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ブログ管理人
2015年より不動産投資を始めました。
現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。
家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。
こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。
不動産投資において、物件を売買する際に”オーナーチェンジ物件”というものがあります。
賃貸物件の所有者が、入居者が入ったままの状態で、その物件を売買すること。
入居者が既に入っているのであれば、とてもいい物件ではないか！と思われそうです。
しかし、先日不動産仲介業者さんからオーナーチェンジ物件の話をいただいたのですが、お断りをしました。
オーナーチェンジ物件は、状況によってメリット・デメリットがあります。
そこで今回は、「オーナーチェンジ物件のメリット・デメリット【不動産投資】」を詳しく解説していきます。
オーナーチェンジ物件のメリット・デメリット【不動産投資】
オーナーチェンジ物件のメリット
・初心者には始めやすい
・利回りが計算しやすい
・客付けが出来ている
・売買が比較的簡単
・初心者には始めやすい
オーナーチェンジ物件は、不動産投資初心者向けです。
なぜなら、すでに物件に対して入居者がついており、自らリフォームや客付けを行う必要がないからです。
物件を売買完了した月から家賃を得る権利があるため、すぐに物件を資産として活用できます。
・利回りが計算しやすい
家賃が決まった状態で入居者がいるため、利回りの計算が明確にわかります。
例えば、オーナーチェンジ物件で物件価格500万円・家賃6万円とします。
この物件を購入すれば、表面利回り14.4%の商品と同じだとわかります。
・客付けが出来ている
オーナーチェンジ物件の最大のメリットは、すでに客付けができていることです。
本来の投資物件であれば、リフォームと入居募集に、時間とお金のコストを割かなければなりません。
オーナーチェンジ物件であれば、その分の時間とお金のコストが必要ありません。
・売買が比較的簡単
オーナーチェンジ物件は、元々からオーナーがついているので、大抵の場合は権利関係が整理されて容易に売買ができます。
通常の不動産であれば、相続や未登記部分があるなどして、一度権利関係の整理が必要になります。
そのため、権利関係整理に時間がかかり、売買まで１ヶ月程度かかることもあります。
以上が、オーナーチェンジ物件のメリットになります。
オーナーチェンジ物件のデメリット
・入居者がいると内覧できない
・入居者を選べない
・指値が通りにくい
・詳しい物件調査が出来ない
・入居者がいると内覧できない
オーナーチェンジ物件は、入居者がいると物件の調査ができないことがあります。
よって、不動産投資で数年後に必ず必要となる物件の修繕・リフォームの予想がつかないです。
物件の内部を知らないまま、物件を保有することになることもありえます。
・入居者を選べない
すでに入居者がついているため、入居者は選べません。
近所迷惑を起こす人・独居老人などといった人的リスクを自分で精査できなくなります。
不動産投資において、人的リスクのウエイトは大きいです。
自分で入居者を選べないリスクは大きいと思います。
・指値が通りにくい
オーナーチェンジ物件の売買相手は、不動産投資家になります。
よって、売主も利益を考えて、価格交渉をしてくる可能性が高いです。
つまり、物件価格の大きな指値が通りにくいことが多いです。
・詳しい物件調査が出来ない
物件の内覧ができないのと同様に、物件の詳しい調査ができないです。
つまり、極論大きな瑕疵があったとしても、物件を購入してもわからないこともあります。
例えば、入居者が住んでいることにより、白蟻被害があり、物件の大きな劣化に繋がることも考えられます。
外観・立地・災害リスクなどは検討できます。
わかりうる物件情報を検証して、物件購入の判断することをお勧めします。
以上が、オーナーチェンジ物件のデメリットになります。
「オーナーチェンジ物件実例」
ここでは、先日私がお断りをしたオーナーチェンジ物件の実例を紹介したいと思います。
物件価格200万円 家賃4万円 表面利回24.0%
入居は生活保護を受ける60代後半夫婦で、入居してから10年が経つ
売却相手は、不動産投資家。すでに10年物件を保有してきたため、物件整理のために売却を希望。
入居者がいることから、内覧をすることはできませんでした。
・入居から10年経つことから、大規模リフォームが必要である
・過去、水害被害があったエリア
・入居者が生活保護の高齢夫婦であることから、10年先の予想が不透明
不動産仲介さんの話や物件確認して検討した結果、この物件は”無し”としました。
確かに、入居者がついており（生活保護であれば、ある意味で家賃収入は手堅い)魅力的ではありました。
しかし、５~10年後以降を考えると大きなリスクが見えてきたため、今回のオーナーチェンジはお断りをしました。
「こんなオーナーチェンジならおすすめ」
オーナーチェンジにも良い物件がある可能性もあります。
ここでは、こんな物件ならお勧めのオーナーチェンジ物件を紹介したいと思います。
・築浅物件
・入居者の属性が高い
・立地が良い
・築浅物件
物件の内覧や詳しい調査ができない以上、やはり築年数の浅い物件がお勧めです。
特に、平成築物件であれば新耐震基準となっているので、物件の資産価値は高いです。
・入居者の属性が高い
入居者の属性によって、人的リスク対策を考えます。
入居者の仕事・年収・家族構成を総合的に判断して、安定した家賃収入が入るかを確信できるかどうかが重要です。
・立地が良い
立地が良ければ、次の入居者がつきやすく売却の可能性も考えられます。
不動産投資は買った瞬間に利益ができ物件が理想です。
土地に価値があれば、十分に良い物件の可能性が高いです。
「まとめ」
以上が、「不動産投資における”オーナーチェンジ物件”のメリット・デメリット」になります。
不動産は一つとして、同じ物件がありません。
オーナーチェンジ物件で、すぐに家賃収入があるからと言って、自分は運が良いと判断をしない方が良いでしょう。
今回紹介した、「オーナーチェンジ物件のメリット・デメリット」をしっかりと検討・判断した上で、物件の購入をお勧めします。
不動産投資の物件購入の判断は、最終的に自己責任になります。
自分の投資目的にあった物件を選び、計画を持った投資を行うことが大切になってきます。
このブログでは、不動産投資をメインに自分の実体験をもとに役に立つ情報発信をしていきます。
この記事を読んで参考になれば嬉しいです。
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・そもそもオーナーチェンジ物件ってどんな感じだろう