この記事では、上記の方向けに関する記事です。
ブログ管理人
2015年より不動産投資を始めました。
現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。
家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。
こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。
古民家をリノベーションすることで、おしゃれな住まい・カフェ・宿として再生する方法があります。
古民家には、新築物件にない歴史があり、とても味わい深い雰囲気を作りあげることができます。
ただ、古民家を再生するにも、古い物件であることから、どういった点をチェックすれば良いのか素人では判断がつきにくいです。
私自身は、築150年の古民家をリノベーションして住んでいます。
当時の雰囲気を残しながらも、水廻りを中心に一新したことにより、快適な暮らしが実現できています。
その時の経験をもとに今回は、「古民家をリノベーションする７つの注意点」を詳しく解説していきます。
これから古民家の再生を行ってみたい方、また古民家に住むにはどのような注意点があるか気になる方向けの記事内容になります。
・本当に価値のある古民家物件を見分ける方法が分かります。
・古民家再生を行う要所が理解できます。
「古民家リノベーションのメリット・デメリット」
まずここでは、「古民家のリノベーションのメリット・デメリット」を紹介していきます。
・古民家リノベーションのメリット
- 風情のある佇まい
- 新築では出せない雰囲気
- リノベーションによっては低コストで住める
古民家リノベーションの大きなメリットは、新築では再現できない古民家の歴史ある雰囲気になります。
落ち着きのある住環境は、古民家ならではのものになります。
・古民家リノベーションのデメリット
- 断熱性に劣るため、冬は寒く・夏は暑くなりやすい
- 耐震性に劣るため、耐震補強が必要となる
- リノベーションによっては新築よりもコストがかかる
古民家リノベーションの大きなデメリットは、建物自体が古い為の老朽化が進んできることが多いです。
また、断熱性・耐震性が劣ることから改修が必要になります。
そのため改修費用が掛かってしまう可能性が高いです。
「古い家をリノベーションする７つの注意点」
- 構造材の状態
- 屋根の状態
- インフラ設備
- 床下の湿気
- 白蟻の被害
- 断熱性の強化
- 家の配置
以上が、「古い家をリノベーションする７つの注意点」になります。
詳しく解説していきます。
①構造材の状態
古民家を判断するうえで最も重要なことは「構造材の状態」になります。
建物の柱・梁・桁・土台といった主要な箇所
人間で言うところの骨格になる重要な部分
構造材の状態が良ければ、築年数の古い古民家でもリノベーションを行うことにより再生は可能です。
ただ、構造材に支障をきたしていれば、古民家を再生させることは困難になります。
・柱、梁、桁に大きな傾きや捻じれがないか
・土台、柱が腐食していないか
・構造材をかなづちで叩いてみて軽い音なら交換が必要
②屋根の状態
屋根は家を雨風から守る重要な箇所になります。
屋根から雨漏れがしていると、いずれは家全体に雨が染み渡り、家全体もしくは部分的に腐食をさせていきます。
逆をいえば、屋根さえしっかりとしていれば、家をずっと持たし続けることは可能になります。
屋根にもいくつか種類があります。
・瓦
・金属
・カラーベスト
基本的には耐久性は、瓦 ＞ 金属 ＞ カラーベストになります。
また、コストも上記の順番通りです。
大抵の古民家であれば、屋根には瓦が使われています。
そのため、瓦のチェック項目を紹介していきます。
・瓦の一部もしくは全体にズレがないか
・瓦の隙間に詰めてある白い土が落ちてきていないか
・瓦の一部にヒビや割れがないか
③インフラ設備
インフラ設備とは、電気配線・給排水設備の配管等のことを意味します。
・電気配線
・給水配管
・お湯配管
・汚水配管
・弱電配線(TVなど)
古民家の場合、このインフラ設備の電気配線は、旧世代の配線設備であることが多く、現在の家電に対応したものではありません。
また、給水・給湯設備は未使用期間が長いと配管に漏れがでており、水やお湯を流すと破裂することもあります。
汚水の処理も便槽に汲み取り式のままの家が多く、水洗化の必要があります。
インフラ設備は、古民家リノベーションにおいて見えない部分になります。
古民家の場合は、全てを入れ替えておくことを想定しておいた方が無難です。
そのため、一番お金が掛かる箇所だと思った方が良いでしょう。
・水道を開栓して不要にメーターが回っていないか確認
・公共下水道への水洗化ができているか
・キッチン、洗面所、お風呂でのお湯の出を確認
・分電盤、電気幹線の容量が適切か確認
