【実際は微妙】サラリーマンが不動産投資で節税できるのか?

不動産投資に興味あるサラリーマン

・不動産投資で節税できるって聞いたけど本当だろうか

・節税のために不動産投資を始めてみようかなぁ

この記事では、上記の方向けに関する記事です。

ブログ管理人

2015年より不動産投資を始めました。

現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。

家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。

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こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。

よく不動産投資をすることで節税になるという話を聞きます。

これは悪徳不動産業者が、素人をはめ込むのに使う常套手段です。

実際に、税金や不動産の知識がないサラリーマンが嵌め込まれて、微々たる節税のために多額の借金を抱える事例もあります。

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そこで今回は、「【実際は微妙】サラリーマンが不動産投資で節税できるのか?」を詳しく解説していきます。

不動産投資で節税ができる仕組みを紹介して、実際に効果的な節税ができるかどうかを検討していきます。

「サラリーマンが不動産投資で節税できるのか?」

結論

「節税目的で、不動産投資をするのは間違い」

※ただし、不動産所得が赤字であれば、確定申告することで赤字分を給与所得から差し引くことができ、所得税や住民税が節税できます。

その節税方法は「損益通算」と「減価償却」の2種類ある

以上の結論を詳しく解説していきます。

「節税目的で不動産投資をするのは間違い」

不動産投資は、節税を目的として始めるのは、あまりおすすめできません。

サラリーマンは、不動産投資で赤字が出れば、確定申告することで赤字分を給与所得から差し引くことができ所得税や住民税が節税効果が見込めます。

しかし、不動産投資の本質的な目的は、利益を上げて黒字を目指すこと。

当然ながら利益が多く出れば、その分の税金を納める義務が発生するのは当たり前です。

節税のために、不動産投資で赤字を出し続けるということは、キャッシュフローそのものを悪化することになります。

そのような状態では、不動産事業が破綻する恐れがあります。

そのため、節税のために赤字にすることを目指した不動産投資は健全とは言えず、お勧めできません。

「不動産投資が節税になると言われる仕組み」

上記でも紹介しましたが、不動産投資の節税方法は「損益通算」と「減価償却」の2種類あります。

①損益通算

当然のことですが、サラリーマンの給与所得には、税金がかかります。

給与所得から、さらに差し引けるものがあれば、さらに節税することができるでしょう。

損益通算とは

不動産を購入して賃貸経営で赤字になると、確定申告をするときに赤字分を給与所得から差し引くことができる方法。

「損益通算の例」

給与所得500万円、不動産事業200万円の赤字

「損益通算」した合計の所得は300万円

給与所得500万円分の所得税をすでに納めていれば、確定申告後に赤字200万円に対する課税分が還付されます。

不動産投資にかかる主な経費は、物件購入費のほか「不動産会社の仲介手数料」「司法書士報酬」「火災保険料」「リフォーム代」「修繕費」などがあります。

初年度は、物件購入に伴う諸経費支出があるため、様々な節税効果を見込めます。

特に、不動産投資を始める初年度は、まとまった経費と税金がかかるため、赤字になりやすく、節税効果が高いといえます。

減価償却

ただし、節税効果があるとはいっても、それだけ自己資金の支出が増えるわけなので、赤字になることには変わりありません。

不動産投資で最も重要なのは指標は“キャッシュフロー”です。

キャッシュフローがマイナスだと、自己資金を切り崩すことになります。

しかし、不動産投資の魅力は、会計上は赤字になってしまっても、キャッシュフローがプラスになることです。

そんな魔法みたいな方法は、「減価償却費」という経費です。

減価償却とは

建物の購入費用を残存耐用年数に分けて経費として計上すること

つまり、毎年物件が劣化してしまう分を経費として計上することができます。

減価償却費は、実際の支出を伴わないのに、経費として収入から差し引くことができるのです。

ちなみに、建物の耐用年数は構造別に法律で定められており、RC(鉄筋コンクリート)は47年、重量鉄骨は34年、軽量鉄骨は27年、木造は22年になります。

以上、不動産投資の節税方法は「損益通算」と「減価償却」の2種類になります。

「不動産投資の目的はあくまでも長期安定収入を狙う」

上記でも紹介しましたが、不動産投資が赤字になると節税が可能になります。

しかし、不動産投資の本来の目的は節税ではなく、あくまでも購入した不動産からお金を生んでもらうことです。

「節税をしたいから、利益を出さない」というのでは、目的が変わってきます。

当然ながら、「不動産投資で節税できる」というメリットは最大限に利用はした方が良いです。

その上で、長期的にかつ安定的利益を得ていくことが、不動産投資の第一の目的になります。

「まとめ」

サラリーマンが不動産投資で節税できるのか? まとめ

・節税目的で、不動産投資をするのは間違い

・不動産投資が節税になると言われる仕組みには「損益通算」と「減価償却」の2種類ある

・不動産投資の目的は、あくまでも長期安定収入を狙う

以上、「【実際は微妙】サラリーマンが不動産投資で節税できるのか?」になります。

「不動産が節税になる」というキーワードのみを切り取って、悪徳な業者は何も知らない素人をカモにしようとしてきます。

実際の今回紹介した”税の仕組み”を知っているだけで、不動産投資が節税に効果があるということに疑問をいただくはずです。

分からなければ、この記事を何度が読み込む、概要だけでも理解できると良いかと思います。

不動産投資は、節税<利益 であり、なぜ不動産投資を行うのか目的をしっかりと持つようにすれば、ブレることは少なくなるでしょう。

このブログでは、不動産投資をメインに自分の実体験をもとに役に立つ情報発信をしていきます。

この記事を読んで参考になれば嬉しいです。

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