費用対効果が高いリフォームの方法【コスパが良い方法を紹介します】

不動産投資初心者

・収益物件の費用対効果を上げたい

・リフォームの知識がないから、やり方が分からないなぁ

この記事では、上記の方向けに関する記事です。

ブログ管理人

2015年より不動産投資を始めました。

現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。

家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。

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こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。

今回は、「費用対効果が高いリフォームの方法」を詳しく解説していきます。

「費用対効果が高いリフォームの方法」

費用対効果が高いリフォーム

①クロス張り替え

②照明器具の入れ替え

③建具障子の改修

④間仕切りの撤去

⑤トイレの改修

⑥水栓カランの入替え

以上が、費用対効果が高いリフォームです。

不動産において、物件に費用をかけるほど、当然いいものになります。

ただし、リフォームにコストをかけすぎると、経費がかかり物件利回りが下がってきます。

一番大事なことは、リフォームコストのバランスです。

少しのリフォームでも入居者さんに気に入ってもらえるリフォームの要点を知っていることが大切です

今回は、入居者の印象をよくして、かつ費用対効果が高いリフォームについて紹介していきます。

「コストを下げるには表面リフォームが基本」

費用対効果が高いリフォームは、表面上真新しく見えて入居者の印象がよくなるリフォームです。

間取りを変えたり、断熱性能をあげたり、水回り設備を最新のものにするといった、大規模リフォームではありません。

あくまでも今ある、床・壁・天井・建具・間取りなどを活かして、表面的にリフォームを行うことです。

表面的にリフォームを行うので、当然リフォームコストも少額で済みます。

賃貸物件でのリフォームをかけすぎると、投資を回収するのにそれだけ時間がかかります。

リフォームの第一の目的は、入居者の客付けです。

入居者の方に印象の良い仕上がりを目指すには、「表面リフォーム」で十分な場合がほとんどです。

「費用対効果が高いリフォーム」

ここでは、費用対効果が高いリフォーム方法を具体的に紹介していきます。

費用対効果が高いリフォーム

①クロス張り替え

②照明器具の入れ替え

③建具障子の改修

④間仕切りの撤去

⑤トイレの改修

⑥水栓カランの入替え

①クロス張り替え

最も一般的に壁・天井を真新しく仕上げるリフォームはクロス張り替えです。

元々がクロスの場合には、古いクロスをめくり、再度ノリをつけて新しいクロスを張り替えることもできます。

壁がベニヤの場合でも、パテと呼ばれる下地材を使うことで、クロスを貼ることも可能です。

②照明器具の入れ替え

照明器具は、電源元がシーリングになっていれば、素人でも入れ替えが可能です。

古い器具を取り外し、ワンタッチで新しい器具に変えることができるので、非常に簡単に交換ができます。

ニトリなどでおしゃれで安価な照明器具があるので、お勧めです。

③建具障子の改修

襖や建具に汚れや損傷があると印象が悪くなります。

建具自体の入れ替えはもちろん、襖であれば襖紙を張り替えることもできるので、比較的安価できれいになります。

④間仕切りの撤去

部屋の間取りを全く変えてしまうと手間がかかりリフォーム費用がかかりますが、間仕切りを撤去するだけであれば安価にできます。

よくやる方法として、キッチン・ダイニング・リビングの間仕切りを撤去して、ワンフロアにします。

ワンフロアの方が使い勝手がよく、入居者の印象も良いです。

⑤トイレの改修

水回りを改修すると費用が多くかかりますが、一番費用対効果が高いのはトイレリフォームです。

入居者はトイレがきれいだと比較的物件に対する印象が良くなるので、トイレの改修は必須でしょう。

既存の給排水配管を活かして、古い便器だけを入れ替えるリモデルタイプもあります。

⑥水栓カランの入替え

浴室・台所に関しては、システムバスや・システムキッチンに入れ替えると100~200万円は掛かります。

そこまで費用がかけれない場合には、水栓カランをサーモスタット式水栓に交換するのが良いでしょう。

サーモスタット式水栓とは、温調ハンドルで温度を設定できる便利な水栓です。水栓がきれいで使い勝手が良いと印象が良いです。

「DIYは費用対効果を検証」

費用対効果が高いリフォーム方法として、DIYで行う方法もあります。

私はほとんどの現場をDIYで仕上げてきましたが、DIYについては費用対効果によります。

最近では、自分で手を動かすよりもプロの職人にやってもらった方が早くて綺麗ということに気づき、極力プロの職人に依頼をしています。

その理由は、自分がDIYで半年かけて施工するより、プロに1ヶ月で仕上げてもらいその分早く入居募集をした方が良いという結論です。

一部、床張りや塗装といった費用対効果が高い部分に関しては、今でもDIYで行っていますが、基本的にはプロにお願いした方が良いです。

ただ、DIYに関しては、人によるので一概に言えませんが、開いた時間で他の物件を探したり、自ら客付け営業をした方が投資としてのパフォーマンスが出やすいのは事実です。

まとめ

費用対効果優先であれば、大規模リフォームよりも表面リフォーム

利回りを検討して、要点を絞ったリフォームを行うことが大切。

過去コストをかけすぎて、失敗をした経験から現在は利回りを重視した表面リフォームを中心に行っています。

見た目と使い勝手とコストのバランスが大切になります。

今回の記事で紹介したことが、皆さんの参考になれば嬉しいです。