不動産投資で”マイナスキャッシュフロー”を避ける5つの方法

不動産投資初心者

・不動産投資で失敗を避けるには、どうしたら良いのだろうか

・キャッシュフローがマイナスにならないためには、どうしたら良いのかな

この記事では、上記の方向けに関する記事です。

ブログ管理人

2015年より不動産投資を始めました。

現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。

家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。

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こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。

不動産投資では、常に”キャッシュフロー”を安定的に出し続けることが大切です。

その理由は、マイナスキャッシュフローになることで、お金の流れが滞り、不動産の収益性が不安定になります。

キャッシュフローとは

家賃収入-(借入金返済額+諸経費) = キャッシュフロー

この計算式が、常に「プラス」になることで、安定したお金の流れを生み出すことが出来ます。

そこで今回は、「不動産投資でマイナスキャッシュフローを避ける5つの方法」を詳しく解説していきます。

私自身も、不動産投資で空室が重なり、マイナスキャッシュフローをくらった経験があります。

その苦い経験をもとに、正しいお金の流れを実現するにはどうしたら良いのかを説明します。

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「マイナスキャッシュフローを避ける5つの方法」

「マイナスキャッシュフローを避ける5つの方法」
  1. 家賃の売上を上げる
  2. 家賃の売掛金を減らす
  3. 返済比率を下げる
  4. 返済期間を長めにとる
  5. 手持ちの現金を増やす

以上が、「マイナスキャッシュフローを避ける5つの方法」になります。

詳しく解説していきます。

①家賃の売上を上げる

マイナスキャッシュフローを避けるには、家賃の売上を上げる方法があります。

家賃の売上を上げる

・毎月の家賃額を上げる

・戸数を増やす

毎月の家賃額を上げる

毎月の家賃額を上げるのは容易ではありません。戸建て物件の場合、リフォームをかけて物件の付加価値を上げ続ける方法をとります。

戸数を増やす

戸数が増えればその分売上も上がります。また空室の可能性が下がるので、リスク分散になります。

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②家賃の売掛金を減らす

マイナスキャッシュフローを避けるには、家賃の売掛金を減らす方法があります。

売掛金とは、商品を販売またはサービスを行った場合に、代金を受領する権利のことです。

賃貸業の場合は、”住居を貸す”ということにあたります。

家賃の売掛金を減らす

・滞納をなくす

・家賃の回収を早める

滞納をなくす

家賃滞納があれば、売掛金が溜まっていきます。

1日でも約束の支払日から遅れているのであれば、早急に催促をした方が良いです。

家賃の回収を早める

賃貸業では一般的ですが、翌月分の家賃払いを徹底します。また、敷金・礼金をとることでキャッシュアウトを防ぎます。

③返済比率を下げる

マイナスキャッシュフローを避けるには、返済比率を下げる方法があります。

ちなみに、返済比率とは、返済額に対する家賃収入の割合のことです。

返済比率を下げる

・毎月の返済額を下げる

・自己資金を入れる

毎月の返済額を下げる

毎月の返済額を下げるには2つの方法があります。

①借入額を少ない額で借りるか、②繰越返済を行う、返済額を下げる方法です。

自己資金を入れる

借入を行う際に、自己資金を入れて返済比率を調整します。

返済比率は、健全な経営ができているかの一つの指標になり、50%以下が、安全圏内と言われています。

④返済期間を長めにとる

マイナスキャッシュフローを避けるには、返済期間を長めにとる方法があります。

返済期間を長めにとる

借入:500万円の場合(金利2.0%)

返済期間10年 毎月の返済額:4.6万円

返済期間20年 毎月の返済額:2.5万円

返済期間を長めにとることで、毎月の返済額を減らし、キャッシュフローを増やします。

ただし、返済期間が長くなるということは、その分金利がつくことをお忘れなく。

⑤手持ちの現金を増やす

マイナスキャッシュフローを避けるには、手持ちの現金を増やすことで対策になります。

もし、マイナスキャッシュフローが続くと、その期間耐えうるだけの資金的体力が必要になります。

その期間を耐えるだけの手持ちの現金を持っておくことで、セーフティとして対策をしておくことが大切です。

「戸建て不動産投資はキャッシュフローが出にくい」

マイナスキャッシュフローを避ける方法を紹介してきました。

とはいえ、築古戸建て不動産投資は、キャッシュフローが出にくい投資手法です。

その理由は、戸建て不動産の融資期間が7~10年程度なので、毎月の返済額は大きくなりがちです。

それでも毎月キャッシュフローを重視したいのであれば、上記で紹介した方法をうまく取り入れることをお勧めします。

私は毎月のキャッシュフローを求めるよりも、最終的な資産性を重視しています。

借入を受けて、戸建て不動産投資を始めてから10年間はキャッシュフローは残りにくいです。

しかし、逆を言えば10年で完済出来れば、無借金の物件だけが残ります。

その物件の賃貸し続けるも良し、売却をして次の資産に組み替えるも良しの両面待ちの戦略をとってます。

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「まとめ」

「まとめ」

マイナスキャッシュフローを避けるには、

家賃収入-(借入金返済額+諸経費) = キャッシュフロー

この計算式が常にプラスにする。

『安定したお金の流れを生み出すこと』を意識するとイメージしやすく分かりやすい。

「マイナスキャッシュフローを避ける5つの方法」

  1. 家賃の売上を上げる
  2. 家賃の売掛金を減らす
  3. 返済比率を下げる
  4. 返済期間を長めにとる
  5. 手持ちの現金を増やす

以上、「不動産投資でマイナスキャッシュフローを避ける5つの方法」になります。

不動産投資は投資の中では、一度キャッシュフローがで始めると入居者の退去がない限りは、比較的安定性があります。

今回紹介した方法以外にも、入居者の満足度を上げることで、退去を防ぎ、長期にわたって収益性を維持することが大切です。

このブログでは、不動産投資をメインに自分の実体験をもとに役に立つ情報発信をしていきます。

この記事を読んで参考になれば嬉しいです。

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