工事別のリフォーム費用の目安を公開【戸建不動産投資家が解説】

こんな人におすすめな記事

・不動産投資に興味があるけど、どのくらいお金がかかるんだろう

・リフォーム費用がいくらかかるか心配だなぁ

この記事では、上記の方向けに関する記事です。

ブログ管理人

2015年より不動産投資を始めました。

現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。

家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。

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こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。

戸建て不動産投資を行うには、物件の改修・修繕のリフォーム費用が掛かってきます。

家賃収入 ÷ (物件価格 + リフォーム費用) = 利回り

戸建て不動産投資の初心者の頃は、リフォーム費用がいくら掛かるか分からず、いつも不安でした。

実際にリフォームが始まり、完成後の自分が思った以上の出費があり、利回りが悪化した経験もあります。

【戸建不動産投資の失敗談を公開】過剰なリフォームをしすぎた結果とは

その経験から、「いくらのリフォーム費用でどんなリフォームができるのか」を事前に理解しておくことで、利回りコントロールがやりやすいということを知りました。

その経験から、今回は「工事別のリフォーム費用の目安」について詳しく解説していきます。

工事別のリフォーム費用の目安

戸建て不動産において、代表的なリフォームとリフォーム費用の目安を紹介していきます。

「工事別のリフォーム費用の目安」

・和室から洋室へ改修:20~30万円

・水廻り水洗化工事:100~150万円

・トイレ改修:30~50万円

・水廻り全面改修:300~500万円

・耐震化補強:100万円〜

・屋根葺替え:100~200万円

上記で、工事別のリフォーム費用の一覧をあげました。ここからは詳しく内容を解説していきます。

「工事別リフォーム費用」

・和室から洋室へ改修:20~30万円

築古戸建ての場合、和室の部屋が主であることがほとんどです。

一般的に賃貸物件では部屋が和室の畳部屋よりは、洋室のフローリングの方が客付けしやすいです。

その理由は、住居の洋室の一般化により、床生活に慣れているため、和室よりも洋室が好まれるからです。

また、和室=古い、洋室=真新しい といったイメージになりやすく和室を洋室に変えた方が良いとされています。

ただ、すべての部屋を和室から洋室にしてしまうとコストが多く掛かってしまうため、リビングや洋室をメインに和室から洋室へ改修するのが良いかと思います。

費用は、1部屋(6帖)あたり20~30万円掛かります。

床を畳からフローリングに変更、壁を塗り壁からクロスに変更、天井をプリント合板からクロスに変更という内容です。

・水廻り水洗化工事:100~150万円

築古戸建ての場合、水洗化が済んでいない物件がほとんどです。

トイレは汲み取り式、キッチン・お風呂は垂れ流しなので衛生的にはよくないです。

それらの生活排水を公共下水道(または合併浄化槽)に接続して公共下水道に汚水を流すことを水洗化と言います。

水洗化の場合、既存の配管をすべて公共下水道へ流すため、配管をし直す必要があります。

費用は、100~150万円必要になります。配管を行うために土を掘ったり、コンクリートを割る必要があります。

掛かってくる費用は、下水道配管の距離の長さ、工事のやりやすさによって変わってきます。

水洗化には、100万円を超える費用が掛かるので、戸建て物件を購入する際には水洗化の有無を確認した方が良いでしょう。

・トイレ改修:30~50万円

築古戸建ての場合、和式の汲み取りトイレであることがほとんどです。

しかし、今の時代和式の汲み取りトイレでは受け入れられません。

そのために、和式の汲み取りトイレから洋式トイレに改修する必要があります。

内容は、和式の汲み取りトイレを解体撤去して、新たに配管を行い洋式便器を据え付けます。

その際に、トイレないの内装をリフォームしていきます。

トイレの費用は、30~50万円程度で可能です。

