失敗しにくい戸建て賃貸を少額で始める方法【1棟目は総額200万円以下でした】

不動産投資に興味がある人

・少額で不動産投資を始めるにはどうしたらいいのだろう?

・失敗しにくい不動産投資の方法ってあるのかなぁ?

この記事では、上記の方向けに関する記事です。

ブログ管理人

2015年より不動産投資を始めました。

現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。

家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。

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こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。

突然ですが、私自身初めて購入した物件は、総額で200万円以下でした。

200万円は金額的には高いと思われますが、不動産投資にしてはかなり安い方だと思います。

【戸建不動産投資のはじめ方】 はじめの一歩の踏み出す方法を解説します。

不動産投資初心者の方は、初めての物件はなるべく安く、リスクの低い物件を選びたいのが心情かと思います。

そこで今回は、私が少額で購入した物件の実体験をもとに「戸建不動産を少額で始める方法」について解説していきます。

失敗しにくい戸建賃貸を少額で始める方法

戸建不動産を少額で始める方法

・訳あり物件を探す

・小さな間取りを狙う

・リフォーム内容は最低限

・客付けは自ら動く

以上が、「戸建不動産を少額で始める方法」になります。

詳しく解説していきます。

「物件情報」

私が1棟目に購入した物件は、とても小さく価格もお手頃な物件でした。

1棟目の物件のスペックを紹介します。

1棟目賃貸物件
物件情報

2015年現金購入

戸建て物件  木造平家建て 2DK

総額180万(物件価格150万+リフォーム30万)

2015年に、私が一棟目に戸建不動産投資を始めたきっかけとなった思い出の物件です。

以前の持ち主さんもこの物件で賃貸業をされていたので、オーナーチェンジ物件でした。

オーナーチェンジ物件のメリット・デメリット【不動産投資】

ちなみにこの物件は、物件購入価格とリフォーム代合わせて、総額180万円のコストしかかかっていません。

「訳あり物件を探す」

戸建不動産投資を少額で始めるには、物件を安くで買う必要があります。

ただし、基本的に安い物件は”訳あり物件”であることがほとんどです。

訳あり物件の条件

・築年数がかなり経っている

・老朽化が激しい

・立地が悪い

・事故物件

他にも物件によって条件はあるかと思いますが、おおよそが上記の理由で物件価格が安いです。

私が少額で購入できた理由が、崖地に建つ物件だったからです。

そして、その崖地の影響か家が少しだけ傾いていたことがあり、物件を安くで購入することができたのです。

今でも物件の一部は傾いていますが、住むことに関しては全く影響がないです。

5年経っても傾きは、そのままであることから、今後大きく動くことはないと判断しています。

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「小さな間取りを狙う」

基本的に、不動産は土地・建物が大きいほど金額が高くなってきます。

つまり、土地・建物が小さいほど物件価格は安くなります。

なるべく、安い物件を狙うのであれば、戸建物件でも2DK以下の物件が良いでしょう。

また、平家物件の方が建物は低く、物件の修繕・メンテナンスに費用が掛かりません。

私の物件は平家物件だったので、外壁補修のメンテナンスがしやすいです。

通常2階建の物件であれば、外壁補修を行う場合には足場が必要になります。

平家であれば、足場でなく脚立で作業ができるため、ランニングコストは2階建ほどは掛かりません。

「リフォーム内容は最低限」

物件を購入して賃貸物件にする場合にリフォームが必要になります。

リフォームは範囲が大きくなればなるほど、コストがかかってきます。

そのため、リフォームの範囲を絞りリフォームコストを下げることで、少額で投資を始めることができます。

私の物件では、リフォーム代は30万円に抑えることができました。

リフォームの内訳

・そうじ

・ゴミ処分

・照明器具入れ替え

・カーテンレール設置

費用の合計:30万円

内容はリフォームというほどのことでもありませんでした。

少額で抑えれたことにより、利回りをあげることができました。

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「客付けは自ら動く」

少額で始める物件は訳ありで、リフォームは最低限になってしまうので、当然家賃は多くは取ることができないのが現実です。

通常の賃貸物件の客付けは不動産仲介業者に任せますが、少額で始める物件は”自分でも積極的に客付けで動いた方が入居の確率が高くなります。

自分で客付けを行う方法

・SNSで募集をしてみる

・知り合いに声をかける

・物件情報資料を作り、複数の不動産屋さんへ募集依頼をかける

私が少額で始めた物件では、客付けは自ら行いました。

当然、不動産屋さんで入居募集を行っていましたが、そのままではなかな客付けができないと思い、知り合いに声かけを行いました。

たまたま、引越し先を探している人を見つけることができ、物件を見てもらう家賃3.5万円で入居してもらうことができました。

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「投資収益を公開」

実際の1棟目の収益を公開していきます。

収益公開

総額180万円 (物件価格150万+リフォーム30万)

家賃3.5万円 (年間42万円)

表面利回21%

この物件は、2015年より入居いただき、ありがたいことに、いまだに同じファミリーに5年間入居いただいております。

初めての物件で小さく初めて、小さな結果が出たので本当に良かったです。

「まとめ」

まとめ

・訳あり物件を探す

→基本的に安い物件は”訳あり物件”であることがほとんど。

積極的に訳あり物件を狙っていく

・小さな間取りを狙う

→基本的に不動産は土地・建物が大きいほど金額が高くなってきます。

つまり、土地・建物が小さいほど物件価格は安くなります。

・リフォーム内容は最低限

→リフォームの範囲を絞りリフォームコストを下げることで、少額で投資を始めることができます。

・客付けは自ら探す

→少額物件の場合客付けが困難な場合がほとんど、自分の足で積極的に客付けを行うことで、入居の可能性を高める。

以上が、「戸建不動産を少額で始める方法」でした。

不動産投資を少額で始めるには、自ら動き情報収集することも大切です。

実は、不動産投資はどれも地味な行動の積み重ねです。

その実績が、徐々に積み上げ式で大きくなっていくので、とてもやりがいはありますね。

今回の記事が参考になれば嬉しいです。