戸建て不動産投資において”物件の評価価格を算出する方法”

不動産投資初心者

・戸建て物件の物件価格が妥当か、どうやって調べたらいいのだろうか

・物件の評価価格を出す方法を知りたい

この記事では、上記の方向けに関する記事です。

ブログ管理人

2015年より不動産投資を始めました。

現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。

家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。

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こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。

素人では、戸建て不動産を売り買いする際に、物件の価格をどのように出したら良いか分からないと思います。

不動産投資を行うには、物件の価格を適切に評価して、物件の売買を見極める必要があります。

物件の評価を間違って、高くで買ってしまうと、収益性が落ちます。

また、物件を売るにも、借入だけが残ってしますと売るに売れない負債物件になりかねません。

そこで今回は、「戸建て不動産投資において”物件の評価価格を算出する方法”」を詳しく解説していきます。

物件を正しく評価することで、”負けにくい不動産投資”を行うことができます。

「戸建て不動産投資において”物件の評価価格を算出する方法”」

戸建て不動産投資において”物件の評価価格を算出する方法”
  1. 積算価格をだす
  2. キャッシュフローから分析
  3. 同条件の物件調査

以上が、戸建て不動産投資において”物件の評価価格を算出する方法”になります。

詳しく解説していきます。

「①積算価格をだす」

物件の評価をする価格を出す方法は、『積算価格』を目安にします。

積算価格の算出方法は、「土地の価格」と「建物の価格」を合わせて算出します。

「土地の価格」

土地の価格 = 路線価 × 土地の面積

路線価の算出:国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」

「建物の価格」

建物の価格 = 再調達価格 × 延べ床面積 × 残存年数 ÷  法定耐用年数

再調達価格:建物を新たに建築する場合に必要となる目安の費用。

構造によって単位が異なる(木造:15万円/m2ほど、鉄骨造:18万円/m2ほど、RC造:20万円/m2ほど、)

この価格は目安であり、場合によっては、設定単価が異なります。

以上の計算方法で、積算価格を算出します。

実際の市場売買価格と比べて、検討をしてみましょう。

「②キャッシュフローから分析」

物件の評価をする価格を出す方法は、『キャッシュフロー』から逆算して算出をします。

戸建て不動産投資の場合、15%~20%の利回りが基準です。

利回りの目安

10%未満・・投資対象外

15%・・物件によって可

20%以上 ・・可

利回り15%を基準に具体例を計算をしていきます。

同条件の周辺物件が家賃設定が6万円の場合

年間家賃72万円/月 ÷ 利回り15% = 480万円

キャッシュフローから逆算をして物件の評価額を算出しました。

この計算は、480万円の物件を家賃6万で貸せば、利回り15%取れるという根拠です。

ボロ戸建不動産投資の利回り目安は?【利回20%以上が合格点の理由を解説】

「③同条件の物件調査」

周辺の同条件の物件を調査して、同等であるかどうかを算出します。

周辺の同条件の物件を調査方法

・不動産仲介サイトインターネット検索

・不動産仲介業者さんへ確認

不動産は、一つとして同じ物件はありません。

物件の老朽化具合や状態によっては評価価格が変わってくるため、多少根拠に欠ける算出方法になりますが、目安程度にはなります。

「”評価価格”を参考に価格交渉へ」

以上の①〜③の方法を参考に、物件の”評価価格”を算出していきます。

その評価価格が自分が検討している予算と合うようであれば、購入を検討しても良いでしょう。

もしも、どうしても予算と合わない場合には、物件の売主さんと交渉をします。

不動産には”定価”が存在しません。

売主・買主双方の合意のもと取引を行う『相対取引』になります。

ただし、あてずっぽうでは売主さんも納得をしないこともあります。

そのため、評価価格の算出を行い、値引きの根拠をしっかりと出すと比較的価格交渉がしやすくなります。

【実例あり】戸建て不動産投資の売買価格を下げる5つ交渉術

「その他物件の評価方法」

上記の物件の評価方法は、あくまでも一般的な物件に対応しています。

私が住む自宅は築150年の古民家で、「路線価の算出」や「再調達価格」は参考になりませんでした。

戸建て不動産を扱うのであれば、そう言ったイレギュラー物件も存在します。

その場合には、「自分が欲しいと思う価格」を正直に提示するようにしています。

築150年の自宅の場合も、当初の売値は400万円でした(その前は650万円と聞いています)

しかし、実際には価格交渉の結果、100万円で購入することができました。

こう言ったイレギュラー物件の場合は、一般的な物件を評価する方法はあてにならないことがあります。

その場合は、臨機応変に対応してみることをお勧めします。

【ボロ戸建物件を低コスト再生】550万円で”夢のマイホーム”を手に入れた話

「まとめ」

物件の評価価格を算出する方法

①積算価格をだす

→「土地の価格」と「建物の価格」で積算価格を算出する

②キャッシュフローから分析

→周辺家賃設定をもとにキャッシュフローから逆算をする

③同条件の物件調査

→周辺の同条件の物件を調査して、同等であるかどうかを算出

以上が、「戸建て不動産投資において”物件の評価価格を算出する方法”」になります。

冒頭でも紹介しましたが、不動産投資において”負けないこと”が非常に重要になります。

不動産投資の特徴は、負債を買わない限りは、大きな失敗は起こりにくいことです。

妥当な物件の評価価格を出すことが、負けない投資の第一歩だと思います。

このブログでは、不動産投資をメインに自分の実体験をもとに役に立つ情報発信をしていきます。

この記事を読んで参考になれば嬉しいです。

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