボロ戸建て不動産投資”に向かない人の7つの特徴」に当てはまるひとは、お勧めできません。
「不動産投資で”初心者が騙される”ことが多い理由」では、初心者が不動産投資詐欺にはめ込まれるリスクについて紹介しています。
投資ついて勉強をする
不動産投資は、不動産に関する専門知識や民法・宅建業法・借地借家法などの法律をある程度理解しておく必要があります。
そのため、不動産投資を始める前に、不動産投資にまつわる知識を事前に勉強をすることをお勧めします。
私は戸建て不動産投資を始める前に、書籍や投資家ブログを読み漁りました。
「不動産投資の初心者向けおすすめ本10冊」では、不動産投資に関する書籍を100冊以上読んできた私のおすすめ本です。初心者向けの本を選んでいます。
戸建不動産投資の初心者向けおすすめ【不動産投資家ブログ6選】では、不動産投資家が情報発信をされているブログサイトまとめです。
「おすすめ不動産投資家YouTubeチャンネル動画まとめ7選」では、現役の不動産投資家YouTuberを選びました。動画はわかりやすく、初心者の方にもイメージがしやすいです。
投資資金を貯める
不動産投資を始めるには、自己資金が必要になります。
戸建て不動産投資は、少額で始めることができるのがメリットですが、最低でも200~300万円程度は手元に欲しいです。
- 現金が手元になくなる
- 借入をするには自己資金が必要
- 諸経費を支払う必要がある
戸建て不動産投資を始めるのに”自己資金”がいくら必要か？では、自己資金が必要な理由を詳しく解説しています。詳しくはこちらをご覧ください。
自己資金200~300万円も貯める事は、とても大変だと思います。
私が戸建て不動産投資を始めた20代の頃は、手取り17万円の薄給料サラリーマンでした。
そんな私でも、なんとか不動産投資の自己資金を貯めることができました。
薄給料サラリーマンのままでは、自分を変えることができないと思っていたからです。
サラリーマン戸建不動産投資の種銭の貯め方【20代手取17万で180万貯金できた方法】では、私が投資資金を貯めた方法を紹介しています。
不動産投資とは
ここでは、不動産投資の仕組みや概要について解説していきます。
また、戸建て不動産投資のメリット・デメリットも紹介していきます。
ぜひ、戸建て不動産投資を始めてみたい方向けに、検討材料にしてください。
戸建て不動産投資の仕組み
不動産投資収益の仕組みを説明します。収益方法には、以下の２種類あります。
- 賃料収入(インカムゲイン)
- 売却益(キャピタルゲイン)
２種類の収益方法について解説します。
投資家が、戸建て物件を購入・リフォームを行い、賃貸物件として入居者に貸しだす。
入居者から『賃料収入』として、投資リターンを得る。
売却譲渡益収入とは、投資家が購入した物件の価値が、売却(トレード)時に値上がりした差分の収益を得ること。
詳しい『不動産投資の仕組み』については、こちらの記事で解説しています。
戸建て不動産投資のメリット・デメリット
戸建て不動産投資には、メリットとデメリットが存在します。
メリット・デメリットを把握して、自分に合った投資スタイルを選びましょう。
・物件によっては、利回り20%を超える高利回り
・低コストで参入可能
・売却がしやすい
・手間がかからない
・入居がなければ家賃０
・規模の拡大が遅い
・思わぬ改修費用が掛かる
・融資が引きづらい
こちらの記事では、『戸建て不動産投資メリット・デメリット』を詳しく解説しています。しっかりと検討したい方は、こちらも記事をご覧ください。
戸建て不動産投資がおすすめな人
戸建て不動産投資をお勧めしたいのは、現役サラリーマンの方です。
サラリーマンであれば、毎月安定した給与があるため、比較的融資はつきやすいです。
副業として、戸建て不動産投資を始めることで、給与とは別に収入を得ることができます。
詳しい『戸建て賃貸投資が”サラリーマン副業”におすすめな理由』はこちらの記事をご覧ください
