中古の戸建不動産投資は、本当に高利回りか?

不動産投資初心者

・中古の戸建不動産投資は高利回りって本当だろうかぁ

・高い利回りほどリスクが心配だなぁ

この記事では、上記の方向けに関する記事です。

ブログ管理人

2015年より不動産投資を始めました。

現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。

家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。

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こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。

このブログでは、中古の戸建不動産投資で、目標の利回りを20%以上と紹介しています。

ただ、本当に20%以上の高利回りを達成することができるのかを疑問に思われる方もいるかと思います。

そこで今回は、「中古の戸建不動産投資は本当に高利回りか?」というテーマで、詳しく解説を行っていきます。

中古の戸建不動産投資は本当に高利回りか?

結論

利回りは20%以上も可能だが、その分リスクは高いです。

実際に表面利回り20%以上といった高利回りを達成することは可能です。

しかし、高利回り物件ほどリスクがあるということを理解しておきましょう。

「目標は表面利回20%以上」

中古の戸建不動産投資を行う場合の目標を「表面利回り20%以上」としています。

表面利回り20%以上の理由

・リスクとリターンのバランス

・取得してからの5年後の売却を見据えて

・リスクとリターンのバランス

戸建不動産投資には、様々なリスクが考えられます。

戸建不動産投資リスク事例

空室リスク

修繕リスク

災害リスク

火災リスク

家賃滞納リスク

瑕疵リスク

これらのリスクを考えるとリターンとして利回り20%以上でないと、割りに合わないと考えています。

・取得してからの5年後の売却を見据えて

個人が不動産を売却するときに、“不動産譲渡所得税”という税金がかかってきます。

この不動産譲渡所得税には、「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」の2種類があります。

5年以上所有した物件を売却する場合には「長期譲渡所得」となり、5年以下で所有した物件を売却する場合には「短期譲渡所得」となります。

税率に関しては、長期譲渡所得は税率20.315%、短期譲渡所得は税率39.63%かかってきます。

つまり、物件を5年以上所有したのち物件を売却した方が、税制的には有利になります。

利回り20%以上の物件であれば、原則5年以内で初期費用の回収が可能となります。

物件を所得して5年以上経つことで、初期の費用を回収してかつ、長期譲渡所得の税制対象にしておけば売却しやすい状況にできます。

5年後の売却を見据えて

・利回り20%以上であれば、原則5年以内で初期費用が回収できる。

・5年以内の物件売却では税率4割と高税率のため、長期譲渡所得(税率2割)にする。

「高利回りは得るだけでなく失う可能性もある」

表面利回20%以上を目標にしているのは、逆を言えば、それだけリスクが高い投資だとも言えます。

株式、債権、投資信託などどのような投資でも同じことが言えますが、投資で利益を得るということは同じだけ失う可能性もあり得ると思った方が良いです。

つまり、戸建不動産投資で20%以上の高利回りを得たとしても、その時期の瞬間的な利回りであると認識しています。

たとえ、物件購入時に利回り20%が出たとしても、5年後10年後を考えると修繕・メンテナンスが必要となり利回りは下がると予想できます。

不動産の場合は、最後には解体処分という大きな費用もかかってくるため、一概に高利回りだからといって安心はできないです。

「高利回りほどリスク対策が必要」

上記でも紹介しましたが、投資の場合高利回りほど逆に失うリスクもあります。

リスクを知らずにそのまま放置をすると、大きな損害を出す可能性もあるのです。

戸建て不動産投資3つのリスク 

・金銭的リスク

・災害リスク

・人的リスク

その対策として、リスクをあらかじめ知っておき、リスク対策をしておくことが大切です。

戸建て不動産投資3つのリスクを、中古の戸建不動産投資に当てはめてみましょう

リスク対策

・金銭的リスク

家賃価格下落

→なるべく初期費用を抑える

・災害リスク

台風による水害

→火災保険に入っておく

・人的リスク

家賃滞納 

→家賃保証協会に入っておく

上記のようなリスクは必ず起こりうるリスクとして、リスク対策をあらかじめ行いましょう。

いざというときに対応できるので不安な気持ちも少なくなります。

「投資を高利回りにする方法」

様々なリスクがある戸建不動産投資ですが、利回りをなるべく上げることによって、物件の収益性を高めることもリスク対策につながります。

投資を高利回りにする方法

①物件を安く購入する

②リフォーム費用を安く抑える

③借入金利を下げる

④家賃を高くとる

⑤物件運営にかかる経費を下げる

この①〜⑤を調整することで、物件の収益性を高めることができます。

収益性を高めることで、思わぬリスクが起こったときに対策できるようになります。

「まとめ」

まとめ

利回りは20%以上も可能だが、その分リスクは高いです。

高利回りということは、逆にその分失う可能性もある。

戸建不動産投資には、様々なリスクが考えられます。そのリスク対策をあらかじめおこなう事が大切。

今回は、「中古の戸建不動産投資は本当に高利回りか?」について解説をしました。

戸建不動産投資はたしかに利回りは出やすいですが、その分リスクもあります。

投資はリスクとリターンのバランスが大切です。

火災以外の自然災害でも、保険から修繕費用が出る場合があります。お家の被害、保険適用かどうかを確認をしてみてはどうでしょうか?