【マイホームを購入前に】不動産投資をおすすめする理由

不動産投資に興味がある人

・そろそろマイホームが欲しいなぁ

・不動産投資に興味があるけど、よく分からないなぁ

この記事では、上記の方向けに関する記事です。

ブログ管理人

2015年より不動産投資を始めました。

現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。

家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。

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こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。

私の年齢は、現在30代前半です。

結婚して子供が生まれて、そろそろ夢のマイホームが欲しいと思う年代になってきています。

私の同年代では、35年の住宅ローンを組み、新築マイホームを建てています。

しかし、私自身は35年先まで住宅ローンを返済をしなくてはならないと思うと気が遠くなります。

先の見えない未来に、60〜70歳代まで返済に追われる人生に疑問を感じています。

そのため、私自身は持ち家に住んでいますが、いくつか持つ戸建て不動産投資物件の家賃収入とローンの支払いを相殺させています。

今回は、「【マイホームを購入する前に】戸建不動産投資をおすすめする理由」を詳しく解説していきたいと思います。

手順

①:戸建て不動産投資を始める

結果、家賃収入を得る

②:マイホーム購入

①で得た家賃収入をローン返済にまわす(←ここが重要)

この手順によって、本来の自ら支払う必要のあるローン返済を、他人のお金(家賃)から支払うことできます。

もっと言えば、戸建不動産投資自体で借り入れで行えば、実質自分のお金を支払うことなく、住まいを手に入れることも可能です。

人のお金で、自ら資産を手に入れたり・マイホームを手に入れることができるのが、不動産投資の最も面白いところです。

金融機関から借入→戸建不動産を購入→入居者の家賃収入→マイホームの購入→家賃収入から住宅ローンを返済

借入金をうまく活用することで、上記の錬金術みたいなことが成り立ちます。

「マイホームを購入する前に戸建不動産投資を勧める理由」

マイホームを購入する前に、戸建不動産投資を勧める理由は2つあります。

マイホームを購入する前に、戸建不動産投資を勧める理由

1:収入を先に確保しておく

最初に、戸建て不動産投資を進める理由として、先に家賃収入を得ていく必要があります。

例えば、家賃収入が毎月5万円あれば、その収入をそのまま住宅ローン返済に回せば、自分の手元からお金を出す必要がありません。

2:住宅ローンから先に借りると「借入限度額」がいっぱいになってしまうから

金融機関は個人の属性対して借入限度額を設定しています。個人の収入・家族構成・勤め先・資産など総合的に考慮して借入限度額が決まっていると言われます。

もし先に、住宅ローンによって借入限度額いっぱいに達してしまえば、不動産投資を始めるための借入が起こせなくなってしまいます。

以上の理由から、最初に戸建て不動産投資を始めておき、自分の資産や収入を構築しておくほうが良いのです。

「マイホーム購入も不動産投資と同じ」

私はマイホーム購入も不動産投資と同じだと思っています。

本来、新築マイホームは、買った瞬間が資産としてのピークです。

入居から住み続けることによって、資産としての価値は下がっていき、住宅ローンを払い終える頃には価値はほぼ無いとと思ったほうが良いでしょう。

木造の耐用年数は22年間とされています。実際には22年以上住むことは可能ですが、日本の税制上の減価償却の計算上は22年経てば建物価値の評価が終わります。

マイホームは資産になるという方もいますが、それはマイホームを売ったら”利益が得る”ことができる物件だけです。

そのような物件は、土地の価格が上昇している限られたエリアの物件です。住宅ローンを払い終える35年後にまだ土地の価格が上昇している保証はありません。

むしろ、高値掴みをしてしまい土地の価格が下落する可能性も十分にあり得ます

基本的には、土地の価格が上昇するエリアは人気です。そのためマイホームを手に入れるのはかなりのお金を使う覚悟が入ります。

また、土地の価格が下落してしまえば、その分損益になります。

マイホームが資産というのなら、土地の価格の上下を読み切り、売却した瞬間に利益を得ることができる人だけです。

土地の価格の上下は、その道のプロですら予想がつかない世界です。

ましてや、素人がその世界に踏み入れるのは厳しいと思います。

「お勧めのマイホームは中古物件リノベーション」

そこで私がお勧めしたいのは、郊外や地方の中古物件を購入してリノベーションして住むことです。

なぜ郊外や地方の中古物件良いのでしょうか。理由は3つあります。

外や地方の中古物件をお勧めする理由

・価格が安い

・リノベーションすることで自分の好きなようにカスタマイズできる

・売却して利益が残りやすい

・価格が安い

郊外や地方の中古物件は新築と比べて、価格安いのが特徴です。

価格としては、100万~1000万で土地・建物が手に入るので、都市部の方からは驚かれます。

100万円でボロ戸建て物件を買ってみた【戸建不動産投資家の体験談】

・リノベーションすることで自分の好きなようにカスタマイズできる

中古物件でもリノベーション することで、新築同様に綺麗な状態にすることが可能です。

自分の好きな間取りや設備にできるので、見た目は新築物件を変わりありません。

費用対効果が高いリフォームの方法【コスパが良い方法を紹介します】

・売却して利益が残りやすい

築年数が22年耐用年数が過ぎた中古物件の場合、建物の価格が0円として評価されることが多いです。

そのため物件価格は安いのですが、リノベーションをすることで実際の物件の価値は大きく向上するため、売却時に高く売れる可能性があります。

不動産物件がいくらで売却できるか査定する方法【高く売るテクニック紹介】

「具体例紹介」

私自身の戸建て不動産投資を先に始めて、その後マイホームを購入した実体験を紹介したいと思います。

2018年に、中古物件をリノベーションして”マイホーム”を手に入れる

(物件価格100万円 リノベーション費用450万円 10年返済 毎月返済額4.5万円)

それ以前に、戸建て不動産を4棟始めており、家賃収入の手取りが10万円以上ありました。

つまり、家賃収入10万円 – マイホーム返済額4.5万円となり、マイホーム返済費用は家賃収入から相殺しています。

【ボロ戸建物件を低コスト再生】550万円で”夢のマイホーム”を手に入れた話

中古物件をリノベーションして”マイホーム”を手に入れた結果、返済に対する不安は全くないので、将来への不安は、ほとんどありません。

「まとめ」

今回は、「マイホームを購入する前に【戸建て不動産投資】をお勧めする理由」を紹介しました。

手順

①戸建て不動産投資を始めて家賃収入を得る

②住宅ローン返済以上の家賃収入を手に入れる

③郊外・地方の中古物件を安くで購入する

④中古物件を自分の理想にリノベーション

⑤家賃収入>住宅ローン返済

①~⑤ができると、住宅ローン支払いに人生が縛られることがなくなります。

人の価値観によって、住まいの価値は変わってきます。

今回の記事は、新築物件を否定するということではありません。

住まいの価値観は、人によって多岐に渡ります。

今回のようなやり方によって、住まいのコスト負担を限りなく少なくする方法があるということを知ってもらい、最終的には自らの判断で、住まいの価値を決めてもらえれば良いかと思います。

この記事を読んで参考になれば嬉しいです。