この記事では、上記の方向けに関する記事です。
ブログ管理人
2015年より不動産投資を始めました。
現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。
家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。
こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。
私は、現在人口5万強の地方の町で、戸建て不動産を中心に賃貸経営をしています。
周りの人からは、「地方で不動産投資は成り立たない」とよく言われます。
しかし、私は、やり方次第では、需要はまだまだあると思っています。
そこで、今回は、「衰退していく地方へ不動産投資しても大丈夫？【投資の生き残り戦略】 」という内容を、詳しく解説していきます。
あくまで私の経験談をもとに、自分なりの考えを解説していきます。不動産投資は最終的には自己責任になるので、参考程度にお願いします。
「地方での戸建て不動産投資の生き残り戦略」
今後人口減少により、地方で客付けできる物件は限られてくる。
今までより、更に立地を重視した方が良い。
少子高齢化や地方の過疎化によって、賃貸需要の減少が予想されます。
「地方で不動産投資を続けるにはどうしたら良いのか」「今後地方に投資しても大丈夫なのか」を検討しつつ、詳しく解説していきます。
「現状の地方戸建不動産投資の状況」
話を進めていく前に私の体感値ですが、2020年現状の地方戸建不動産投資の状況をまとめてみました。
・過疎エリアでは、かなりの数の空き家が目立つ
・町単位で、人気とそうでないエリアに分かれてきている
・地方の戸建物件の価格は、軒並み下落
・海近や町の中心部は人気エリア。開発もいまだに進んでいる
・過疎エリアでは空き家が目立つ
人口減少は目に見えています。限界集落と呼ばれる過疎地域では、65歳以上の高齢世帯が増加。
子供の数が減ることによって、住まいの空き家化が目に見えて進んでいます。
つまり、今後過疎エリアでの戸建て不動産投資は、物件が余ってくること過疎エリアの集落維持が困難になることから、今まで以上に難しくなる賃貸事業は、難しくなることが予想できます。
・町単位で、人気とそうでないエリアに分かれてきている
平成の大合併により新市町村ができました。
かつて賑わった旧町では少子高齢化が進み、今や過疎化エリアになっています。
一方市町村の合併により、不便や町から便利な町へ人が流れる様になりました。そうして現在では新市町村内でも人気とそうでないエリアに分かれてきています。
人気なエリアでは、スーパー・病院・学校は経つ一方で、そうでないエリアでは買い物するところもなく、病院には先生がいないため不定期開院、学校は統合されています。
人気エリアでは、賃貸需要のニーズがあることからアパートや新築が立っています。一方旧町村では、賃貸物件がダブついてきており、家賃下落が発生しています。
そのことから、今後は市町村単位で投資エリアを絞り、人気の立地への投資へ切り替えていく必要があります。
・地方の戸建物件の価格は、軒並み下落
エリアにもよりますが、ここ数年で地方の戸建物件の価格は、軒並み下落しています。
無償譲渡の物件でも過疎地域であれば、誰ももらう人はいません。
投資家にとっては物件を安くで買えるに越したことはありませんが、これからさらに値が落ちることも考えられることから、極端に物件価格が下落するエリアは避けたほうが無難です。
・海近や街の中心部は人気エリア。開発も進んでいる
ここまで地方への戸建て不動産投資は絶望的ではないかと印象を受けると思いますが、逆に人気のエリアもあります。
私が住む地域では、「海近物件」と「街の中心部」の２つのエリアです。
「海近物件」は都市部からの移住者に人気があります。
「街の中心部」は旧町村に住む働き世代が便利を求めて移り住んできます。
この２つの需要は、物件が追いついていないことから、数年先の戸建て不動産賃貸需要はあると思っています。
ここまでのまとめ
過疎エリアでは、少子高齢化の波で、空き家が目立ってきている。
過疎エリアの地域では賃貸物件がダブつき、家賃や物件が価格が下落している。
一方で、今のところ賃貸需要のあるエリアは、都市部からの移住者に人気の「海近物件」と旧町村から便利を求めて移り住む「街の中心部」の２つに投資可能性があるエリアがある。
「地方戸建不動産投資の生き残り戦略」
上記では、地方戸建不動産投資の状況を紹介してきました。
ここでは、そんな地方でも生き残れるための戦略を紹介していきます。
①過疎エリアは絶対に避ける
②物件や立地に強みがある
①過疎エリアは絶対に避ける
過疎エリアを見分けるには人口推移の数字だけでなく、街の様子を見ればおおよそ予想がつきます。
過疎エリアの見分け方を紹介します。
・商店や住宅に覇気がない
・日中街に人や車の行き来がない
・公共交通の頻度が少ない
・空き家が目立ち、家の取り壊しが進んでいる
・スーパー・病院・学校が近くになく単純に不便
・賃貸不人気のエリアは、物件が余っているため物件数が多い
基本的には、上記の項目が当てはまると、不動産投資は行わない様にするのが無難です。
なぜなら、現在は少子高齢化の波で人口が減少、今後町全体に空き家が増えて、賃貸需要は大きくなくなると予想できるからです。
②物件や立地に強みがある
上記の①は一般論ですが、ここでの②物件や立地に強みがあるは、私の持論になります。
住むという目的以外に、ライフスタイルを豊かにする物件
具体的には、先ほど紹介した「海近物件」が当てはまります。
賃貸物件ということで住むことだけにフォーカスしてしまいがちですが、住む人の趣味やライフスタイルを想像して物件・立地の強みを活かした賃貸物件を選んでいきます。
「海近物件」であれば、海のレジャーを趣味でもつ方に、大変人気があります。そういった方は、街の中心の便利なエリアよりも海が近いという立地だけで物件を選んでくれます。
他にも農地エリアであれば、「農機具を置くことができる倉庫付き物件」が人気です。
私が住む過疎地域でも、農地が近いことから農機具が置ける物件に関しては物件の空きがなく、複数の農家さんが待っている状況です。
以上のように、住む以外の趣味やライフスタイルを限定した物件は、これからの地方で投資すべき物件だと思っています。
地方でもまずはどんな人がどんな暮らしができるかを具体的に想像して、物件や立地の特性にあった選定が必要になってきます。
特性を知るには、まずはその地域の暮らしを知らなければなりません。
逆を言えば、大手の賃貸アパートや都市部からの投資家は、参入しにくいのです。
地方の戸建て不動産投資で、多くの人が活躍できる場を提供するできるのは、不動産事業の醍醐味ですね。
「まとめ」
地方で客付けできる物件は限られてくる。
今までより立地を重視した方が良い。
立地に強みを活かした”住むという目的以外”の、ライフスタイルを豊かにする物件に、投資を行っていく。
以上、「衰退していく地方へ不動産投資しても大丈夫？【投資の生き残り戦略】 」になります。
地方の戸建不動産投資で重要なことは、”ニッチなところ”を狙っていくことです。
ニッチなところを見つけれるかどうかは、投資家次第です。
物件の使い方やライフスタイルの立地選定は、人それぞれです。
都会の不動産投資とは違ったやり方で、自分も楽しみながら攻めていきましょう。
このブログでは、不動産投資をメインに自分の実体験をもとに役に立つ情報発信をしていきます。
この記事を読んで参考になれば嬉しいです。
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・地方へ不動産投資をして本当に大丈夫かな？
・人口が減少している地方への投資は、撤退すべきかなぁ