「戸建て不動産投資を購入する基準 第1回 〜利回り編〜」

こんにちは。いなか不動産にんじんです。

私はフリーランスをしながら、2015年からボロ戸建てを中心とした不動産投資を始めてました。

現在は、ボロ戸建て不動産を8棟所有しています。

プロフィールはこちらから

その過去の経験を活かして、私なりの「戸建て不動産を購入する基準」を4回シリーズで紹介していきたいと思います。

今回は、「戸建て不動産投資を購入する基準 第1回 利回り編」を紹介していきたいと思います。

まずは、結論から言います。戸建て不動産投資を購入する基準の利回りは、

戸建て不動産投資を購入する基準

表面利回りが20%を超える物件

その理由は、戸建て不動産投資のリスクを考えると、表面利回り20%を超えないと割りに合わないということです。

今回は、なぜ「戸建て不動産を購入する表面利回りの基準が20%以上」でないと、割りに合わないのかを詳しく解説していきます。

戸建て不動産のリスク

戸建て不動産投資には、リスクが存在します。

リスクとリターンを考えると「表面利回り20%以上」でないと割りに合わない投資だと思っています。

どのようなリスクが存在のするのかを紹介していきます。

戸建て不動産のリスク

・空室リスク

・修繕リスク

・災害リスク

・火災リスク

・家賃滞納リスク

・瑕疵リスク

・借入金金利リスク

・税金リスク

・空室リスク

入居者がいないと、当然ながら家賃収入は0になります。

・修繕リスク

物件の老朽化により物件オーナーには修繕の義務がある。

・災害リスク

水害や土砂崩れなどで家が被害を受ける。

・火災リスク

入居者の不注意、近隣からの貰い火、古い配線からの火災などが考えられる。

・家賃滞納リスク

入居者から毎月決められた家賃を得ることができない。

・瑕疵リスク

白蟻の被害や雨漏れなど目に見えない物件被害があります。

・借入金金利リスク

物件購入の際に融資を受けた場合、借入金には金利が発生します。その金利上昇リスクがあります。

・税金リスク

不動産を購入すると多くの税金が課せられます。税金が上昇するリスクがあります。

以上のようなリスクが考えられます。これらのリスクは全て、不動産オーナーにかかってきます。

これらのリスクヘッジを行うには、表面利回り20%以上の収益を見込んでおかないと、収支がマイナスになってしまいます。

表面利回り20%以上でないと割りに合わない理由

上記で紹介した、戸建て不動産投資のリスクを考えると表面利回り20%以上でないと割りに合わないと考えます。

その理由を、事例をもとに紹介していきます。

「事例」

戸建て物件200万 リフォーム100万 家賃5.5万/月 表面利回り22%

リスク係数をおおよそで計算してみます。

・空室リスク:満室稼働率80%

・修繕リスク 10年に一度リフォームを行う:100万円/年

・災害リスク、火災リスク 火災保険で補填:2万/年

・家賃滞納リスク 家賃保証会社:3万/年

・瑕疵リスク 白蟻駆除・ 雨漏れ修繕:20万/10年

・借入金金利リスク 10年返済金利2% 元利均等返済:31万円

・税金リスク 固定資産税 :2万/年

10年での「実質利回り」を検討するために実質の「支出」と「収入」を計算してみます。

「支出」

物件価格:300万円

諸経費:30万円(10%で簡易計算)

10年に一度リフォームを行う:100万円/10年

火災保険で補填:2万/年

家賃保証会社:3万/年

白蟻駆除・ 雨漏れ修繕:20万/10年

借入金金利リスク:31万円/10年

固定資産税 :2万/年

支出合計:551万円

「収入」

10年間の家賃収益(満室稼働率85%とする)

5.5万円×12ヶ月×10年×0.85

収入合計:561万円

収入:561万円 – 支出:551万円  = 10年間手残り:10万円

リスクを最大に考えると、10年間で表面利回り22%にもかかわらず、「手残り10万円」になります。

上記の計算は、最大のリスクを換算していますが、実際には表面利回り20%でも10年間で±0に近いと思った方が良いのです。

つまり、表面利回り20%以上でないと割りに合わないということになります。

表面利回りはあくまでも目安の一つ

不動産サイトを見ていると、結構な割合で表面利回り20%以上の物件を目にすることがあります。

表面利回り20%以上だから安心と言って、即購入してしまうととても危険です。

なぜなら、不動産サイトに掲載されている表面利回りは、あくまでも物件価格 / 家賃収入 の計算でしかなく、物件リフォーム費用が、物件価格に加算されていないからです。

また、「家賃設定が本当にあっているのか」疑問です。

つまり、物件価格(+物件改修費用) / 家賃収入 (物件近隣の相場を調査) までやって、本当の表面利回り20%以上の物件が購入する基準になります。 

どうやって本当の表面利回り20%以上の物件を探すのか?

不動産サイトに載っている物件金額は、あくまでも「売主側や不動産屋目線」の金額です。

実際に、本当の表面利回り20%以上の物件を探すには、不動産サイトで良さそうな物件を見つけて、

自分で指値交渉を行うことになります。

2015年に購入をした2棟目戸建て物件では、当初不動産サイトで物件価格500万円で出ていました。

当然500万円では、表面利回り20%以上を目指すことができないので、物件価格200万で指値交渉。

結果的に、物件価格250万で売買が決まり、リフォーム50万、家賃5.0万で入居が決まり、表面利回20%を達成しました。

戸建て不動産投資を購入する基準 利回り編

表面利回り20%以上でないと10年目線で検討すると利益が出にくい。

そのため、常に表面利回り20%以上を目標として購入基準を設定しておくことが必要。

以上が、「戸建て不動産投資を購入 第1回目 利回り編」でした。

次回も引き続き、「戸建て不動産投資を購入する基準 第2回目」を解説していきます。