この記事では、上記の方向けに関する記事です。
ブログ管理人
2015年より不動産投資を始めました。
現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。
家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。
こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。
私は、2015年より10棟の中古住宅を購入して、収益物件にしてきました。
不動産において”収益物件”とは、物件を賃貸で借りてもらい、その対価として家賃収入を得る事です。
日本全国の空き家が増加する問題もあり、今中古住宅を活用するビジネスが増えてきています。
例えば、中古住宅を使って民泊やカフェをする、地方の中古住宅を使ってテレワークの拠点を作るなどです。
そこで今回は、中古住宅を”収益物件”にする手順【戸建て不動産投資家が解説】を詳しく解説していきます。
この記事を読めば、中古住宅を収益物件にする手順が分かります。
中古住宅を購入して、住まいや事業としての賃貸を想定しています。
「中古住宅を収益物件にする手順」
- 収益化目標設定
- 情報収集
- 物件の内覧
- 売買価格交渉
- 事業計画作成・融資申し込み
- 売買契約
- リフォーム
- 入居募集
- 物件管理
以上が、「中古住宅を収益物件にする手順」になります。
詳しく解説していきます。
①収益化目標設定
まず最初に行うことは、なぜ収益化を行うのか『目的の明確化』することです。
目的によって、物件の規模や収益方法が変わってきます。
なぜ収益化をしたいのかを目標設定をして、やり方を検討していきます。
私の場合は、セミリタイア・経済的自由の達成が目標です。
そのために収益物件を持ち、賃貸業を行うと決めました。
・いくら収益をあげたいか
・どこまでのリスク負えるか
・いつまでに達成したいか
・どの程度の物件の規模・数が必要か
以上のような目標設定をする事で、収益物件を作っていく上での、やるべき事が見えてきます。
②情報収集
次に中古物件の情報収集を行います。
自分が理想とする物件を見つけるには、以下の方法があります。
・不動産仲介サイトを毎日チェック
・不動産仲介業者からの紹介
・紙媒体、広告をチェック
・自分で情報を掴みにいく
すぐにはなかなかいい物件は見つかりません。
毎日継続することで、ふとした瞬間に光る物件を見つける事ができます。
こちらの記事で詳しい『物件の情報収集方法』を解説しています。
③物件の内覧
自分が気に入った中古物件を見つける事ができると、早速問い合わせをして内覧をしてみましょう。
ただ内覧をして「いい家だなあ」という感想では意味がありません。
収益物件にできるかどうかを判断する必要があります。
・賃貸がつくかどうか
・リフォームコストがどのくらいかかるか
・売却費用は予算内か
・住環境が良いか
以上のチェックに当てはまるかどうかを検討してみましょう。
内覧時に判断できなければ、家に帰ってじっくりと検討することをお勧めします。
詳しい中古物件の『内覧チェック項目』は、こちらの記事でも紹介しています。
④売買価格交渉
内覧した中古住宅が収益物件に向いていると判断でき、予算を調整していきます。
大抵の場合、収益物件にするには、予算の都合上売値のままで購入することはないでしょう。
売主さんに対して、物件価格の交渉をする必要があります。
売買価格を下げるには、様々な交渉方法があります。
売主さんや不動産仲介業者さんに無茶を言って困らせると、今後の取引にも影響をしてきます。
誰もがwin-winになるような取引を心がけるようにしています。
⑤事業計画作成・融資申し込み
物件が決まれば、資金の段取りを行います。
中古物件を現金一括で購入できれば良いのですが、金額が大きいことから融資を受けるのが一般的です。
収益物件の事業計画書を作成して、金融機関へ融資の打診に行きます。
・融資返済が滞りなくできるか
・信用できる人物か
・事業計画に無理がないか
金融機関からいくつか質問を受けるのは、以上のような基準に満たしているかどうかを判断するためです。
質問に対しては、的確に答え誠意ある対応を行えば、問題ありません。
⑥売買契約
物件が決まり、資金の段取りがつけば、いよいよ中古物件の売買契約です。
売買契約では、売主は『建物権利書・物件の鍵』を、買主は『物件購入金』を準備します。
他にも必要書類（住民票、印鑑証明書、収入印紙など）はありますが、取引内容によって変わります。
当日は、売主、買主、不動産仲介業者、司法書士、金融機関担当者が全員揃い取引を行います。
基本的には、物件を購入する買主は、ひたすら書類にハンコを押す作業をするだけです。
取引時間は、30分～1時間程度です。
⑦リフォーム
中古物件の購入が終われば、収益物件にするためにリフォームを行います。
中古物件を収益物件にするために大切なリフォームは、”予算を守ること”です。
実はこれが一番難しく、そして最も重要なことです。
なぜなら、中古物件はリフォームをやってみないと分からない事が出てきます。
そのためリフォーム中は、臨機応変な対応が求められます。
⑧入居募集
リフォームが完了すると、いよいよ収益物件に向けて、入居者を募集します。
入居者を募集するには、複数の不動産仲介業者さんに入居募集をお願いします。
・物件条件をまとめた案内状をつくる
・魅力的な写真を撮る
・内覧準備を万全にしておく
以上のことをやっておくことで、不動産仲介業者さんがスムーズに入居募集をかける事ができます。
さらに詳しい入居募集のテクニックはこちらで紹介しています。
⑨物件管理
無事に入居が決まれば、はれて中古物件を”収益物件”にすることができます。
その後は、収益物件の管理を行います。
中古住宅を賃貸物件にするのであれば、実際には多くの手間はかかりません。
毎月の入金チェックや入居・退去の手続き立ち会いを行う程度です。
当初に決めた目標設定に向けて、日々の積み上げをしていきます。
「物件内覧から入居付けまでの期間」
不動産投資は、収益かできるまでには、大抵の場合３ヶ月〜半年ほどの時間がかかります。
その理由は、不動産売買の手間、リフォーム、そして客付けができるまでのそれぞれに時間がかかるからです。
つまり、中古住宅を購入してもすぐには収益化はできないため、時間とお金に余裕が必要になります。
その期間が最低でも、３ヶ月〜半年程度を見込みます。
そのため、仮に融資を受けて中古住宅を購入して、収益物件にする場合は、融資返済開始をスライドさせるなどの交渉を行っても良いです。
「まとめ」
- 収益化目標設定
- 情報収集
- 物件の内覧
- 売買価格交渉
- 事業計画作成・融資申し込み
- 売買契約
- リフォーム
- 入居募集
- 物件管理
※期間は、3ヶ月～半年程度必要
以上が、「中古住宅を収益物件にする手順」になります。
今回紹介した①〜⑨の手順を行うことにより、中古物件を収益物件にすることができます。
上記でも紹介しましたが、『①収益化目標設定』が非常に大事です。
なぜ収益物件を持ちたいのか、その想いの強さと目標の明確化が具体的な行動力つながります。
ぜひ一度検討してみてください。
このブログでは、不動産投資をメインに自分の実体験をもとに役に立つ情報発信をしていきます。
この記事を読んで参考になれば嬉しいです。
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