サラリーマンの戸建不動産投資副業の始めたい方は、こちらの記事をご覧ください。不動産投資の安定した収益は、本当に心強い収入の柱になってきます。
まずは小さく始める
小さな戸建て物件からスタートして、売買から客付けまでの一通りの経験をすれば、物件規模が大きくなっても手順は同じです。
小さな物件でも、一度経験してしまえば流れがわかるので、次の物件では失敗する可能性を低くすることができます。
- 訳あり物件を探す
- 小さな間取りを狙う
- リフォーム内容は最低限
- 客付けは自ら動く
こちらの記事では、『戸建て不動産投資を小さく始める方法』を解説しています。
リフォームをコストを最小限に抑えて戸建て物件を収益物件にした内容になっています。
”100万円の少額物件”を購入して収益物件にした方法を詳しく解説しています。
物件選び
戸建て不動産投資おいて、『物件選び』は、大変重要な選択肢です。
物件選びを間違うと、その時点で投資失敗となり最悪の場合、負債を抱えかねません。
ここでは、物件選びのコツや情報収集の方法、また物件情報を持つ不動産業者さんとの関係づくりにちても解説していきます。
情報収集
優良な物件を手に入れるには、常日頃からの情報収集が不可欠です。
実際にどのような情報収集を行えば良いのかを解説します。
・不動産仲介サイトを毎日チェック
・不動産仲介業者からの紹介
・紙媒体、広告をチェック
・自分で情報を掴みにいく
情報収集のコツは、優良物件は稀にしかでてこないということを認識することです。そして物件情報を手に入れるために、毎日地道に動くことです。
こちらの記事で『戸建て不動産投資物件の情報収集方法』を詳しく解説しています。
物件購入
物件購入は、良い物件を”なるべく安くで買う”ことをお勧めします。
簡単に説明しましたが、実際にはこれがなかなかできません。
物件を”安くで買う方法”を解説していきます。
- 空き家を直接交渉して買う
- 残材が残っている物件を買う
- 競売・任意売却物件を買う
- 他の人が買わない物件を買う
戸建て物件の場合、投資家以外にも一般の方が住まいとして家を求めているため、なるべく良い条件で家を求めている人が多いです。
そのため、買い手ライバルが少ない市場を探して、物件購入を行うことが安くで変える方法です。
こちらの記事で『戸建て賃貸物件を安くで買う方法』を詳しく解説しています。
不動産業者との関係
物件の情報を手に入れるには、不動産業者さんとの関係づくりが重要になってきます。
どのような関係か説明します。
それは、お互いが不動産の取引において”win-winな取引”を行うことです。
取引によって、不動産業者さんは確実な売り上げ確保、投資家にとっては物件の確保になります。
- あらかじめ買いたい物件情報を伝えておく
- 実際に物件を買う実績を作る
- 不動産屋さんに手をわずらわせない
- 小さなクレームは言わない
- お互いWIN-WINの関係性
こちらの記事で『優良不動産物件の情報が手に入る方法』を詳しく解説しています。
物件購入
自分の気に入った戸建て物件を見つけたら、いよいよ物件の購入になります。
不動産の購入は、大きな金額がかかってくるため、金融機関の融資を使うが一般的です。
ここでは、「融資の引き方」「物件の内覧時のチェックポイント」「物件の価格交渉」といった戸建て物件購入に関することを解説していきます。
融資を引く
戸建て物件の場合、融資を引かずに現金で購入する方が良いという方もいますが、私の結論は、「目的による」と思っています。
なぜなら、借金で買う場合、現金で買う場合によって「投資の結果」が変わってくるからです。
自分の目的に合わせて、投資の規模拡大にスピード感を出したいのであれば、借り入れを行いリスクをとることも一つの方法です。
逆に、現金で時間をかけて順当に買い進めていく方法もあります。
どちらが良いかは、目的によって変わりますので、一概に言えません。
詳しくは、『戸建て不動産投資の購入方法 借金 vs 現金【結論は目的による】』こちらの記事で解説しています。
戸建て不動産投資の融資期間は、おおよそ7~10年になります。
