【購入したら失敗する】戸建て賃貸投資の特徴とは

こんな人向けの記事です

・戸建不動産投資を始めたいけど、失敗したくない。

・失敗する物件の特徴を事前に知っておきたい。

この記事では、上記の方向けに関する記事です。

ブログ管理人

2015年より不動産投資を始めました。

現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。

家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。

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こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。

物件の内覧の際に、購入すれば失敗しそうな物件に数多く、出会ってきました。

しかし、いくらボロ戸建て物件といってもやり方によっては、十分に利益が出る物件に再生することも可能です。

その逆で、購入した瞬間に失敗が確定する物件も多く見てきました。

【失敗する可能性が高い】戸建不動産投資 内覧して見送った物件5選

この記事では、過去出会ってきた「【購入したら失敗する】戸建て賃貸投資の特徴」を詳しく解説していきます。「ボロ戸建て不動産投資の本質」についても、少しだけふれていきます。

【購入したら失敗する】戸建て賃貸投資の特徴とは」

【購入したら失敗する】戸建て賃貸投資の特徴とは

・改修費用の目処がつかめない

・立地が悪く、住むのに不便

・価格が、投資するお金と物件の価値が合わない 

以上が、「購入してはいけないボロ戸建て不動産の特徴」になります。

要点をいうと、購入してはいけない物件の特徴は「人が欲しがらない物件」です。

なぜなら、ボロ戸建て不動産を購入する目的は、投資だからです。

逆に、人が欲しがる物件は、「持っていても家賃収入が入り(インカムゲイン)」「売却しても利益がある(キャピタルゲイン)」という物件です。

「人が欲しがらない物件」は、まさにこの逆です。

「持っているだけでコストがかかる」「売れば損害を出すために、売るに売れない」

不動産は、購入したところで収益性や資産価値などのメリットがなければ、ただの負債になります。

つまり、負債になるような物件は、なるべく購入しないほうが良いでしょう。

【向こうからくる不動産は全部クソ】戸建不動産投資で失敗しない方法

「不動産投資で失敗をすれば、ダメージが大きい」

不動産の購入には、大きなお金が必要です。

そのために、物件の購入に失敗すれば、金銭的なダメージが大きいです。

また、必要のない不動産を処分しようにも、不動産は流動性が悪いため、すぐに売却をしても売れるとは限りません。

ましてや、購入してはいけない物件であれば、安値でも売れない可能性があり、負債を抱えることになります。

特に、初心者が1棟目で不動産投資に失敗をすると、次への再起は難しくなります。

なぜなら、1棟目のキャッシュフロー収益によって、銀行の融資を引けたり、収益を元手に2棟目、3棟目とつなげやすくなるからです。

その為に、序盤での大きな失敗を避けれたほうが無難です。

戸建不動産投資で失敗を回避する方法【やり方はシンプル】

「大抵のボロ戸建て物件は、訳ありです」

ボロ戸建て物件の場合、必ずといってよいほどに、多少の問題はあります。

例えば、以下のようなものです。

ボロ戸建不動産の問題点

・水回りの老朽化が進んでおり、大規模な修繕が必要

・シロアリの被害で家が傾いている

・屋根の一部から雨漏れがしている

以上のような問題は、ボロ戸建て物件になると、一つや二つは、つきものです。

訳あり物件だからこそ、ボロ物件の所有者は、低価格でも手放したいのです。

地方では家がタダ(0円)で手に入る【不動産が無償譲渡になる時代】

「リスクを洗い出して、失敗を最小限にする」

では、ボロ物件には多くの問題があるからと言って、購入を見送るかといえば、一概にはそういえません。

物件の中には、利回りのでるお宝物件があります。

それこそが、ボロ戸建て物件投資の醍醐味です。

リスクとリターンを検討しつつ、ボロ物件を見極めが重要になります。

【実例紹介】ボロ戸建て不動産投資で利回りを上げる方法

どんな物件にも問題はある

どんな物件にも、必ず問題はあります。

その問題を解決できるかどうかが、ボロ戸建て物件の成功の鍵になります。

例えば、水回り老朽化が進んでいるボロ戸建て不動産の場合です。

そのままでは、老朽化によって、この物件での生活はままならない状態だとします。

そのために、修繕をしない限りは、賃貸物件として貸し出すことは不可能です。

そのままでは、家賃0円ですが、リフォーム費用に200万円をかけて、水廻りを改修することで家賃5万円を得ることができるのであれば、どうでしょうか?

ボロ物件をリフォームした場合

家賃5万円で、改修費用200万円を回収するには、40ヶ月かかります。 

単純利回り30%(年間家賃60万円÷改修費用200万円)となります。

投資物件としては、かなり良い利回りが出ていますね。

このようにリスクとなる問題(水廻りの老朽化)を正確に洗い出し、解決する(200万円のリフォーム)ことで、どのような結果になるかを検討することが大切です。

これらのシュミレーションをして、最終的に物件を購入するかどうかを判断します。

初心者の場合は、シュミレーションを正確に判断するのは難しいです。

ただ安心してください。

シュミレーションや内覧経験を重ねて、徐々に費用感をつかめてくれば、おおよそ間違いの少ない正確な判断ができてきます。

不動産投資にはリスクがどのくらいあるのか 【リスクを知れば対策できる】

「まとめ」

【購入したら失敗する】戸建て賃貸投資の特徴とは

要点をいうと、購入してはいけない物件の特徴は「人が欲しがらない物件」です。

なぜなら、ボロ戸建て不動産を購入する目的は、投資だからです。

ボロ戸建て不動産の場合、必ず問題はあります。

リスクとリターンを検討して、最終的にじっくりと判断をしてください。

不動産の営業マンの言いなりでは、嵌め込まれて、失敗する可能性もあります。

必ず自分でシュミレーションを行い、正確な投資判断を心がけましょう。

【向こうからくる不動産は全部クソ】戸建不動産投資で失敗しない方法

このブログでは、不動産投資をメインに自分の実体験をもとに役に立つ情報発信をしていきます。

この記事を読んで参考になれば嬉しいです。

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