「戸建て不動産投資を購入する基準 第3回 〜立地編〜」

こんにちは。いなか不動産にんじんです。

私は、現在はフリーランスをしていますが、2015年サラリーマンをしながら不動産投資を始めました。

人口5万人程度の地方で、戸建て不動産を8棟所有しており、ほぼ満室で運営しています。

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今回は、「戸建て不動産投資を購入する基準 第3回目 立地編」を解説していきます。

戸建て不動産投資を購入する基準

戸建て不動産の客付けを決める要因に大きく影響するため、立地は超大事

不動産投資において、立地は不動産の価値を決めるもの。

しかも、一度物件を購入すると、原則物件を動かすことはできないため、立地の選択には慎重になりましょう。

「どんな立地が戸建て不動産に有利か」

今まで戸建て不動産投資を行ってきたなかで、立地によって家賃設定や客付けのしやすさの違いを感じることが多くありました。

では、どのような立地が戸建て不動産に有利か挙げていきます。

戸建て不動産に有利な立地

・買い物、病院、職場、学校などの生活拠点のアクセスが良い

・幹線道路から少し離れており、静かで安全

・水害、土砂災害の心配がない

・自然が豊かで穏やかな環境(海が近い、景色が良い)

私が所有する物件は人口5万人程度の地方なので、都市部の立地選定とは少し違います。

現在、地方の場合土地の価格が下落しているため、地価高騰を狙った投資効果は、ほとんどありません。

地方での立地選定の本質は、人が住みやすい環境であること。

実際に、自分自身が住んでみて住み心地が良いかを想像できることが大切だと思っています。

「入居者の家族構成によって違ってくる立地条件 」

地方の戸建て不動産の場合、家族構成によって立地条件が変わってくることがあります。

どの層に、どのような立地が求められるかによって、戸建て不動産の選択も変わってきます。

戸建て不動産に入居の可能性が高い3つの層を紹介していきます。

戸建て不動産に入居の可能性が高い3つの層

・新婚層

・ファミリー層

・年配層

・新婚層

職場が近く、買い物に便利で都心へのアクセスが良い場所。

・ファミリー層

子供の学校や職場が近くにあり、食糧や日用品がすぐに手に入る住宅地。

・年配層

自然に囲まれた静かな環境。病院が近くにあり、公共交通の駅が近い。

上記の3つの層をおおよそイメージしながら、立地の選択やリフォームを行っていきましょう。

私が所有する戸建て物件への入居者さんは、ほとんどがファミリー層です。

基本的には、スーパーが近く暮らすのに便利な場所立地を選んでいるため、ファミリー層の入居が多いのではないかと思っています。

ファミリー層の場合、比較的退去も少ないことから安定した家賃収益が得られるのが魅力です。

また、ここでは紹介していませんが、単身層の入居の可能性もあります。

単身層の場合は、家族構成からくる希望物件よりも、個人の思考が強いため、別の選定が必要となるでしょう。

「立地選定は、戸建て不動産の出口戦略に大きく関わる」

戸建て不動産の出口戦略として、物件の売却という方法があります。

物件を売却する場合、良い条件で売却するには立地が大きく関係してきます。

基本的には、保有し続けて家賃収入(インカムゲイン)を獲続けようと思っていますが、

不動産投資の方法として売却(キャピタリゲイン)という選択肢を持っていたい場合には、購入当初の立地選定が、非常に重要になってきます。

「安いだけの理由がある。立地が悪ければ負債になりかねない」

私が経験してきた中で、状態の良い戸建て物件が無償譲渡(要はタダ)という条件で出てきたことがありました。

しかし、その物件に行き着くまでには、細い山道を登り続けなければならない難しい立地の物件でした。

物件自体は、本当に良かったのですが、結果的には立地が最悪だったので見送ることにしました。

山奥は別荘として住むには面白いですが、賃貸として管理していくには、非常に難易度が高くリスクとリターンが合わないと判断しました。

不動産投資の格言として、1に立地、2に立地、3、4がなくて5に「立地」とあるように、客付け、売却に大きく影響が出てくるので、慎重に判断すべきことです。

「まとめ」

戸建て不動産投資を購入する基準

不動産投資において立地を選ぶことは最も大事なこと。

立地を間違えると負債になる。

家族構成によって、立地条件が変わってくることがあるので、自分のターゲットに合った立地を選択した方が良い。

以上が、戸建て不動産投資を購入 第3回目 立地編でした。

次回も引き続き、「戸建て不動産投資を購入する基準 第4回目」を解説していきます。