私は、全ての物件の融資期間を10年間に設定しています。
・１０年以上経過するとリフォームの必要がある
・キャッシュフローよりも元金を減らす
・売却も視野に入れるから
期間の長さは、自分にあった、返済比率（収益と返済額の比率）のバランスで検討しましょう。
この記事では、『戸建て物件の融資返済期間』を詳しく解説しています。
戸建て不動産投資の融資の引き方を解説します。
①実績を作る
②事業計画を作成する
③融資担当者へ分かりやすく計画を説明をする
融資を引く際に大切な事は、「実績」を作る事です。
2020年現在、実績がないサラリーマンに対しての不動産融資は、非常に厳しい状況です。
逆に小さな実績があれば、融資は引ける可能性が高いです。
私がサラリーマンをしながら始めて融資を引いた時は、２棟目の物件の時でした。
１棟目は現金で購入をしており、収益物件としてまわすことが出来ていました。
小さな物件でしたが、その実績があったからこそ、2棟目以降の融資を通すことが出来たと思っています。
この記事では、『戸建て物件の融資の引き方』を詳しく解説しています。
不動産投資実績を重ねていくと、借り入れの金利は大きく下がってきます。
初めての物件の条件で、金利が多少高くても実績を重ねていくと、金融機関との信頼関係も深まり、良い条件で融資がつくようになってきます。
こちらの「戸建不動産投資の実績により金利は変化するか？」で詳しく解説しています。
内覧
私は、これまで多くの中古不動産物件を内覧してきました。
実際に購入にいたるのは、10件内覧を行い、その中1件程度です。
その理由は、不動産という大きな買い物をなるべく失敗したくないからです。
誰もがそのように思います。
投資で失敗しないために、物件の内覧時に確認すべき項目を紹介していきます。
・屋根の確認
・構造材の傾き
・物件の周辺
・家の湿気状態
・水廻り住宅設備の状態
・残材・処分すべき動産
こちらの「中古物件の内覧でチェックすべき６項目」で詳しく解説しています。
物件の内覧時に、物件の状態以外にも確認すべき事はあります。
それらの情報は、内覧時に不動産仲介業者さんに確認するのが良いでしょう。
- 売却理由
- 築年数
- 空き家歴
- 周辺家賃相場
- 値下げは可能か
- 瑕疵担保責任
- その他開示事項
質問の答えによっては、『物件の価格交渉の方法』や『投資の結果』に大きく左右してきます。
こちらの「不動産業者さんに確認すべき７つの質問」で詳しく解説しています。
価格交渉
良い戸建て物件をなるべく安くで購入できるほどに、投資の結果は良くなります。
ただし、売り手側もなるべく高くで売りたいのが心情かと思います。
ここでは、どうすれば物件の売買価格を下げることができるのかを解説していきます。
①掲載期間が長い物件が狙い目
②売却の理由を確認
③解体にかかる費用を提示
④リフォームにかかる費用を提示
⑤残材撤去を引き受ける
物件に対して、以上のような値下げ根拠をもつと、値段交渉しやすいです。
私は、上記の①〜⑤の手順で、物件価格を数百万単位で下げることができました。
不動産投資で数百万円の収益を得るよりも、指値でその分値下げしてもらう方が圧倒的に簡単なので、お勧めします。
こちらの「戸建て不動産投資の売買価格を下げる５つ交渉術」で詳しく解説しています。
リフォーム
戸建て不動産を購入すれば、賃貸物件にするために、物件の老朽化を修繕して住めるようにしなければなりません。
その場合、大なり小なり、リフォームが必要になります。
ここでは、戸建て不動産投資の『リフォームの方法』や『DIY』などを解説していきます。
リフォーム業者選び
不動産投資を行うには、物件の修繕・リフォームが必須です。
発注するリフォーム会社によって、物件のリフォームのコストが変わってくることをご存知でしょうか？
会社によっては、同じリフォーム内容にもかかわらず、数万〜数十万と金額が変わることもあります。
そこで、いかにコスパの良いリフォーム業者さんを探せるかで、投資の結果が変わってきます。
