【中古物件必見】戸建不動産投資で”利回りを上げる”有利なリフォーム力

不動産投資初心者

・利回りを上げる方法が知りたい

・リフォームにコストをかけたくないけど、どうしたらいいのか分からないなぁ

この記事では、上記の方向けに関する記事です。

ブログ管理人

2015年より不動産投資を始めました。

現在8棟の戸建不動産物件を所有しています。

家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。

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こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。

戸建不動産投資を購入して賃貸物件とする場合、「リフォーム」が必要になります。

いかにして、リフォームのコストを下げて、利回りを上げる物件にできるかがポイントになります。

そこで今回は、「戸建不動産投資で”利回りを上げる”有利なリフォーム力」 を紹介したいと思います。

「戸建不動産投資で”利回りを上げる”有利なリフォーム力」

「戸建不動産投資で”利回りを上げる”有利なリフォーム力」

①建築の知識

②コミュニケーション

③材料仕入れ

以上、①〜③が「”利回りを上げる”有利なリフォーム力」です。順番に詳しく解説していきます。

「①建築の知識」

よくある失敗例として、不動産屋に言われるがままにリフォームを行ってしまい、過剰なリフォームをし過ぎて利回りを下げてしまうことがあります。

【戸建不動産投資の失敗談を公開】賃貸物件をリフォームをしすぎた結果

建築の知識を知っていれば、客付けに必要なリフォームの判断がついてきます。

とはいえ、建築の知識と言っても幅広く専門性が深い知識です。

全てを知ろうと思うと、経験や時間がかかってしまいます。

戸建不動産投資で必要な建築の知識をひと分野にしぼります。それは「木造軸組工法」の構造についてです。

木造軸組工法とは

木造軸組構法(もくぞうじくぐみこうほう)とは、建築構造の木構造の構法のひとつである。日本で古くから発達してきた伝統工法(でんとうこうほう)を簡略化・発展させた構法で、在来工法(ざいらいこうほう)とも呼ばれている。木造枠組壁構法がフレーム状に組まれた木材に構造用合板を打ち付けた(面材)で支える構造であるのに対し、木造軸組構法では、主にといった軸組(線材)で支える。設計自由度が比較的高めの工法である。

Wikipedia https://ja.wikipedia.org/wiki/木造枠組壁構法

なぜ木造軸組工法を知っておいた方が良いかというと、日本の戸建物件の大半が「木造軸組工法」で建てられているからです。

ちなみに、私が持つ戸建物件は、8棟すべてが「木造軸組工法」です。

つまり「木造軸組工法」の構造を知っていれば、建物構造がわかるようになるため、コストを抑えることができるリフォーム方法がわかるようになります。

また逆に、建築構造に関わるような、人間で言う背骨をいじるような改修を行えば、莫大なリフォーム費用がかかることも理解できます。

どこから、どこまでをリフォームすれば良いか判断できるようになるためにも、「木造軸組工法」の構造を知っておくことをお勧めします。

「②コミュニケーション」

賃貸物件用へリフォームを行うには、様々な業者さんや職人さんとのコミュニケーションが必要になってきます。

このコミュニケーションを怠り、全てを業者さん任せにしてしまうと良い結果になりません。

リフォーム予算調整を行う際にも、コミュニケーション力が問われます。

ただ単に、「値引きをしろ」と交渉するのでは、嫌な客として認識され相手にされなくなります。

利回りを上げるために、リフォーム予算を下げたいのであれば、どうやったら予算内に抑えることができるかを業者さんと話し合いをして相談する方が良いです。

そういった交渉に、コミュニケーション力が必要になってきます。

業者とのコミュニケーションのポイント

・複数の業者に相見積もりをとる場合は、必ず業者の承諾を得る。

・単純に安くしろは業者の印象を悪くして、最悪の場合現場に影響が出る。

・細かいクレームを言わない、仕事がしやすい客として認識してもらう。

・お金は約束どおりの期間かそれ以内に必ず払う。

上記のポイントは当たり前かもしれませんが、リフォーム業者さんとの良好な関係を築くのには必要になります。

リフォーム業者さんとの良好な関係ができれば、お互い信頼関係ができてきます。

そうなると、多少の予算調整を行ってくれたり、工事をスピーディーに仕上げてくれるようになり、賃貸物件を量産しやすくなってきます。

また、上記で紹介した「木造軸組工法」については、現場の職人さんが教えてくれました。

リフォームの現場は、コストを下げる勉強の場になります。

今回の現場を見て、次の物件に活かすことができれば良いと思います。

【ボロ戸建て不動産投資】おすすめのリフォーム業者を選ぶ基準

「③材料仕入れ」

最後のリフォームスキルは、材料仕入れです。

ここでいう材料仕入れは、リフォーム業者さんへ施主自らが材料を支給することです。

自ら安くて良いものをインターネット仕入れて、必要なものを現場に持っていきます。

ただし、自分で材料を仕入れる「メリット・デメリット」があるので確認していきましょう。

材料支給のメリット

・好きなものを仕入れることができる

・業者利益がのっていないので、材料が安くで手に入る

材料支給のデメリット

・発注を間違うと自己責任

・建築の知識がないと何を仕入れて良いのかわからない

私がよく材料を仕入れるのは、キッチン・便器・洗面化粧台・給湯器・照明器具などの比較的単価の高い住宅設備関係です。

基本的にはリフォーム業者さんに入れてもらうよりも、自分で仕入れた方が2〜3割は安くなります。

しかし、「自分は建築の住宅設備を仕入れる専門サイトはわからない」と言われそうですが、最近では、Amazonや楽天で何でも揃っています。

実は、建築材料の仕入れ先のメインは、誰も利用する大手のサイトです。

主な仕入先

例えば、洗面化粧台を購入するには、楽天がお勧めです。賃貸物件の場合W600の1面鏡化粧台で十分です。価格は安いですがメーカーものなので安心です。


よく使い設備や照明器具は、セール期間中に大量仕入れしておき、さらに安く仕入れるように工夫をしています。

「まとめ」

「戸建不動産投資で”利回りを上げる”有利なリフォーム力」

①建築の知識

木造軸組工法を知っていれば、適材適所のリフォームができるようなる。

結果的にリフォームコストを抑えることができる。

②コミュニケーション

リフォーム業者さんと良好な関係になるために必要。

安く・早くリフォームを行ってくれる関係性になるようにする

③材料仕入れ

インターネットを使って自ら仕入れを行う。

業者価格の2〜3割は価格を抑えることも可能。

ただし、仕入れたものに関しては自己責任となるので注意。

以上が、「戸建不動産投資で”利回りを上げる”有利なリフォーム力」でした。

「リフォームはわからない」「自分は忙しいから業者に丸投げ」、ではリフォームによって、利回りを上げることはできません。

リフォームスキルを上げて、少しでも利回りが上げていきましょう!

この記事を読んで、少しでもためになったと思っていただけると嬉しいです。