この記事では、上記の方向けに関する記事です。
ブログ管理人
2015年より不動産投資を始めました。
現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。
家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。
こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。
サラリーマンの方が不動産投資をはじめて、確定申告についてよく分からないと思われる方が多いと思います。
私も2015年にはじめて不動産所得が発生をした年、確定申告を行うのにとても苦労しました。
サラリーマン給与のみであれば、会社が年末調整を行ってくれていましたが、いきなりやったこともなく、しかも、誰も教えてくれない税務処理に困惑しました。
そこで今回は、「【サラリーマン副業】不動産所得での確定申告の注意点とは」を詳しく解説していきます。
【サラリーマン副業】不動産所得での確定申告の注意点とは
・確定申告の基準は副業所得20万円を超え
・収入を得るために費用は経費となる
・確定申告をしないと税務署にばれる
以上が、「確定申告の注意点」になります。
詳しく解説していきます。
「確定申告の基準は副業所得20万円を超え」
確定申告が必要な理由
一般的にサラリーマンの方は、所得税の確定申告をしたことがないと思います。
私もサラリーマン時代には自分には関係ないと思っていました。
例外としても「医療費控除」「住宅ローン減税」「ふるさと納税寄附金控除」程度です。
サラリーマンの税金計算は、毎月の給与から所得税を概算で源泉徴収がされており「年末調整」で年間の所得税を精算を行います。
そのため、基本的には確定申告をする必要がないのです。
しかし、年末調整は、当然ですが勤め先の給与しか所得税の計算を行いません。
つまり、不動産所得がある場合は、年末調整の計算に入れることができません。
そのままにしておくと、税金の申告漏れにつながることになります。
そのため、不動産所得があるサラリーマンは、本業の給与と不動産所得を合わせて確定申告をする必要があります。
確定申告を不要な条件
不動産所得は確定申告が必要といっても、わずかな小銭程度である場合は、その税手続きに対して確定申告の負担が大きくなってしまうこともあり得ます。
よって以下の場合には、確定申告が不要になっています。
・給与が１つの場合で、副業の「所得金額」が20万円以下
・給与が２つ以上の場合で、年末調整をされなかった給与（副業）「収入金額」と、副業で給与以外のもの「所得金額」との合計額20万円以下
簡単にいえば、確定申告の基準は副業所得20万円を超えと覚えておきましょう。
不動産投資をはじめて、所得が20万円を超えるのであれば、確定申告が必要になります。
収入金額と所得金額の違い
サラリーマン大家さんの中には、収入金額が20万円以上だから確定申告をしなければ、と確定申告の準備をされる方がいます。
しかし、確定申告が必要なのは『所得金額20万円超え』の場合です。
「収入金額」と「所得金額」の違いに違いを説明します。
実際に事業として受け取る金額です。つまり、経費を差し引く前の『売上額』のことです。
収入金額から経費を差し引いた金額です。たとえ売上が50万円でも、経費を差し引いた所得金額が20万円以下なら確定申告は不要です。
「収入を得るために費用は経費となる」
例えば、勤め先で精算できる交通費などは収入を得る目的で使われます。
つまり、事業に関連する費用なので経費として認められます。そこは不動産事業での経費も同じ考えです。
しかし、経費かどうかを決定するのは、申告者本人と税務署です。
確定申告は、サラリーマン大家が申告をして、最終的に税務署がチェックする流れです。
まずは、サラリーマン大家が事業に関連する費用を経費として、所得金額から差し引いて税務署へ申告します。
そして後日、税務調査で本当に事業に関連する経費かどうかをチェックします。
しかし、一個人に対して、実際に税務調査で経費が事業に関連するかどうかをチェックするのは、税務署の事務コストが膨大になります。
よって、給与所得については実額の計算の代わりに、年収に応じて経費の概算額を計算する給与所得控除（65万円～220万円）が存在します。
事業用とプライベート用の経費区分
例えば、自宅を事務所として使用する場合、家賃を事業用とプライベート用に区分することは難しいです。
そういった場合には、負担した家賃のうち事業用に使用した割合分だけ経費に落とせます。
この割合を「事業割合」といいます。例えば家賃8万円のうち、事業割合が20％の場合、「8万円×20％＝1.6万円」が経費に落とせます。
経費の計算方法事例
不動産投資に関するセミナー・講演代、書籍代など明らかに不動産事業に関連する費用は経費に落とせます。
問題なのは事業用とプライベート用に区分できない費用です。
・住居費用
家賃、電気代、電話代などの通信費が該当します。
一般的には事業用に使用した部屋の面積で事業割合を算定します。
ただ、不動産事業専用のスマートフォンを使用している場合は、明らかに事業用と判断できるため、その通信費は全額経費に落とせます。
・車両費用
ガソリン代、車の購入費用、月極駐車場代、コインパーキング代、高速代などが該当します。
事業用とプライベート用に区分できない費用は一般的に使用頻度で事業割合を算定します。
使用頻度には走行距離や1週間のうちの使用日数などが用いられます。もちろん、コインパーキング代や高速代のうち明らかに事業用と分かる場合は、全額経費に落とせます。
・パソコン費用
副業の事務作業にはパソコンは欠かせません。
副業専用の場合は事業割合は100％で、購入費用が10万円未満なら全額経費に落とせます。
しかし、事業用とプライベート用が兼用の場合、事業割合の算定は場合によりけりです。
「確定申告をしないと税務署にバレる」
確定申告なんて難しいしよくわからないからそのまま放置しておこうという方は、それは脱税という犯罪です。
個人でサラリーマン大家をしていて、誰にもわからないと思っている方もいますが、基本的には税務署にはバレます。その理由を解説していきます。
税務署は銀行口座をチェックできる権限を持つ
金融機関は、税務署の職員から銀行口座の開示を求められたら基本的には拒否できません。
それは、税務調査官に与えられた権限だからです。
実際に、税務調査の前には、法人や社長などの銀行口座をチェックするといわれています。
また、銀行口座の動きに不審がある場合は、税務調査の対象になりやすいようです。
確定申告シーズン前に「法定調書」であなたの収入を事前に把握している
会社が1年間に支払った金額の明細書
副業サラリーマンの確定申告書の収入金額と突き合わせることで、申告もれを把握します。
つまり、法人に賃貸借契約を行っている場合に、あてはまります。
「副業の税額診断」
では実際に、サラリーマン大家を始めて、いくら位所得税を納める必要があるのかの簡単な計算方法を紹介します。
その方法は、会計ソフトfreeeが提供している『副業の税額診断』サービスを使います。
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必要な数値を入れて、”簡単な質問に答える”だけ「確定申告が必要か」や「納税額」を確認してみましょう
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「まとめ」
・確定申告の基準は副業所得20万円を超え
・収入を得るために費用は経費となる
・確定申告をしないと税務署にばれます
以上、「【サラリーマン副業】不動産所得での確定申告の注意点とは」になります。
サラリーマン給与のみの方には不慣れな確定申告ですが、慣れてしまえば、節税対策などうまく使えてるようになるため、勉強することをお勧めします。
このブログでも、サラリーマン大家さん向けの税務情報も公開しています。
ぜひ参考にしてもらえると嬉しいです。
このブログでは、不動産投資をメインに自分の実体験をもとに役に立つ情報発信をしていきます。
この記事を読んで参考になれば嬉しいです。
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