①リフォーム内容を確定する
②コスパの良い業者を探す
③複数の業者に相見積もりを取る
④リフォーム業者に発注
何度かリフォームの回数を重ねてくると、コスパの良い業者さんと出会うことができ、毎回相見積もりを出す必要がなくなってきます。
信頼できるリフォーム業者さんを見つけることが、不動産投資の成功に不可欠だと思っています。
こちらの記事「コスパの良いリフォーム業者の探し方」で詳しく解説しています。
リフォーム方法
不動産において、物件に費用をかけるほど、当然いいものになります。
ただし、リフォームにコストをかけすぎると、経費がかかり物件利回りが下がってきます。
一番大事なことは、「リフォームコストのバランス」です。
少しのリフォームでも、入居者さんに気に入ってもらえる”リフォームの要点”を知っていることが、大切です
①クロス張り替え
②照明器具の入れ替え
③建具障子の改修
④間仕切りの撤去
⑤トイレの改修
⑥水栓カランの入替え
こちらの記事「費用対効果が高いリフォームの方法」で詳しく解説しています。
DIYについて
DIYを行うと、どうしても自分の時間を必要とすることと、工事期間が長くなってしまい、その分の家賃収益の機会損失があります。
そのため費用対効果を検討して、効果的なDIYを行う方が良いです。
こちらの記事「戸建て不動産投資でのDIYのメリット・デメリット」で詳しく解説しています。
私自身もDIYが大好きで、大工道具一式を揃えて物件のリフォームを行ってきました。
自宅をリフォームした際も、床張りや壁塗り・塗装など、内装工事のほとんどを全てをDIYで改修しました。
費用対効果の高いDIYを意識することで、投資効果を最大限にできるかと思います。
プロに任せる箇所・DIYできる箇所を明確化することで、結果的にコストを上げて、利回りを上げることができます。
こちらの記事「費用対効果の高いDIYリフォームの方法」で詳しく解説しています。
入居付け
戸建て不動産投資において入居付けできるかどうかで、収益があるかないか決まってきます。
そのため、入居付けができるかどうかが、投資結果において非常に重要になってきます。
ここでは入居付けを決めるための、「家賃設定の方法」や「入居募集」について解説していきます。
家賃設定
一般的には建物は劣化をしていき、年々家賃収入は下がってくる傾向にあります。
家賃が下がってくると、物件の修繕管理もままなりません。
オーナーの手腕で、家賃を上げつつも入居者さんが”快適に暮らすことができる住まい提供すること”が不動産事業では大切です。
①フリーレント(敷金礼金0円)
②家電付き
③ペット入居可
④その他付加価値
こちらの「戸建て賃貸物件を”低コスト”で家賃収入を上げる方法」では詳しい内容を解説しています。
募集方法
戸建て不動産投資の最大のリスクは、空室リスクです。
空室では収益となる家賃が入ってこず、不動産もただの負債になってしまいます。
そのため、不動産オーナーにとっては空室を少しでも無くすことが、不動産投資で重視すべきことになってきます。
・複数の仲介業者をまわる
・ニーズに合わせたリフォームをする
・ライバル物件の調査
・外国人、ペット入居可にする
・看板を作り入居募集のPR
こちらの「戸建て賃貸物件で”空室対策の方法”を紹介します」では詳しい内容を解説しています。
物件運営
入居が決まり、物件の運営を行っていきます。
運営を行っていく上で、「空室対策」「様々なリスク対策」「維持方法」を紹介していきます。
空室対策
戸建て不動産投資の最大のリスクは、空室リスクです。
空室では収益となる家賃が入ってこず、不動産もただの負債になってしまいます。
そのため、不動産オーナーにとっては、空室を少しでも無くし、満室経営することが、不動産投資で重視すべきことになってきます。
こちらの「戸建て賃貸物件で”空室対策の方法”を紹介します。」では詳しい内容を解説しています。
リスク対策
不動産投資は、リスクが大きいほどリターンが大きくなり、リスクが小さいほどリターンが小さくなります。
