この記事では、上記の方向けに関する記事です。
ブログ管理人
2015年より不動産投資を始めました。
現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。
家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。
こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。
初心者の戸建て不動産投資の方が物件を運営していて、心配なことは物件の「修繕対応」や「維持管理」ではないでしょうか？
急に入居者さんからトラブルがあり対応を迫られたり、物件の老朽化により思わぬリフォームコストがかかるのではと、心配になると思います。
私は、ボロ戸建て物件を10棟ほど所有して、賃貸物件として経営をしています。
その経験から今回は、「【手間がかからない!?】戸建て賃貸物件の維持・管理方法」を詳しく解説していきます。
実際に戸建て不動産であれば、どの程度の維持・管理が必要になるのか。
具体例をまじえて紹介していきます。
「戸建て不動産投資の維持・管理方法」
まず結論から先に言うと、戸建て賃貸は”基本的に大きな手間がかからない”です。
その理由は、以下の通りになります。
・入居が決まりやすい
・入居者が長期的に住んでくれる
・維持費用は多くない
・リフォームがしやすい
・維持費用は保険から出る場合も
入居が決まりやすい
戸建て賃貸が手間がかからないのは、比較的入居が決まりやすいことにあります。
空室が続けば、空室期間の物件の維持・管理は、物件所有者がする必要があります。
逆に、入居さえ決まってしまえば、物件の維持・管理はある程度は、入居者さんにお任せすることができます。
つまり、入居が決まりやすい戸建て賃貸は、入居者がつきやすく、日々の物件の管理を入居者さんに任せることができるのです。
入居者が長期的に住んでくれる
戸建て賃貸の入居者さんは、比較的長期間にわたって入居をしてくれることが多いです。
私の運営する物件においても、5年以上入居してもらっているファミリーもいます。
今のところ、平均すると3年以上は入居してもらっているため、入居・退去の手間はそれほど多くはありません。
入居中の日々の管理は入居者さんに任せて、物件や設備不調があれば対応をします。
維持費用は多くない
戸建て賃貸の場合、一度物件購入時にリフォームを行えば、それほど維持費用はかかりません。
かかるとしても、リフォーム後の10年前後の外壁塗装や水廻り等のインフラ管理になります。
日々のメンテナンスをしっかりとしていれば、急な修繕が発生する確率を少なくすることができます。
私がメンテナンスで気にしているのは、屋根や外壁の状態です。
屋根・外壁の老朽化により、もしも雨漏れでもあれば、取り返しのつかない物件修繕になる可能性があるからです。
そうなってからでは、修繕費用に多くのコストがかかるため、たまに目視でチェックをするようにしています。
そして、老朽化が確認できると、修繕を行うようにして被害を最小限に食い止めるように心がけています。
リフォームがしやすい
戸建て賃貸の場合、リフォームがしやすく比較的維持・管理が簡単です。
その理由は、リフォームの範囲を絞ることはができるからです。
・清潔なトイレへ
・きれいなキッチンへ
・沈みやきしみのない床へ
・明るい照明へ
・網戸の設置
・鍵の交換
特に、必須なリフォーム箇所に絞ることで、物件の維持管理を集中することができます。
”リフォームの範囲を絞る”詳しい内容については、こちらの記事をご覧ください。
維持費用は保険から出る場合も
戸建て物件には、必ず火災保険をかけるようにしています。
火災保険に入っていることにより、火災以外にも風災・雪災・落雷・水害・土砂災害の被害への補償をつけることが可能になります。
そのため、もしもの自然災害の被害にあったとしても、修繕費用が保険から出る場合があります。
私の物件では２度、火災保険が適用して、修繕費用が保険から出たことがあります。
その内容は、台風により雨樋が壊れたことによる修繕でした。
大雨と風にあおられて雨樋が折れてしまいましたが、後日保険の確認をすると修繕費用が出るとのことで助かりました。
詳しい火災保険の使い方について、こちらの記事で紹介しています。
「維持・管理は外注化が可能」
賃貸物件の日々の管理は、不動産管理業者に外注化することが可能です。
このことから、さらに不動産オーナーの手間がかかることが少なくなってきます。
不動産管理業者に外注化の費用は、家賃の５％程度が目安になります。
その分、夜中や休日の対応や入居、退去の修繕なども不動産管理業者に任せてることが出来ます。
「定期修繕が長持ちする物件を作る」
とはいえ、戸建て物件も年月が経つと老朽化が進み劣化してきます。
その時に修繕・リフォームが大事にならないように、日々の定期修繕メンテナンスが大切です。
特に、水廻りのパッキンや給湯機部品などの交換、外壁の塗装など劣化しやすい箇所をこまめメンテナンスすることで、長持ちする物件になっていきます。
・カランパッキン
・給湯機部品
・内部の建具調整
・雨樋の状態
・屋根の状態
・外壁の状態
以上のチェック項目は、物件の入居、退去事に確認するようにしましょう。
放っておくと、大きな修繕につながりやすいので、注意必要です。
「大規模リフォーム費用は積立しておこう」
不動産投資の場合、10年に一度は大規模リフォームが必要になることがあります。
その時に備えて、不動産収入から大規模リフォーム費用を積立しておいたほうが良いでしょう。
私も家賃収入の２割程度を修繕費予算として、見込んでいます。
仮に家賃6万円の物件の場合
年間72万円の家賃収入のうち、20%が修繕費用とすると、毎年修繕費用14.4万円
10年間積み立てを行うと、144万円になります。
144万円もあれば、十分な大規模リフォームも可能になりますし、毎年ごとの定期メンテナンスも可能になってきます。
そして、常に物件を維持し続けることで、入居者さんにとって環境の住まいの提供が行えることになります。
「まとめ」
戸建て賃貸は”基本的に大きな手間がかからない”
・入居が決まりやすい
・入居者が長期的に住んでくれる
・維持費用は多くない
・リフォームがしやすい
・維持費用は保険から出る場合も
維持・管理は外注化が可能
→賃貸物件の日々の管理は、不動産管理業者に外注化することが可能
定期修繕が長持ちする物件を作る
→劣化しやすい箇所をこまめメンテナンスすることで、長持ちする物件になる
大規模リフォーム費用は積立しておこう
→常に物件を維持し続けることで、入居者さんにとって環境の住まいの提供が行える
以上が、「戸建て不動産投資の維持・管理方法」になります。
大家業にとって、物件を買って入居がついてからが、仕事の始まりです。
日々の物件のメンテナンスや入居者さんの環境づくりをよくすることが、大家業の仕事です。
目の前の数字も大切ですが、物件を維持・管理することで、いずれは数字以上の効果が現れてくると思っています。
このブログでは、不動産投資をメインに自分の実体験をもとに役に立つ情報発信をしていきます。
この記事を読んで参考になれば嬉しいです。
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・戸建て賃貸物件の管理って大変そうだなぁ
・どの程度の維持管理が必要なのか心配だ