”利益が出る”優良戸建物件の5つの特徴【戸建不動産投資家が解説】

不動産投資に興味がある人

・不動産投資って本当に収益が出るの?

・どうやったら利益が出るのか知りたいなぁ

この記事では、上記の方向けに関する記事です。

ブログ管理人

2015年より不動産投資を始めました。

現在8棟の戸建不動産物件を所有しています。

家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。

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こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。

今回は、「【利益が出る優良物件】戸建不動産投資物件の5つの条件」というテーマで詳しく解説していきます。

”利益が出る”優良戸建物件の5つの特徴

【利益が出る優良物件】戸建不動産投資物件の5つの条件

①売買価格が安い

②客付しやすい立地

③リフォームがほぼ必要がない

④いつでも売却出来る

⑤差別化ができている

①~⑤が【利益が出る優良物件の特徴】です。

詳しく解説していきます。

「前提条件として利益とは」

まず初めに、前提条件として不動産投資において、利益は2つあります。

家賃収入(インカムゲイン)と売却益(キャピタルゲイン)

家賃収入(インカムゲイン)

物件に住むことで、毎月入居者から得ることができる使用料。

売却益(キャピタルゲイン)

不動産を売却するにあたって、購入価格よりも売却価格が高い場合は利益が生まれる。

これを売却益といいます。

これらの2つを得ることができる物件を「利益が生む物件」と定義します。

では、どのような戸建不動産が利益を生むのかを具体的に解説していきます。

「①売買価格が安い」

不動産は初めの売買価格によって、ある程度の利益を生むことができるのかを予想することができます。

当たり前ですが、売買価格が安ければ安いほど当然利回りも上がってきます。

事例

不動産価格500万 家賃5万/月 利回り12% 

不動産価格300万 家賃5万/月 利回り20%

同じ家賃5万で、不動産価格500万と不動産価格300万では利回り8%の差がでます。

売買価格が安いほど利益が出るのは、子供でもわかりますね。

ただし、戸建て不動産の場合安ければ安いほどに訳あり物件の可能性があるため、リスクとリターンのバランスの見極めが重要になります。

「②客付しやすい立地」

不動産収入において客付けしやすい立地ほど強いものはありません。

なぜなら、客付けしやすければ家賃収入(インカムゲイン)を得やすく、資産価値が上がり結果的に売却益(キャピタルゲイン)も出やすくなってきます。

結果的には、利益につながります。

客付けしやすい立地は、都市部の場合は駅近の利便性を重視します。

一方地方の場合は、スーパーや学校・職場などの生活のしやすさを重視します。

「③リフォームがほぼ必要がない」

戸建て不動産を購入する場合、ほとんどの物件の場合、修繕・改修のリフォームが必要になります。

高利回りを求めるのであれば、「物件価格」と「リフォーム費用」を合わせて最大限500万円以内には抑えたいところです。

そのために、リフォーム費用はなるべく抑えて必要最低限にしておいた方が良いでしょう。

私も当初の物件ではリフォームをし過ぎてしまったため、目標利回り20%を大きく下回ってしまいました。

その失敗から現在では要点に絞ったリフォームを心がけるようにして、利回りを確実に出せるようにしています。

「④いつでも売却出来る」

いつでも売却できるということは、その不動産に対して需要があるということです。

売って良し(売却益がある)、持って良し(家賃収入がある)が最も理想の状態です。

売却しやすい不動産は、購入する側にメリットがある物件のことです。

そのような物件は「オーナーチェンジ物件」としてすでに客付けができているものです。

物件を購入すれば家賃収入を得ることができる物件であれば、買う側は利回りも計算しやすく、

売る方も利回りを表示した上で、売却できるため価格表示がしやすいです。

例えば

家賃5万円で客付済みの物件を売却する場合

利回り10%で販売するのであれば、売却価格600万円

利回り15%で販売するのであれば、売却価格400万円

利回り20%で販売するのであれば、売却価格300万円

売却しやすいほどに、好条件で売却できるため、結果的には利益が残る物件になります。

「⑤差別化ができている」

利益を生むことができる物件の最後の条件は、あなたの物件が差別化できていることです。

周辺に似たような賃貸物件が乱立している場合、どうしても価格競争になりやすいです。

そのために周辺の家賃価格が下がりやすくなり、家賃収入が下がっていきます。

家賃収入が下がる流れ

似たような賃貸物件が増えてくる → 家賃を下げないと入居がつかない状況 → 家賃を下げると物件の資産価値が下がる

その対策として、自分の物件を差別化する物件にするのです。

例えば、部屋数の多い場合は、「持ち物が多い入居者向け物件」

近隣に家がない場合は、「音出し放題の音楽家向け物件」などの差別化がしやすいです。

私の所有する物件でも、差別化物件が入居につながったことがありました。

その物件では、広い縁側が特徴的な物件でした。

縁側は通常半間はば(985mm)ですが、その物件は1間(1970mm)ありました。

日当たりもよい広い縁側が気に入り物件を購入しました。

たまたま内覧に来られた入居希望者さんは趣味が筋トレということもあり、筋トレ器具を置くスペースが欲しいと希望されていました。

広い縁側を見て、すぐに筋トレ器具がおけるといわれ入居を決めていただきました。

このように、入居者の趣味趣向に合わせた戸建て物件を中心にしているのも、物件ごとに差別化がしやすくするためです。

差別化をすれば、結果的には値崩れを起こしにくく、長期的に入居が見込めます。その結果として利益を生む物件になります。

「まとめ」

【利益が出る優良物件】戸建不動産投資物件の5つの条件

①売買価格が安い

単純に物件価格が安いほど初期費用が下げれるため最終利益が残りやすい

②客付しやすい立地

立地が良ければ、客付しやすく家賃収入が得やすい。客付できていれば資産価値も上がるため売却益もでやすい

③リフォームがほぼ必要がない

要点に絞ったリフォームを行うことでコストを下げる。結果的にコストを下げることで最終利益が残りやすい

④いつでも売却出来る

→オーナーチェンジ物件では、利回りベースでの売却価格設定となるため、

利益を残したまま売却がしやすい。

⑤差別化ができている

→差別化物件では、家賃の値下げが起こりづらい。また、長期入居が見込める。

以上が、【利益が出る優良物件5つの特徴】でした。

私が物件を探す際も、常にこの5つのことを考えながら物件を探しています。

不動産を購入するのはあくまでも投資です。

投入した以上のリターンを得るために、日々努力が必要です。

この記事を参考に優良な物件に出会えると良いですね!