表面利回りと実質利回りの違いとは【戸建て不動産投資で検討】

不動産投資に興味がある人

・表面利回りと実質利回りの違いってなんだろう?

・表面利回りの数字がいいけど、この物件は買いだろうか?

この記事では、上記の方向けに関する記事です。

ブログ管理人

2015年より不動産投資を始めました。

現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。

家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。

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こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。

投資利回りを算出検討することは、戸建不動産投資の対象を決める重要な指数になります。

投資利回りには2種類あることをご存知でしょうか?

それは、「表面利回り」と「実質利回り」の2種類です。

この「表面利回り」と「実質利回り」の違いを知ることで、きちんとした投資の判断基準を知ることができます。

そこで、今回は「表面利回りと実質利回りの違いとは【戸建て不動産投資で実際に検討】」という内容を詳しく解説していきます。

「表面利回りと実質利回りの違いとは

表面利回りと実質利回りの違い

・表面利回り

(物件価格に対して、どの程度の家賃収入が得られるかという表面的な収益性を表す数値)

表面利回り = 年間収入総額 ÷ 物件価格 × 100

・実質利回り

(物件価格に対して、税金や管理費など年間の実際の経費を差し引いて、どの程度の家賃収入が得られるかという実質的な収益性を表す数値)

実質利回り=(年間収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100

この二つの指数は似て非なるものです。

表面利回りと実質利回りの大きな違いは、”諸経費”を計算に入れることにあります。

実質利回りの”諸経費”とは、以下の通りです。

諸経費一覧

修繕改修費:管理費・修繕・メンテナンスなど

税金:固定資産税・不動産所得税

保険費:地震保険・火災保険

返済利息:建物の借入金の「利息」(土地は対象外)

不動産手数料:仲介手数料、不動産更新手数料、広告費

登記手数料:司法書士報酬費、登録免許税

これら実際にかかる費用を入れて計算するのが、「実質利回り」になります。

「業者の表面利回りは鵜呑みにしない」

不動産情報サイトに掲載されている利回り計算は、大抵の場合は、表面利回りのみです。

表面利回りは、実質利回りのように諸経費計算を入れないため、数字上は利回りが高く見えます。

そのために、2つの利回りの違いを知らない人からすると、一見高い利回り計算に見えるため注意が必要です。

実際には、上記で紹介をした「諸経費」がかかってくることを忘れないでください。

私が表面利回りを出すのは、あくまで「投資の目標目安」として使っています。

実際に、物件購入を検討する場合には、実質利回りを計算しています。

「実質利回り具体的な計算方法」

上記で紹介したと通り、物件購入時に検討するには、実質利回りを計算します。

では、どのように計算をしていくのか。

具体的に事例を出しながら、実質利回りの計算方法を解説していきます。

「事例」

物件価格:200万円

年間家賃総額:66万円(5.5万円/月)

表面利回り計算

表面利回り = 年間収入総額 ÷ 物件価格 × 100

”表面利回り33%” = 66万円 ÷ 200万円 × 100

表面利回り33%になりました。かなり高利回りですね。

ここから実際にかかる経費を計算していきます。

概算諸経費

修繕改修費:リフォーム費100万円、修禅維持費5万/年

税金:固定資産税2.5万円、不動産所得税10万円

保険費:火災保険2万円/年

返済利息:借入金利息約5万円/年

不動産手数料:仲介手数料10万円

登記手数料:所有件移転登記15万円

物件購入と物件の維持管理を諸経費として算出してみました。

実質利回り計算

実質利回り=(年間収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100

(66万円 – {修禅維持費5万/年+固定資産税2.5万円+火災保険2万円/年+借入金利息約5万円/年})÷(200万円 +{リフォーム費100万円+不動産所得税10万円+仲介手数料10万円+所有件移転登記15万円 ) 

“実質利回り16%”= 51.5万円 ÷ 321万円

以上の結果から、表面利回り33%と高利回りに思えます。

しかし、実際の諸経費を入れて計算すると実質利回り16%となります。

実際に比較してみると、2つの利回りが違うことがわかります。

このように、物件検討時に概算で良いので実質利回りを計算してみましょう。

「実質利回りを上げるにはどうするれば良いか?」

戸建不動産投資で利益を出すには、「実質利回り」を上げることがとても重要になってきます。

では、具体的に実質利回りを上げるにはどうするれば良いのかを解説していきます。

実質利回りを上げる方法

・家賃を上げる

・物件価格を下げる

・諸経費を下げる

以上のことを実施するだけで、実質利回りを上げることが出来ます。

具体的な方法は、別記事で紹介していきます。

ここでは簡単に紹介していますが、それぞれテクニックが必要となりますので、不動産投資家の手腕が問われます。

「まとめ」

表面利回りと実質利回りの違い

・表面利回りは、あくまでも目安程度

・実質利回りは、投資を行う上で重要な数字。なるべく具体的に計算をして検討材料とする

以上、「表面利回り」と「実質利回り」の比較を行なってきました。

「表面利回り」はあくまで目安として考えて、実際には物件を購入する検討は「実質利回り」を算出する必要があります。

初心者の方は、表面利回りの数字のみをみて、物件購入を検討してしまいがちになります。

しかし、実際には諸経費がかかってくるので実質利回りを計算して、十分に検討するようにしましょう。

今回の記事を読んで参考になれば嬉しいです。