【中古住宅のマイホームへ】住宅ローンをシュミレーション

こんな人におすすめな記事

・中古住宅をマイホームにする事はできるのかなぁ

・中古住宅をマイホームにしたとき、住宅ローン返済ってどうなるんだろう?

この記事では、上記の方向けに関する記事です。

ブログ管理人

2015年より不動産投資を始めました。

現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。

家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。

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こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。

中古物件を購入してマイホームへすることを、検討している方向けの記事になります。

この記事では、中古住宅をマイホームすることで、毎月どの程度の住宅ローン返済がかかってくるかを、実例をもとにシュミレーションしていきます。

私自身、2018年に中古住宅を100万円で購入して、リフォーム行い、現在マイホームにして住んでいます。

詳しい物件のスペックやリフォーム内容は、こちらから

【ボロ戸建物件を低コスト再生】550万円で”夢のマイホーム”を手に入れた話

その経験をもとに、「【中古住宅のマイホームへ】住宅ローンをシュミレーション」を詳しく解説していきます。

この記事を読んで分かること

・中古住宅の住宅ローンシュミレーション

・中古住宅をマイホームにするのにどのくらいの費用がかかるか

・私の実体験をもとに、新築と比べて住み心地はどうか

以上のことがわかります。

それでは、早速解説していきます。

「【中古住宅のマイホームへ】住宅ローンをシュミレーション」

ここでは、中古物件の事例を紹介して、毎月の住宅ローン返済がどのくらいかかるのかをシュミレーションしていきます。

事例中古住宅スペック

事例中古住宅スペック

物件価格1000万円

木造築25年の2階建て

土地の広さ50坪程度

建物間取り4LDK

事例にあげた中古住宅は、私が住む地方の中古物件を事例にしています。

中古住宅に関わる諸経費

ここでは、中古住宅に関わる諸経費について紹介していきます。

「物件購入に関わる費用」

・不動産仲介手数料 

・印紙代

・登記費用 

「ローンに関わる費用」

・ローン借入手数料

・印紙代

「購入後に関わる費用」

・火災保険

・固定資産税

・不動産所得税

・都市計画税

以上が、中古物件に関わる経費の項目になります。

諸経費を大体トータルすると”物件価格の10%前後”になります。

よって、中古物件購入費に諸経費として100万円が加算されてきます。

詳しい諸経費一覧はこちらの記事も参考にしてください。

戸建不動産投資で必要な諸経費一覧を紹介【物件購入費以外の費用とは】

リフォーム内容と住宅ローンシュミレーション

中古住宅の物件価格が、1000万円とそれに伴う諸経費が100万円で合計1100万になります。

あとは、リフォームの費用を足すことにより、中古住宅をマイホームにする、トータルでの費用が変わってきます。

そして、毎月の住宅ローンに支払う金額が変わってきます。

住宅ローンの返済期間は、担保設定や保証内容によって変わってきますが、25年で設定します。

また、金利も同様に条件によって変わってきますが、ここでは1.8%で設定します。

住宅ローンは、物件購入費・それに伴う諸経費・リフォーム費用が対象です。

「リフォームグレード別で算出」

「リフォームグレード別で算出」

リフォームに200万円を掛けた場合 毎月の返済額:約5.3万円

リフォームに500万円を掛けた場合 毎月の返済額:約6.6万円

リフォームに1000万円を掛けた場合 毎月の返済額:約8.7万円

詳しいリフォームの内容を含めて、解説していきます。

「リフォームに200万円を掛けた場合」

リフォームに200万円を掛けた場合、中古住宅費用の総合計は1300万円になります。

その結果、毎月の返済額:約5.3万円になります。

200万円のリフォームでどの程度のことができるのかを説明します。

200万円のリフォームであれば、トイレ・浴室(脱衣室も含む)の改修程度になります。

部分的な箇所に絞り、大きな範囲の改修はできませんが、普段毎日使う水廻りを新品にすることができます。

築25年であれば、大抵水廻りの老朽化が進んでいます。

そのため、最低限でリフォームを済ませたい方向けの内容になります。

賃貸の家賃よりも割安だと思うので比較的手軽にやりやすいと思います。

「リフォームに500万円を掛けた場合」

リフォームに500万円を掛けた場合、中古住宅費用の総合計は1600万円になります。

その結果、毎月の返済額:約6.6万円になります。

500万円のリフォームでどの程度のことができるのかを説明します。

500万円のリフォームであれば、水廻り全般の改修及びLDKの改修程度が可能です。

トイレ・浴室・洗面所・キッチンといった水廻りを全て新築同様に新しく入れ替えることが可能です。

上記でも説明した通り、築25年であれば、水廻りの老朽化は進んでいます。

いずれは水廻りを全て変える必要があるため、一気に改修をしてしまう方が割安に工事ができます。

この段階で、戸建て物件の一般的な家賃並になります。

つまり、水廻りを全面改修をして、ローン完済後に、将来中古住宅を自分の資産にしたい人向けになります。

「リフォームに1000万円を掛けた場合」

リフォームに1000万円を掛けた場合、中古住宅費用の総合計は2100万円になります。

その結果、毎月の返済額:約8.7万円になります。

1000万円のリフォームでどの程度のことができるのかを説明します。

1000万円のリフォームであれば、水廻り全面改修・内外装改修程度が可能です。

ここまでコストをかければ、新築物件と変わらない仕上がりになります。

工事内容は、中古物件の躯体(建物の主要な構造物)をおいておき、残りを全て改修するイメージになります。

既存の状態がほとんど残らないことから、間取りの変更もある程度は自由に変えることが可能です。

新築物件を購入したいけど、3000万円以上のローンが組めたい方向けにはお勧めです。

以上が、中古住宅の事例紹介になります。

「リフォームした中古住宅の住み心地はどうか?」

冒頭でも紹介しましたが、私自身2018年に中古住宅を購入して、現在マイホームにしています。

その住み心地を解説していきます。

まずリフォームは、450万円程度かけました。

そのおかげで、水廻りとLDKを新しくすることができました。

中古住宅ですが、水廻りが新品であることから、使い心地はとても良いです。

また、間取りもLDKの一体型で対面式キッチン式にしていることから使い勝手も上々です。

ただ、水廻りとLDKの改修のみなので、既存の箇所からの隙間風などは気になります。

また、2020年3月に第一子が誕生したことから、急遽将来の子供部屋の整備も必要になりました。

以上のことから、いずれは既存箇所のリフォームも必要になるので、今から計画しておく必要があります。

「まとめ」

以上が、【中古住宅のマイホームへ】住宅ローンをシュミレーションになります。

いかがでしたでしょうか?

私自身は中古住宅を購入してマイホームにしていますが、中古住宅と新築それぞれに良さはあります。

自分の将来設計をもとに、家族と相談をして自分が一番理想とする住まいの実現をすることが、最も良いと思います。

それが一概に良いとは言えませんし、中古住宅も物件によって大きく条件が変わってくるので、十分な検討をお勧めします。

皆さんにとって、理想の住まいを持てるように応援しています。

このブログでは、不動産投資をメインに自分の実体験をもとに役に立つ情報発信をしていきます。

この記事を読んで参考になれば嬉しいです。

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