水洗化を行う場合は、上記で紹介した費用がプラスで掛かってきます。

施主自らが設備を仕入れて職人さんに支給すれば、取り付け費用のみでコスト削減になります。インターネットで住宅設備が仕入れることが可能です。

・水廻り全面改修:300~500万円

築古戸建ての場合、水廻りが古くてままであることがほとんどです。

そのために見た目や衛生的に問題があります。

水廻りがきれいなことによって入居が左右すると思うほど、重要な箇所です。

キッチン・風呂・洗面所・トイレなどの水廻りを全面改修するには300~500万円の費用が掛かります。

すべての水廻りリフォームするので、あればかなりのコストがかかってきます。

そのため、優先順位を決めて必要な場所を絞って、リフォームするようにしています。

・耐震化補強:100万円〜

築古戸建ての場合、耐震化補強ができていないことがほとんどです。

ただし、耐震化のできていない築古物件の耐震化を行うには、かなりの費用が掛かることを覚悟しましょう。

耐震化条件

・基礎補強

・構造材補強

・耐震壁を設ける

・屋根を軽量改修

・劣化箇所を修繕

以上の工事が必要になります。

築古物件では、上記の条件を満たした物件は、ほとんどありません。

全てを満たした耐震化を行う場合、最悪の場合1000万円以上の費用が掛かります。

つまり、耐震化を行うには家が建つほど規模の工事が必要になるのです。

当然耐震化をした方が良いのですが、リフォームに費用の掛けた分、利回りが下がってくるので費用対効果を十分に検討する必要があります。

・屋根葺替え:100~200万円

築古戸建ての場合、屋根の老朽化がすすんでいる場合があります。

屋根の老朽化は雨漏れにつながるので、すぐに修繕する必要があります。

屋根材は、主に3種類あります。

主な屋根材

①瓦

昔から使われる歴史的な屋根材。重量があるが耐久性が高いのが特徴。和瓦と洋瓦がある。

②スレート

セメントと繊維材料を混ぜた厚さ約5mm程度の平板状の屋根材のことをいいます。

薄く板状になっており、軽いため、運搬がしやすく施工費が安く済むのが特徴。

③板金

金属を加工した屋根材。材質はステンレスやガルバリウム鋼板が一般的。

スレート同様薄く板状になっており、軽いため、運搬がしやすく施工費が安く済むのが特徴。

屋根材は、上記①〜③の屋根材によって、価格が変わってきます。

瓦は費用が掛かりますが、耐久性が高く、逆に板金は費用が安い分メンテナンスが必要になります。

一概にどれが良いかとは言い難いですので、費用対効果を検討が必要になります。

「リフォーム予算はどうやって計算するのか?」

上記でリフォームに、どのくらい費用が掛かるかを紹介してきました。

ここでは実際に「リフォームの予算を出すためには、どうやって検討したら良いのか」を紹介していきます。

結論は、リフォームの予算を出すには、目標利回りを設定して、「利回りから逆算する」ことです。

具体例

目標利回り20% 物件価格200万円とします。

想定家賃収入 ÷ (物件価格:200万円 + リフォーム予算 )= 目標利回り20% 

想定家賃を6万円とすると、

72万円(6万円×12ヶ月) ÷ 20% ー 物件価格200万円 = リフォーム予算160万円

想定家賃を5万円とすると、

60万円(5万円×12ヶ月) ÷ 20% ー 物件価格200万円 = リフォーム予算100万円

このように、あくまでも目標利回り20%として、逆算をしてリフォーム予算を決めていきます。

立地と家賃を検討しつつ、予算内でできるリフォームを考えていきます。

今回は、「工事別のリフォーム費用の目安」を解説していきました。

リフォームはかければかける程に客付しやすくなりますが、その分利回りが悪化することは念頭においておきましょう。

私もお勧めは必要最低限のリフォームを行い、それでも入居が決まらなければ、徐々にリフォーム範囲を広げていく手法です。

掛けた分を回収できるようにするのが不動産投資の基本です。

実践しながら、一番バランスの良いラインの見極めることが大切になります。

”リフォームがどのくらい掛かるか分からない”、”複数のリフォーム業者から見積もりを取りたい方”は、リフォームプランと見積もり比較ができる「タウンライフリフォーム」を利用してみてはどうでしょうか?