「戸建て不動産投資を購入する基準 第2回 〜物件編〜」

こんにちは。いなか不動産にんじんです。

私は、現在はフリーランスをしていますが、2015年サラリーマンをしながら不動産投資を始めました。

人口5万人程度の地方で、戸建て不動産を8棟所有しており、ほぼ満室で運営しています。

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「戸建て不動産投資を買う基準 第2回目」を紹介していきたいと思います。

前回は、利回り編でしたが、今回は「物件」を詳しく解説していきます。

戸建て不動産投資を購入する基準

改装しやすい物件である

戸建て不動産を購入する「物件」として最も重要にしているのが、予算内に客付けできる状態に改修できる物件であることです。

その理由は、前回も紹介したとおり、戸建て物件を購入するのは投資が目的だからです。

あくまでも、目標の利回り達成するために、予算を決めて、その予算内の改修費用で客付けができる物件を狙っていきます。

では、具体的にどんな物件が「予算内に客付けできる状態に改修できる物件」を解説します。

「改修しやすい物件の特徴」

改修しやすい物件とは、表面的な小規模なリフォームを行うことで、きれいにかつ暮らしやすい状態にできる物件です。

改修しやすい物件の特徴

・屋根の状態が良い

・基礎に状態が良い

・床下に湿気が溜まっていない

・家の構造材に以上な傾きや歪みがない

・家が地盤沈下で傾いていない

・水道電気等の生活インフラの状態が良い

・外壁のメンテナンスが容易(平家)

・水洗化になっている

・内装のメンテナンスがしやすい(クロスやCFを使用)

・家の間取りが大き過ぎない(余分な増築がなくシンプル)

基本的に上記のどれかで改修が必要な場合には、リフォームが大規模になりやすいです。

なるべくリフォーム費用がかからないことが、理想的な物件の状態です。

この辺りが網羅した物件はなかなかありませんが、物件内覧と際にリフォームのイメージをしながら予算感を検討していきます。

「予算内に費用を抑えるコツ」

とはいえ、リフォームが必要ない物件は滅多に存在しません。

そんな中でも、目標とする利回りを達成するには、予算内に費用を抑える必要があります。

ここでは、「予算内に費用を抑えるためのコツ」を紹介していきます。

1.改修する部屋の範囲を絞る

全ての部屋を改修しだすと際限なく費用が増えていきます。

そのために改修する部屋を1〜2つに絞ることで予算を抑えます。

例えば、リビングと水回りの暮らしの中心部分にのみ集中して改修する場合もありですね。

2.材料施主支給をする

最近では、素人でもインターネットで材料を仕入れることが可能です。

通常、リフォーム業者の材料費つもりには、業者の経費が載っていることがほとんどなので、

自分で仕入れた方が安く出来ることがほとんどです。

ただ、どんな材料が必要なのか、相場よりも安く仕入れることが出来るかは経験をしないとわからないこともあるので、

現場を経験する中で徐々に慣れていく必要があります。

3.業者の相見積もりを取る

不動産投資初心者の場合、リフォームをお願いする場合にリフォーム代の相場が分からず高い費用でリフォーム費用を支払ってしまう場合があります。

そうならないためにも、複数業者の見積もりを取ることをお勧めします。相見積もりを取る際は、事前にリフォーム業者に承諾を取っておいた方が丁寧です。

4.DIYでリフォームを行う

自らの労働力を投入することで、費用を抑える方法です。

サラリーマンの場合は、休日や夜間にDIYを行います。

デメリットとしては、現場が進むスピードが遅くなってしますことです。

スピードが落ちる分、収入の損失があるので、バランス感の検討が必要になります。

「具体例の紹介」

2015年に購入した2棟目戸建て物件 物件価格250万 リフォーム50万  家賃5.0万 表面利回20%

この物件は、リフォームをかなり抑えることできました。

元々の物件状態

屋根の状態が良い:○

基礎に状態が良い:○

床下に湿気が溜まっていない:○

家の構造材に以上な傾きや歪みがない:○

家が地盤沈下で傾いていない:○

水道電気等の生活インフラの状態が良い:○

外壁のメンテナンスが容易(平家):○

水洗化になっている:△

内装のメンテナンスがしやすい(クロスやCFを使用):○

家の間取りが大き過ぎない(余分な増築がなくシンプル):×

リフォームは、内部の表層リフォーム・照明器具の交換・エアコン取付のみ

水洗化ができていないのですが、元々トイレが簡易水栓なのでそのまま。

家の間取りが6DK+土間と広い家なので、入居者が絞られる。

現在は、ペット可物件として入居中です。リフォームコストを抑えたおかげで、比較的高い利回りで運営できています。

物件価格250万+リフォーム50万  家賃5.0万 表面利回20%

「まとめ」

戸建て不動産投資を購入する基準  物件編

改修費用がかかる要所を抑えて、なるべく改装しやすい物件を選定しましょう。

コストを抑えることで、高利回りに直結していきます。

以上が、「戸建て不動産投資を購入 第2回目 物件編」でした。

次回も引き続き、「戸建て不動産投資を購入する基準 第3回目」を解説していきます。