つまり、戸建て不動産投資では、リターンを得たい場合は起こり得る「リスク」を知っておきリスクに対して対策ができるようにしておくことが大切です。
こちらの「不動産投資にはリスクがどのくらいあるのか」では詳しい内容を解説しています。
維持・管理方法
初心者の戸建て不動産投資の方が物件を運営していて、心配なことは物件の「修繕対応」や「維持管理」ではないでしょうか？
急に入居者さんからトラブルがあり対応を迫られたり、物件の老朽化により思わぬリフォームコストがかかるのではと、心配になると思います。
こちらの「戸建て賃貸物件の維持・管理方法」では詳しい内容を解説していきます。
出口戦略
不動産投資において、「出口戦略」を考えることは、非常に重要です。
不動産投資において出口戦略は２つの方法があります。
①不動産を持ち続けて家賃収入を得続けること(インカムゲイン獲得)
②不動産を売却(キャピタルゲイン獲得)して別の資産に変える方法もあります。
一概にどちらが良いというわけでなく、投資を行う本人が、どこに向かいたいかということが判断基準になると思います。
売却
いずれは、いくつかの戸建物件の売却を考えています。
その理由は、物件を売却することによって、売却益を獲得して別の物件に資産組み替えを考えているからです。
不動産投資を行っている方は、遅かれ早かえどこかのタイミングで物件の売却を経験することになります。
そのタイミングがいつが良いのか、あらかじめ検討しておいた方が良いでしょう。
こちらの「戸建て不動産投資 売却のタイミングはいつが良いか？」では詳しい内容を解説しています。
オーナーチェンジ
出口戦略として、戸建て物件を売却する方法があります。
投資家が投資家へ物件を売却することをオーナーチェンジ物件と言います。
私が初めて購入した戸建て物件は、オーナーチェンジ物件でした。
賃貸物件の所有者が、入居者が入ったままの状態で、その物件を売買すること。
こちらの「不動産投資における”オーナーチェンジ物件”のメリット・デメリット」では詳しい内容を解説しています。
税金
戸建て不動産投資を経営するには、税金との関係は切っても切れないものです。
不動産収益を得ることで、税金が発生することを忘れてはいけません。
ここでは、不動産投資の「税金対策」「確定申告」について解説していきます。
確定申告
私は、2015年の不動産投資を始めた当初から、税理士さんに確定申告手続きをお願いしています。
人によっては、自分で確定申告するという方もいますが、初心者ほど確定申告を税理士さんにお願いすることをお勧めします。
こちらの「【不動産投資の確定申告】税理士に依頼したほうが良い３つの理由」では詳しい内容を解説しています。
失敗事例
私は2015年より10棟の戸建て不動産を所有して運営してきました。
その中で多少の失敗があったため、これから不動産投資を始める方向けに、失敗事例を公開して同じような失敗を回避してもらえると良いと思っています。
私の戸建不動産投資の失敗経験を公開。
どんな損失が出たのかを、順位形式で紹介していきたいと思います。
ボロ戸建て不動産は、建物の老朽化が進んでおり、修繕リフォームが必須な状態です。
そのために、老朽化を直さないと客付けができないと思い、全力でリフォームを行うのですがそれが失敗でした。
不動産投資の失敗とは、所有する賃貸物件の入居が決まらないことです。当然入居が決まらなければ、家賃は0円です。そういった最悪の状況にならないための失敗対策を紹介しています。
「戸建て不動産投資の始め方【完全初心者向け】まとめ」
以上が、「戸建て不動産投資の始め方【完全初心者向け】」になります。
この記事は、ブログ更新と共に随時更新していきます。
私は2015年より戸建て不動産投資を始めて、働き方を大きく変えることが出来ました。
引き続き、戸建て不動産投資に挑戦して、目標である経済的自由の達成を目指していきます。
Follow @inaka_ninjin
・いちから戸建て不動産投資の始め方を知りたい
・戸建て不動産投資の教科書が欲しい