この記事では、上記の方向けに関する記事です。
ブログ管理人
2015年より不動産投資を始めました。
現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。
家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。
こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。
不動産投資の収益の要は、家賃収入です。
つまり、家賃が高ければ高いほど、当然ながら不動産オーナーへの収益は上がってきます。
一般的に、家賃が高い物件は、以下の条件があります。
・物件の立地が良い場所
・新築もしくは築年数が浅い物件
・リフォームを大規模に行った物件
しかし、上記の条件だと物件価格やリフォームにコストが多くかかってしまい、結果として利回りが下がってしまいます。
そこで今回は、「【低コストで達成】賃貸物件で家賃収入を上げる方法」を詳しく解説していきます。
この記事を読むことで、戸建て賃貸を行う人が、なるべく費用をかけずに家賃収入を上げるアイディアがわかります。
また、家賃を上げることができるアイディアの本質も、深掘りして行こうと思います。
【低コストで達成】賃貸物件で家賃収入を上げる方法
①フリーレント(敷金礼金0円)
②家電付き
③ペット入居可
④その他付加価値
以上が、戸建て賃貸物件を”低コスト”で家賃収入を上げる方法です。
詳しく解説していきます。
①フリーレント(敷金礼金0円)
賃貸物件を借りられた方はご存知かと思いますが、賃貸では入居の際に敷金・礼金を支払う慣習があります。
部屋を退去するときの原状回復（入居者の責任でついた傷や汚れ）費用として、入居前にあらかじめ払う一時預け金です。
基本的には、原状回復にかかった費用が差し引かれたお金が戻ってきます。家賃1~2カ月分が目安になります。
敷金は、入居者さんから”一時預かり金”という形でお金を預かります。
部屋を所有するオーナーさんに対して、お礼の意味として支払います。
敷金とは違い、退去時に返金されることはありません。家賃1~2カ月分が目安になります。
礼金は、そのまま”オーナーの報酬”としてもらうお金です。
敷金・礼金1~２ヶ月分ずつという条件が賃貸では一般的ですが、家賃を上げるためにフリーレント(敷金・礼金0円)に設定する方法があります。
フリーレントにしてしまうと、入ってくるお金が下がってしまうのではないか？と疑問に思われるかとおもいます。
実際は、フリーレント(敷金・礼金0円)にして、入居時の初期費用を抑えて、その代わりに毎月の家賃を数千円アップするという方法をとります。
この方法は、効果的な場合もあります。
なぜなら、敷金・礼金を当たり前に２ヶ月ずつ支払うと「家賃と合わせて５ヶ月分の家賃」になります。家賃５ヶ月分となると一時的ではありますが、入居者さんにとっては大きな金額を支払う必要があり、簡単には賃貸を借りることはできないです。
そこでフリーレントであれば、「入居時に家賃のみ」で住むので、入居者にとってはお金の持ち出しが少なくて済むため、賃貸物件への入居の敷居が低くなります。
一般賃貸：家賃＋敷金(家賃２ヶ月分)＋礼金(家賃２ヶ月分)＝”合計家賃５ヶ月分“
フローレント：家賃+敷金・礼金0円＝”合計家賃1ヶ月分“
ただし、フリーレントの場合は、オーナーにとって心配なのは、退去時の原状回復費用である敷金を貰えないことです。
そこは、前もって賃貸借契約の特約に、”敷金がない代わりに、退去時に家賃２ヶ月分を上限とした精算する”と明記しておけば、オーナーにとっては安心です。
実際に退去時に、現状回復の必要があれば、後から請求するだけなので、お金を入居時に預かるか、退去時で回収するかの違いです。
実例
通常の賃貸契約の場合
初期費用：家賃5万円＋10万円(敷金2ヶ月分)+10万円(礼金2ヶ月分)=25万円
フリーレント(家賃5千円をプラス)の場合
初期費用：家賃5.5万円=5.5万円