インフラ設備の場合、専門性が高いことから、水道・電気屋さんに確認依頼を出すことになります。
古民家の場合は、大抵全ての入れ替えを勧められると思います。
古い設備を少しずつメンテナンスし続けるよりも、実際に長い目でみれば、全てを入れ替えた方が安い方が多いです。
④床下の湿気
古民家を腐食をせずに長い間残り続ける条件として、湿気が少ないことが挙げられます。
大抵の場合、湿気は床下の地面から上がってきます。
湿気が多いと、家の構造材の腐食や、カビの繁殖で生活に支障が出てきます。
そのため、床下の湿気対策を行う必要があります。
・家の基礎に床下通気孔を設置して、床下の換気を行う
・床下全体に防湿シートを敷き込み、湿気対策を行う
・床下に直接床の木材が触れないように工夫を行う
湿気は、古民家全体の価値を下げるほどに家全体に大きな影響を与えます。
そのため、古民家をリノベーションする際には必須の対策と言えます。
・床下がカビ臭い
・常に地面が濡れている
・家が道路より低い
・近隣に山が隣接している
詳しい湿気の未分け方はこちらでも紹介しています。
⑤白蟻の被害
木造建物において、非常に危険な存在は白蟻です。
たかが蟻といっても、白蟻の被害は時には古民家崩壊させてしまうほど恐ろしいものです。
白蟻被害にあう原因は以下の通りです。
・湿度が非常に高い
・地面に直接木材が接している
・床下の空気の流れが少ない
もし白蟻被害があれば、すぐに家全体を白蟻駆除する必要があります。
基本的には、白蟻単体は弱い生き物で駆除しやすいのです。
しかし、白蟻は木材の内部に侵入をして、家の内側から被害を広げていきます。
また、家全体の広範囲の駆除になると素人では手に負えません。白蟻被害を見つけたら、専門業者に依頼する必要があります。
・床を歩いてみてだわつきがある
・床下に湿気があり、かび臭い
・家の一部または全体が傾いている
白蟻の被害が多く、家全体が傾いている場合は、その物件をもとに戻すには莫大な費用が掛かりお勧めできません。
⑥断熱性の強化
古民家のリノベーションで必要になるには、断熱性です。
その理由は、昭和初期〜後期に建てられた建物には、断熱性が全く施されていないからです。
断熱性がないと、外部の影響を受けやすいことから、冬は寒く・夏は暑い家になり、非常に過ごしにくい住環境になります。
住まいの断熱材には、以下の種類があります。
・グラスウール
・スタイロフォーム
・吹付け断熱
断熱の性能は、グラスウール＜スタイロフォーム＜吹付け断熱になります。
より隙間なく、密度の高い断熱材が効果的です。
性能に準じて、コスト面も高くなりやすい傾向にあります。
⑦家の配置
古民家を選択する上で大切なことは、「家の配置」です。
新築であれば、建物の配置を建てる前に考えることができますが、古民家であれば既存の状態で配置の判断を行う必要があります。
・建物配置が南側にひらけている
・居間スペースが南向き向いている
・近隣に山や崖がない
家の配置は、後から変更することができない、住まいにとっては重要な選択肢になります。
住まいの住みやすさは、家の配置によっても大きく左右されます。
そのため、リノベーションを行う前に、実際に住む想定を行いイメージをすることをお勧めします。
「まとめ」
①構造材の状態
→構造材に支障をきたしていれば、古民家を再生させることは困難になる。
②屋根の状態
→屋根さえしっかりとしていれば、家をずっと持たし続けることは可能
③インフラ設備
→古民家の場合は、全てを入れ替えておくことを想定しておいた方が無難でしょう
④床下の湿気
→湿気は、古民家全体の価値を下げるほどに、家全体に大きな影響を与える
⑤白蟻の被害
→白蟻の被害が多く、家全体が傾いている場合は、その物件をもとに戻すには莫大な費用が掛かりお勧めできない。
⑥断熱性の強化
→断熱性がないと、外部の影響を受けやすいことから、冬は寒く・夏は暑い家になり、非常に過ごしにくい住環境なる。
⑦家の配置
→家の配置は、後から変更することができない、住まいにとっては重要な選択肢になる。
以上が、「古民家をリノベーションする７つの注意点 」になります。
今後、日本の地方では少子高齢化に伴い、空き家となる古民家が増加してきます。
そのため、多くの歴史ある古民家が解体されることになるでしょう。
ただ、古民家の雰囲気は新築では出すことができません。
古民家はうまく再生することができれば、趣きのある心地よい住環境となるでしょう。
まずは、使用可能な古民家を見分けることが、再生の第一歩になります。
今回紹介した古民家の注意事項を参考に、再生できる古民家を見分けてうまくリノベーションできることを願います。
このブログでは、不動産投資をメインに自分の実体験をもとに役に立つ情報発信をしていきます。
この記事を読んで参考になれば嬉しいです。
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