100万円でボロ戸建てを購入”賃貸物件として再生”【費用公開】 

不動産投資に興味がある人

・ボロ戸建て再生に興味があるけど、どうしたらいいのだろうか

・ボロ戸建て物件を再生させるには、どのくらいの費用がかかるのかな

この記事では、上記の方向けに関する記事です。

ブログ管理人

2015年より不動産投資を始めました。

現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。

家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。

プロフィールはこちらから

こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。

最近SNSなどで、ボロ戸建て物件を賃貸物件に再生させて、収益物件にされている方をよく見かけます。

しかし、ボロ戸建て物件再生は、実は上級者向けになります。

その理由は、建築の実践経験や知識がないままに、ボロ戸建て物件に手を出すと、思った以上にコストがかかってしまい痛い目に遭うからです。

この記事では、私が実際に購入して、「賃貸物件として再生をしたボロ戸建て物件の事例」を紹介。

ボロ戸建て物件再生に興味がある方へ、少しでも参考にしていただき、実践に役立ってもらえると嬉しいです。

それでは詳しく解説していきます。

「ボロ戸建てを100万円で購入」

2016年にボロ戸建てを100万円で購入しました。

この物件は、不動産仲介業者さんのサイトを閲覧していて見つけました。

早速、問い合わせをして物件を内覧させてもらうことにしました。

物件は、床が崩壊していて、予想以上に老朽化が進んでいました。

また、残材物が多く残っており、廃屋状態と言っても過言ではありません。

しかし、ボロ戸建てを購入をしたのは以下の理由からです。

「ボロ戸建てでも購入した理由」

①屋根が比較的新しい

②公共交通機関や買い物に便利

③柱・梁といった構造部がしっかりとしていた

以上の条件から、物件の再生が可能であり、リフォームによる再生できれば客付けはできると確信できました。

当初の物件の売買価格は400万円でしたが、

「現状のままだとリフォーム費用がかかること」「残材物をこちらで処分すること」を条件に、売買価格を100万円にしてもらうことができました。

物件価格を”300万円値下げ”した方法【戸建不動産投資家が解説】

「リフォーム内容」

ボロ戸建てを100万円で購入できました。

ここでは、物件を再生させてたリフォームの内容を解説していきます。

「リフォーム内容」

・水廻りの改修

・床下の防湿対策

・内装改修

・一部間取りの変更

水廻りの改修

この物件のキッチン・トイレ・洗面台は老朽化が激しく、全て解体処分をしました。

唯一浴室のみ使用可能だったこともあり、再利用をしました。

水廻りの改修を機に、給排水配管設備を全て入れ替えをしています。

床下の防湿対策

床の底が抜けている状態だったことから、元々の床材は全て撤去・処分をしました。

その原因は、床下から湿気が上がっていたからです。

そのため、湿気対策として、床下全面に防湿シートを敷き、床下の防湿を行いました。

内装改修

内装は老朽化で古くなった箇所は改修をして、活用できるものは再利用しています。

・天井:もともとの天井板を全て撤去して、新しく天井板を貼り直す

・壁:既存の土壁の上から、白漆喰を塗り改修

・床:床材はタイルフロアをDIY施工。タイルフロアは、カッターで切って、ボンドで貼るだけなので、DIYしやすくお勧めの材料。

一部間取りの変更

間取りは、昔ながらの”田んぼの田の字”と呼ばれる和室を襖で仕切った間取りでした。

元々ファミリー層をターゲットにしていたことから、各部屋を壁で間仕切り、LDKと2つの個室に分けることにしました。

「費用を抑えるためにした4つのこと」

当初方収益物件にする予定で計画をしていたため、予算内に工事をする必要がありました。

そこで、費用を抑えるために様々工夫を考えて、リフォームを行いました。

費用を抑えるためにした4つのこと

・必要ない箇所は改修しない

・信頼できる業者とつながる

・自分で材料を仕入れる

・自分でできることは自分でやる(DIY精神)

