【副業】サラリーマン大家が不動産投資で失敗する間違えとは

不動産投資に興味あるサラリーマン

・不動産投資で失敗すると怖いなぁ

・不動産投資に挑戦する前に、思い違いをなくしておきたいなぁ

この記事では、上記の方向けに関する記事です。

ブログ管理人

2015年より不動産投資を始めました。

現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。

家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。

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こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。

コロナショックや先行き不明の経済状況の中で、副業として不動産投資を行うサラリーマン大家が増加してくると予想できます。

しかし、不動産投資は大きな資金が必要な事業になります。

不動産について素人であるサラリーマンがいきなり参入して、失敗するリスクも十分考えれらます。

私も不動産投資を始めた当初の2015年、サラリーマン大家をやっていました。

その経験をもとに、「【副業】サラリーマン大家が不動産投資で失敗する間違えとは」を詳しく解説していきます。

この記事を読むメリット

・サラリーマン大家が”勘違いしがちな間違い”を知ることで、失敗のリスクを減らすことができる

【副業】サラリーマン大家が不動産投資で失敗する間違えとは

不動産投資で失敗する間違え

・不労所得ではない

・節税効果

・営業マンの言われるがまま

・物件価格の安さ

・サブリース契約で安心

・大企業や大学があるから安心

以上が、「不動産投資で失敗する間違え」になります。詳しく解説していきます。

・不労所得ではない

不動産投資は、不労所得と言われることがありますが、実際には”不労”ではありません。

なぜなら、不動産投資は事業に近いです。

「物件探し」「売買契約」「修繕・リフォーム」「客付け」「管理」といった作業を行う必要があります。

つまり、不動産投資は不労所得であり、楽に稼げると思うのは間違えです。

ただし、多くの作業を外注化できることは、大きなメリットです。

そのため、一般的な労働所得と比べると、極限まで不労には近づけることができます。

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・節税効果

よく不動産投資はサラリーマン大家さんにとって節税効果があると言われています。

しかし、実際には節税という結果だけがピックアップされますが、その効果はあまりないことが多いです。

不動産投資が節税になるのには、不動産投資で”赤字”を出すからです。

赤字が出れば、サラリーマン給与所得から差し引くことができその分、所得税や住民税が節税効果が見込めます。

「やっぱり節税できるじゃないか」と思われるかもしれないですが、不動産投資で赤字を出していると、結果として自己資産を削ったことになります。

不動産投資の目的は、あくまでも利益の追求です。

節税は目的でないことを十分に理解しておくほうが、長く利益を残し続けることができると思います。

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・営業マンの言われるがまま

サラリーマン大家さんは日中の業務があり、日々忙しいです。

そのため、不動産物件を探すにあたって不動産仲介業者に物件探しを依頼することが多いでしょう。

不動産会社の営業マンから提案ある物件を、言われるがままに購入すると非常に危険です。

そういった営業マンから提案のあった物件は、いろいろな角度からしっかりと検討したほうが良いでしょう。

「本当にキャッシュフローが出るでのか?」「キャッシュフローが出るにしても一時的なことで、長期的に考えて妥当な価格でしょうか」

一部の不動産営業マンの目的は、サラリーマン大家さんに利益を出してもらうことではありません。

彼らの目的は、物件売買による仲介手数料を手に入れることです。

その目的の認識をはきちがえると、ゴミ物件を売り付けられる可能性もあります。

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・物件価格の安さ

現在、TwitterやYouTubeで、ボロ戸建て物件の収益化が流行っています。

ボロ戸建て物件のメリットは、「物件価格の安さ」です。

ボロ戸建て物件であれば100〜300万円は当たり前、時には数万〜数十万単位の物件もあります。

物件価格が安いに越したことはありません。

しかし、ボロ戸建て物件を収益化するには、修繕・リフォーム費用がかかってくることを忘れてはいけません。

私の友人は、物件を安くで手に入れました。

その後「雨漏れ」「白蟻被害」「インフラ設備の崩壊」などが発覚しました。

人が住むための最低限のリフォームが300万円ほど掛かると分かり断念。

現在もそのまま放置してあるため完全に負債になっています。

ボロ戸建て物件の場合、価格が安い分、上記のようなことが実際におこりえるリスクはあります。

そのため、十分に気をつける必要があります。

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・サブリース契約で安心

一部のサラリーマン大家さんは、サブリース契約で家賃保証があるから安心です。という方がいます。

果たして、それは本当でしょうか?

サブリースとは

サブリースとは又貸し、転貸のことである。

不動産投資では、転貸を目的とした一括借上のことをサブリースというのが一般的。

サブリースの最大のメリットは、空室リスクを避けることができることです。

ただし、サブリースに依存をし過ぎると「サブリース会社の撤退」や「契約変更」があれば、オーナーの計画が大きく狂うことになります。

サブリースは、非常にオーナーにとってメリットがある反面で、オーナー自身の不動産投資能力が上がりずらく、サブリース会社依存になりやすいのが特徴です。

・大企業や大学があるから安心

不動産投資において最大のリスクは空室です。

そのため、高確率で入居が見込める大企業や大学が近くにあることは、立地的にメリットです。

しかし、逆を返せば、大企業や大学が撤退した場合、その周辺の投資物件は、大打撃を受けることになります。

今の不景気の時代、大企業の撤退は十分にあります。

また、少子化のため大学の廃校・移転もあります。

そういった最悪の想定に備えるために、物件のリスク分散や事前に大企業・大学撤退リスクを想定しておいたほうが無難です。

「サラリーマン大家が失敗を避けるには」

では、サラリーマン大家さんが失敗を避けるにはどうすれば良いか。

ここでは、個人的な見解をもとに紹介していきます。

サラリーマン大家が失敗を避けるには

・不労所得ではない

→不労所得ではないことを理解する。

一部の業務はオーナーが動く必要があるため、その心づもりと時間的の余裕を持つ

・節税効果

→あくまでも不動産投資の目的は節税ではなく、利益の追求を忘れない

・営業マンの言われるがまま

→営業マンの営業トークを論破できる知識を持っておく

・物件価格の安さ

→物件価格だけで判断するのではなく、物件の価値と合わせて妥当かどうかを判断する

・サブリース契約で安心

→サブリース会社の契約解除も視野に入れ、サブリースに依存しすぎないように工夫をする

・大企業や大学があるから安心

→大企業・大学撤退リスクの想定も視野に入れておく。

物件の立地分散投資をお勧めする

以上「【副業】サラリーマン大家が不動産投資で失敗する間違えとは」になります。

一般的に不動産投資を行っていくと、当初思っていたこととは違ったことが結構あります。

徐々にやりながら理解できてきます。今回紹介した事例は一部ですが、参考になれば嬉しいです。

このブログでは、不動産投資に関する実体験やサラリーマンの副業・起業についての情報を紹介しています。

これから副業として、不動産投資に挑戦してみたいと思う方は、当ブログを参考にしてもらえると嬉しいです。

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