礼金10万円の差額は、入居してから 20ヶ月以上で元がとれる計算になります。
つまり、20ヶ月以上入居が続けば、フリーレントの方がお得になります。
事例のように場合によっては、フリーレント(敷金・礼金0円)によって、客付けをしたいオーナーと安くで入居したい入居者の両方がメリットがあるようにすることが可能になります。
②家電付き
大抵の賃貸物件の場合、家電は入居者が持ち込むものです。
その家電をオーナーが準備してあげることで、入居者の引越し手間や家具家電を購入する費用が少なく済みます。
その分家電を設置しているので、家賃に一部賃料アップとして反映します。
新生活家電セットを購入して、置いておくだけで、手間はかかりません。
新生活家電セット（冷蔵庫・洗濯機・電子レンジ・炊飯器・掃除機）5点セットで5万円以下のものもあるので、初期費用もかなり安くでできます。
つまり、家賃１ヶ月分程度でできるので、コスパとしてはかなり良いです。
実際に、家電付き物件で家賃を3千円あげていますが、入居者は引越しで大きな荷物の移動が必要ないので、とても便利だと喜んでくれています。
じつは、家電付きの良いところは、もう一つあります。
入居募集時の写真で、家電が入っているだけで、他の物件より少しだけ豪華に見えるため、入居希望者の食いつきが良いところです。
家電があることで、生活感のイメージが湧くので、入居を決めてもらいやすくなります。
・入居者の引越しコストが下がる
・生活イメージがしやすい
・家電付き物件として差別化ができる
③ペット入居可
以前こちらの記事で解説をしたことがありますが、ペット入居可物件はペットを飼っている方にとって喜ばれる物件になります。
当然ペットが住むので、ペットの補償費用として、家賃を上げることができます。
物件を汚されることを嫌うオーナーさんが多いため、ペット入居可物件は意外と少ないのが感覚としてあります。
私は、相場家賃5万円から家賃6.8万円(退去時に＋清掃費10万円)のペット入居可物件として入居付けが決まったことがあります。
実際にネコ３匹でしたが、退去した時も部屋は思った以上に綺麗だったので、良かったです。
私の場合は、運が良かったと思いますが、ペットのサイズや種類によっては、家賃＋退去時の清掃費をもらう条件であれば、問題ないと思っています。
④その他付加価値
ここまで、①〜③の家賃を上げる方法を紹介してきました。
①〜③の共通する条件は、オーナー側が何らかの付加価値をつけてその対価として家賃を上げ、入居者さんにも喜んでもらうことです。
例えば、最近ではフリーWifiやオートロックセキュリティがあります。
他にも、物件に太陽光発電をあげて、光熱費0円賃貸物件なんて物件もあります。
つまり、アイディア次第では家賃を上げる方法は、無数にあると思います。
入居者さんが求めるニーズを探し出し、サービスとして提供することも不動産賃貸事業の一つではないかと思います。
まとめ
①フリーレント(敷金礼金0円)
→入居時の初期費用を抑えてmその代わりに毎月の家賃を上げる方法
②家電付き
→あらかじめ家電を準備しておき、入居者の引越し手間や家具家電を購入する費用を抑える。
③ペット入居可
→ペット入居可物件は数多くないため、ペットを飼う入居世帯の需要を満たす。
④その他付加価値
→オーナー側が何らかの付加価値をつけて、その対価として家賃を上げることは可能。
アイディア次第では家賃を上げる方法は無数にある。
以上が、「戸建て賃貸物件を”低コスト”で家賃収入を上げる方法」でした。
一般的には建物は劣化をしていき、年々家賃収入は下がってくる傾向にあります。
家賃が下がってくると、物件の修繕管理もままなりません。
オーナーの手腕で、家賃を上げつつも入居者さんが”快適に暮らすことができる住まい提供すること”が不動産事業では大切です。
この記事を読んで、参考になれば嬉しいです。
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・コストをかけずに、家賃収入を上げる方法はあるのだろうか？
・家賃収入を上げるアイディアはないのかなぁ？