必要ない箇所は改修しない

ボロ戸建ては築古で、家全体が古民家と呼ばれる造りです。

しかし、全ての範囲で改修をするとなると予算オーバーになります。

そのため、改修する必要のない場所は、なるべく既存を活かすようにしてコストを抑えることにしました。

信頼できる業者とつながる

このリフォームを行った業者さんは、いつも取引をしているリフォーム業者さんです。

毎度リフォームの依頼をしているので、私との信頼関係ができており、打ち合わせも非常に簡単に進んでいきます。

初めての業者さんだと、お互いに信頼関係ができていないことから、リフォームをするには少しハードルが上がります。

そのため、信頼できる業者さんと繋がれることが、リフォームを進める上で大切になります。

自分で材料を仕入れる

この物件ではコストを抑えるために、住宅設備関係は自分で仕入れることにしました。

ほとんどの材料は、インターネットで仕入れることが可能です。

ただし、自分で仕入れることは、物の責任は仕入れた本人にあるため、後々のメンテナンスが気になる方は業者さんにお願いしたほうが無難です。

自分でできることは自分でやる(DIY精神)

この物件は、一部のリフォームをDIYで行いました。

DIYで行ったこと

・外壁塗装

・床張り

・床下断熱材入れ

・壁塗り

ほとんどの仕上げをDIYで行うことで、費用を抑えることができました。

自分でできることは自分で行うことで、コストのコントロールを行うことができます。

「費用の公開」

ここでは、具体的な費用を詳しく紹介していきます。

物件購入費用

売買金額(土地建物共):1,000,000円

契約書印紙代: 500円

不動産屋媒介報酬:54,000円

固定資産税日割清算:2,565円

所有権移転登記・担保設定:74,000円

合計:1,131,065円

リノベーション費用

①水廻りの改修:1,350,000円

②床下の防湿対策:500,000円

③内装改修:900,000円

④間取りの変更:150,000円

⑤その他:100,000円

リノベーション費用:3,000,000円 

総合計:4,131,065円

「借入内容」

この物件を購入するにあたっては、日本政策金融公庫から借り入れをしました。

「借入内訳」

借入額:4,000,000円 (10年返済 金利1.25%)

自己資金:131,065円

月返済額:35,478円/月

毎月の家賃は55,000円で入居してもらっています。

2年契約更新が条件です。

「家賃収入」

毎月家賃:55,000円/月 毎年家賃:660,000円/年

手取家賃:55,000円 – 35,478円 = 19,522円/月

表面利回り:660,000 ÷ 4,131,065円 ×100 =15.97% 

「その他出費」

火災保険料:10,000円/年

固定資産税:6,000円/年

手取りとしては、不動産投資として毎月19,522円と非常に少ない額だと思われると思います。

しかし、10年間借入返済が済めば、売却も考えています。

いくら地方の古民家でも、水洗化が出来ており、リノベーション済みの物件であれば、僕が購入をした100万円以上の価格はつくと予想します。

「まとめ」

リフォーム完成後
リフォーム完成後

リフォーム完了後、入居募集をかけました。

募集から1週間程度で客付けができたと記憶しています。

現在一度は退去が決まりましたが、再度入居募集をかけるとすぐに入居が決まる人気物件になりました。

以上が、「100万円でボロ戸建てを購入 賃貸物件として再生した話」になります。

ボロ戸建てでも、リフォームをすることで綺麗に再生することができます。

また、賃貸物件にすれば、資産として収益物件にすることが可能です。

ボロ戸建ての再生は、多少の経験が必要です。

ボロ戸建て初心者の方は、まずはプロの業者さんにお願いをして実際の仕事を勉強してから、DIYに挑戦していくのがおすすめです。

このブログでは、不動産投資をメインに自分の実体験をもとに役に立つ情報発信をしていきます。

この記事を読んで参考になれば嬉しいです。

【手間がかからない!?】戸建て賃貸物件の維持・管理方法

【空き家歴10年以上】ボロ廃屋物件を賃貸物件に再生させた方法