戸建て不動産投資を始めるのに”自己資金”がいくら必要か?

不動産投資に興味がある人

・戸建て不動産投資を始めるのに、自己資金がいくら必要だろう?

・不動産投資が自己資金0円で始められるって本当かな

この記事では、上記の方向けに関する記事です。

ブログ管理人

2015年より不動産投資を始めました。

現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。

家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。

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こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。

戸建て不動産投資をしていて「自己資金が必要ですか?」と言う質問をよく受ける機会があります。

私が不動産投資を始めた時には、”自己資金200万円”を用意しました。

その資金は、不動産投資を始めるにあたって準備しました。

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戸建て不動産は、低資金で始める不動産投資の一つです。

不動産投資初心者が、参入しやすい物件を見つけやすいです。

私の経験上、自己資金は多少なりと必要になります。

そこで今回は、「戸建て不動産投資を始めるのに自己資金がいくら必要か?」を詳しく解説していきます。

これから戸建て不動産投資を始めてみたい方向けに、実際にかかる費用の事例も紹介していきます。

「戸建て不動産投資を始めるのに自己資金がいくら必要か?」

・自己資金最低でも”300万程度”必要になる。

その理由は、以下の通りです。

・現金が手元になくなる

・借入をするには自己資金が必要

・諸経費を支払う必要がある

詳しく解説していきます。

「自己資金300万が必要な理由」

上記で紹介した通り、戸建て不動産投資を行うには、ある程度の自己資金が必要になります。

私の経験則ですが、自己資金が300万円程度は必要になります。

その理由を解説していきます。

現金が手元からなくなる

仮に、戸建て物件を現金で購入した場合であれば、自己資金300万円ほどなければ、すぐに現金が尽きてしまいます。

いくら築古物件だからと言っても、”物件価格は100万円程度”はします。

その上、リフォーム費用や修繕維持費も発生してくるため、すぐに現金は尽きてきます。

もし仮に思わぬリフォーム費用がかかってしまえば、予算オーバーとなり、お金が尽きてしまうでしょう。

お金が尽きると、次の物件を購入するまで時間がかかってしまうため、なるべく手元に現金を残しておきたいものです。

借入をするには自己資金が必要

2020年現在、不動産投資に関する借入の引き締まりが起こっています。

物件の規模によっては、物件価格の2~3割程度の頭金がない限り、融資が実行されないとの話も聞いています。

ある程度の大きめの物件になってくると、頭金となる自己資金が必要になります。

諸経費を支払う必要がある

戸建て不動産投資を始めるには、物件購入費用とリフォーム費用の他に、諸経費がかかってきます。

諸経費は、物件価格の1~2割ほどの費用がかかります。

これら諸経費を換算すると、自己資金はなるべく多いに越したことはありません。

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「自己資金300万円 現金/借入 購入事例」

ここでは、自己資金300万を持った状態で、どの程度の戸建て不動産投資が可能なのかを具体例をあげて紹介していきます。

「現金で購入事例」

現金で購入事例

・物件価格:150万円

・リフォーム費用:100万円

(リフォーム内訳:内装改修、トイレ・洗面器入替え・水道カラン改修程度)

・諸経費:30万円

(諸経費内訳:物件売買仲介手数料、登記費用、不動産取得税等)

物件の築年数、現場の状態、立地に寄りますが、よくある費用の事例として挙げてみました。

仮に家賃5万円で入居が決まったとして、2棟目に同じようなスペックの物件を買えるようになるためには、5年程度かかる計算です。

家賃5万円(年間60万円) × 5年 = 300万円

(実際には税金がかかってきますが、計算から省いています。)

上記の場合、自己資金300万円のうち、280万円を使うので、手元に20万しか残りません。

自己資金300万円で、現金購入の場合には、投資拡大には少し時間がかかります。

「借入を使った購入事例」

借入を使った購入事例

物件価格:150万円

リフォーム費用:100万円

(リフォーム内訳:内装改修、トイレ・洗面器入替え・水道カラン改修程度)

諸経費:30万円

(諸経費内訳:物件売買仲介手数料、登記費用、不動産取得税等)

280万円借入 10年返済(金利2.0%) 

毎月返済額:約2.6万円

物件の条件は、上記の現金購入事例と同じです。

自己資金300万を手元に残し、280万円を借入金から使用します。

仮に、家賃5万円で入居が決まれば、家賃返済額2.6万円を差し引いても、”毎月2.4万円”のキャッシュフローが手元に残ります。

この方法は、借入額が残りますが、手元の現金を使わないため、比較的に安定した経営をすることができます。

物件を増やす場合でも同じように借入金を引くことで、手元の自己資金を使用する必要はありません。

現金購入と比べると、借入金を使った方が現金に困らないし、毎月手元にキャッシュフロー分が残る不思議な現象も起こります。

ただし、見えない借入金は増えていくので、長期にわたっての返済義務が必要になります。

現金購入、借入購入は、投資家の価値観や投資スタイルによって変わってくるので、どちらが良いか一概には言えません。

自分の目的にあったスタイルで投資を進めることをお勧めします。

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「自己資金0円投資の罠」

”自己資金0円で不動産投資を始めれる”といったキャッチコピーの宣伝を目にすることがあります。

しかし、私は非常に危険な投資だと思っています。

なぜなら、上記で紹介した通り、不動産投資には、自己資金は必ず必要になるからです。

当たり前ですが、自己資金0円で物件を購入されるということは、融資による物件購入が前提です。

諸経費込みのオーバーローン融資を引き自己資金0円であれば、もし想定の客付ができない場合に、返済ができないリスクが起こります。

また、予想外のリフォームコストや諸経費がかかってしまえば、その時点でお金がまわりません。

以上のことを検討すると、自己資金0円で不動産投資を始めることは、お勧めすることができないです。

自己資金0円をお勧めしない理由

・客付けできなければ、返済ができないリスクがあるため

・予定外のリフォーム、諸経費がかかるため

「まとめ」

以上、「戸建て不動産投資を始めるのに自己資金がいくら必要か?」の質問回答でした。

まとめ

自己資金最低でも”300万程度”必要になる。

その理由は、以下の通りです。

・現金が手元になくなる

・借入をするには自己資金が必要

・諸経費を支払う必要がある

自己資金0円投資は、オーバーローン前提の投資のため、問題が起こった時に対応ができないリスクの高い投資となる。

不動産投資の始め方は人それぞれ違ってきます。

今回はあくまでも、私の事例をもとにした回答になります。

最終的には自分の投資目標にあわせて、”自分のリスク許容範囲にあったやり方”で行うことをお勧めします。

このブログでは、不動産投資をメインに自分の実体験をもとに役に立つ情報発信をしていきます。

この記事を読んで参考になれば嬉しいです。

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