【裏ワザ】ボロ戸建不動産をリフォームなしで客付けした方法

こんな人向けの記事です

不動産投資を始めたいけど、”物件の修繕やリフォームにお金がかかりそう”で、とても不安だなぁ

この記事では、上記の悩みを解決する記事です。

ブログ管理人

こんにちは。いなか不動産 にんじん🥕です。

私は、2015年より不動産投資を始め、現在8棟の戸建不動産物件を運営しています。

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こんにちは。いなか不動産にんじん🥕です。

通常、不動産投資の場合、不動産の購入をして賃貸物件にするには”リフォーム”が必要です。

しかし、リフォーム費用が掛かってしまい、実質利回が低くなることがあります。

そんな中で、私が所有する物件ではボロ戸建物件でしたが、リフォームなしで入居がついたことがあります。

今回は、「ボロ戸建不動産をリフォームなしで客付けした」実体験を公開。

どのような方法であれば、リフォームなしで入居がつくのかを詳しく解説していきます。

リフォームなしで客付けした方法

ゴミ処分と掃除をして、家を綺麗にした

意外かもしれませんが、たったのこれだけで、ボロ戸建物件に入居がついたことがあります。

詳しい内容を解説していきます。

「リフォームなしでも借り手はつくのか?」

結論で言えば、物件によってはリフォームなしで入居は付きます。

戸建物件において、入居を決める基準としては、以下の通りがあります。

入居を決める基準

・清潔感

・水廻り設備

・家賃設定

・駐車スペース

・立地

私の感覚では、最新の設備や真新しい綺麗な内装でなくても、それなりに設備が揃っており、物件自体が綺麗であれば、家賃設定次第で客付けはできます。

いくらくらいの家賃で決まりそうかは、客付けの不動産屋さんと相談をしてみることをお勧めします。

「リフォームなしで客付けできた事例」

2015年購入の戸建物件で、物件価格150万の現金購入でした。

内部が元々空き家だったので、きれいに掃除を行いゴミを処分しました。

元々あった照明器具をニトリの照明器具に入れ替えをして、カーテンレールをつけて賃貸募集を行いました。

リフォームなしでの費用一覧

・掃除

・ゴミ処分

・照明器具入れ替え

・カーテンレール設置

費用の合計:30万円

結果として、家賃3.5万円(表面利回21%)で入居が決まりました。

さすがに、物件自体老朽化が進んでいるので家賃設定3.5万円と低めですが、入居者さんにリフォーム自由の条件で貸し出しました。

結果的に、入居者さんの費用持ちで、トイレや内装リフォームをしてもらい、現在も入居中です。

激安照明器具やカーテンレールは、ニトリがおすすめです。


「リフォームの費用対効果を考える」

家賃を下げれば、誰もで客付けできるといった安易な考えでなはく、リフォームの費用対効果をシュミレーションしたほうがいいです。

この3パターンで検討してみましょう。

リフォームの費用対効果を考える

物件価格150万円

①リフォームなし、家賃3.5万円の場合では、表面利回り28%

②リフォーム100万円をかけて、家賃5.5万円の場合では、表面利回り26%

③リフォーム200万円をかけて、家賃5.5万円の場合では、表面利回り18%

以上の結果から、利回りが最も良いのは、①リフォームなし家賃3.5万円になりました。

②リフォーム100万円をかけて家賃5.5万円の場合で、①の表面利回り28%に近いものがあります。

しかし、家賃5.5万円をもらえるほどのリフォームを100万円でできるかが判断の基準になります。

③の場合は、完全にリフォームをし過ぎて利回りが下がってしまっています。

結果として、リフォームなしで家賃3.5万円のままの方が、表面利回りが良いことがわかります。

【戸建不動産投資の失敗談を公開】賃貸物件をリフォームをしすぎた結果

「リフォームなしのメリット・デメリット」

一概に、リフォームなしが良いとは限りません。

ここではリフォームなし物件のメリット・デメリットを紹介します。

検討の材料になれば嬉しいです。

リフォームなしのメリット

・入居が決まれば高利回り

・入居者がリフォームをしてくれる場合がある

リフォームなしのデメリット

・家賃設定が低くなりがち

・古いままなので資産価値として劣る

・老朽化のため修繕費用が大きく掛かる場合がある

物件は、日が経つことによって消耗していくため低い家賃で入居が決まり、すぐに大きな修繕費用がオーナー負担でかかってくることが最も怖いです。

いくらリフォームなしが高利回りだとしても、リスクがあることを心算しておいた方が良いでしょう。

まとめ

今回は、「ボロ戸建不動産をリフォームなしで客付けした実体験」を紹介してきました。

まとめ

リフォームなしでも、借り手はつく場合がある。

リフォーム費用がかからない分、高利回りになりやすいが、その分修繕リスクも大きくなる

リスクとリターンのバランス検討が大切

戸建不動産投資は、リフォームにお金をかければかけるほどに良い住環境が出来上がります。

その分、家賃を多く取ることができますが、実際のところ利回りは下がりやすい傾向です。

逆に、リフォームをかけないほど費用が下がり、利回りが上がる傾向にあります。

最も自分にあった投資スタイルで、リフォームのバランスの見極めができるようになることが大切です。

”リフォームがどのくらい掛かるか分からない”、”複数のリフォーム業者から見積もりを取りたい方”は、リフォームプランと見積もり比較ができる「タウンライフリフォーム」を利用してみてはどうでしょうか?