戸建て賃貸物件の”家賃値下げ”で起こりうるデメリット

不動産投資初心者

・客付けができないから家賃を下げて募集しようかなぁ

・家賃を下げすぎると起こりうるデメリットを知りたいなぁ

この記事では、上記の方向けに関する記事です。

ブログ管理人

2015年より不動産投資を始めました。

現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。

家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。

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こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。

不動産賃貸業の場合、一般的には家賃が低ければ低いほど入居がつきやすいです。

それは入居者側の「なるべくお金を払いたくない」といった消費者意識によるものです。

たしかに、住む側にとっては、家賃が低いことに越したことはありません。

しかし、不動産賃貸業を行っている方は、極端に家賃を下げすぎない方が良いと思っています。

なぜなら、家賃を下げることによって、数多くの”デメリット”が存在するからです。

そこで今回は、「戸建て賃貸物件の”家賃を下げ過ぎる”と起こりうるデメリット」について詳しく解説していきます。

「家賃を下げると起こりうるデメリット」

「家賃を下げると起こりうるデメリット」

・値引き合いに巻き込まれる

・入居者の属性が低くなりがち

・修繕費用が出せない

・退去時に後悔

・負の連鎖におちいる

以上が、「家賃を下げると起こりうるデメリット」になります。

詳しく解説していきます。

「値引き合いに巻き込まれる」

近隣の賃貸物件の家賃が下がって来て、自分の物件の家賃を下げてしまった場合、家賃の値引き合いに巻き込まれることがあります。

近隣の物件が5千円下げたから、こちらは6千円下げる。

そのうち、隣がまた5千円下げる。。。

このように、一度値引き合いに巻き込まれると物件の価値が下がってしまいます。

一度下げた家賃を上げるのは、何か付加価値がないと非常に難しいです。

そうならないためにも、無意味な家賃の値引き合いには巻き込まれない方が良いです。

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「入居者の属性が低くなりがち」

一概には言えませんが、自分の体感値として、家賃が低いとどうしても、入居者の属性が低くなりがちです。

属性が低いと起こりうる、様々なリスクが考えられます。

リスク

・家賃滞納リスク

・人的トラブルリスク

・近隣トラブルリスク

・建物破損リスク

これらのリスクが一概に起こるとは言えませんが、賃貸業を行う場合、このリスクは常に考えておかなければなりません。

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「修繕費用が出せない」

物件の修繕費用は、家賃収入の一部から出します。

そのため、家賃が低いと物件の修繕費用を出すことができず、メンテナンスが行き届かなくなります。

不動産賃貸業は5年〜20年単位、もしくは、それ以上で物件を維持し続ける必要性があります。

そのため、家賃が低すぎると修繕費用が発生せずに、物件を維持することができなくなってきます。

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「退去時に後悔」

家賃を下げ過ぎてしまうと、退去時に後悔する事になります。

まず、客層の悪い入居者がついてしまった場合、物件の修繕にお金がかかってしまう事になります。

元々、低い家賃に設定してしまった場合、わずかな修繕費用しか出すことができず、物件のメンテナンスができなくなってしまいます。

退去後は、以前の家賃よりも上げることは困難になりやすいです。

「負の連鎖におちいる」

上記で紹介した通り、一度家賃を下げてしまうと、負の連鎖におちていきます。

なぜなら、家賃収入が下がると以下の問題が起こります。

家賃収入下落の負の連鎖

①家賃値下げに巻き込まれる

②低属性しか入居がつかない

③退去時に修繕が必要になるが、修繕を行うお金がない

④さらなる家賃を値下げ

再び①へ

この負の連鎖を断ち切るには、多くの「コスト」と「時間」がかかります。

つまり、この負の連鎖に巻き込まれないことが、とても重要になって来るのです。

「まとめ」

「家賃を下げると起こりうるデメリット まとめ」

・値引き合いに巻き込まれる

→一度値引き合いに巻き込まれると物件の価値が下がっていく。

・入居者の属性が低くなりがち

→属性が低いと起こりうる、様々なリスクが考えられる。

・修繕費用が出せない

→家賃が低すぎると修繕費用が発生せずに、物件を維持することができなくなってきます。

・退去時に後悔

→客層の悪い入居者がついてしまった場合、物件の修繕にお金がかかってしまい、挙げ句の果てに修繕費用が出せない可能性もあり得ます。

・負の連鎖におちいる

→負の連鎖に巻き込まれないことが、とても重要になってきます。

以上が、「家賃を下げると起こりうるデメリット」になりました。

なるべく長く物件の維持管理を行うには、家賃の中から費用をやりくりする必要があります。

そのためには、収入源である家賃の価格維持は必要不可欠です。

場合によっては、家賃を下げざるおえないパターンもありますが、こういったデメリットを視野に入れながら不動産投資を行った方が良いでしょう。

このブログでは、不動産投資をメインに自分の実体験をもとに役に立つ情報発信をしていきます。

この記事を読んで参考になれば嬉しいです。

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