不動産投資メリット・デメリットを比較【中古ボロ戸建て賃貸】

こんな人向けの記事です

・ボロ戸建て不動産投資を始めたいけど、メリット・デメリットを知っておきたい

・メリット、デメリットを知った上で、不動産投資の判断したい。

この記事では、上記の方向けに関する記事です。

ブログ管理人

2015年より不動産投資を始めました。

現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。

家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。

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こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。

世の中には、様々な投資商品があります。

株式・債権・ETF・投資信託、そして不動産投資など数多く存在します。

このブロブでは、戸建て不動産投資を中心に情報発信をしています。

数多くある投資商品には、それぞれにメリット・デメリットが存在します。

それぞれのメリット・デメリットをしっかりと理解した上で、自分の目的にあった投資を行うことがもっと大切になります。

そこで今回は、「不動産投資メリット・デメリットを比較します【ボロ中古戸建て賃貸】」を詳しく解説していきます。

今回は、私が実際に戸建て不動産投資を行ってきて、自分実体験にもとづいたメリット・デメリットを紹介します。

不動産投資メリット・デメリットを比較します【中古戸建て賃貸】

「ボロ戸建て不動産投資のメリット」

「ボロ戸建て不動産投資のメリット」

・物件によっては、利回り20%を超える高利回り

・低コストで参入可能

・売却がしやすい

・手間がかからない

・物件によっては利回り20%を超える高利回り

ボロ戸建て不動産の場合、比較的20%を超える高利回りを狙うことができます。

その理由として、物件価格が低いことが挙げられます。

私としても、常に20%以上の利回りを狙える物件を日々探しています。

中古の戸建不動産投資は、本当に高利回りか?

・低コストで参入可能

ボロ戸建て不動産の場合、物件価格が大抵100〜300万円のものが多いです。

新築戸建て不動産投資が、2000万円以上になるのと比べると、圧倒的な低コストで参入が可能です。

・売却がしやすい

戸建て物件の場合、条件次第ですが、賃貸入居者さんがそのまま購入してくれる場合が考えられます。

5年以上の長期入居の方へは、積極的に売却を持ちかけてキャピタルゲインを狙っていくのも、ありです。

・手間がかからない

戸建て物件は、本当に手間がかかりません。

基本的には、客付が決まれば、特にやることはなくなります。

たまに設備の故障やインフラ老朽化でメンテナンスが必要になる場合がありますが、私の場合、年に1〜2度あるかないかです。

また、入居者さんのクレーム対応の窓口を管理会社さんをお願いしているので、突然の呼び出しの心配もありません。

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「ボロ戸建て不動産投資のデメリット」

「ボロ戸建て不動産投資デメリット」

・入居がなければ家賃0

・規模の拡大が遅い

・思わぬ改修費用が掛かる

・融資が引きづらい

・入居がなければ家賃0

戸建て不動産の場合は、一物件に一家族の入居が原則です。

つまり、入居あれば家賃が入り、入居がなければ家賃は0円です。

アパートのように複数の戸数があれば、リスクヘッジになりますが、戸建て物件は”あるか・ないか”の考え方です。

・規模の拡大が遅い

戸建て物件の費用は、物件価格+リフォーム代+諸経費を合わせても、500万円程度です。

また、1棟は1棟なので購入するには、戸数の多いアパートと同じ手間がかかります。

物件単価は低く、投資家の手間はアパートと変わらないため、資産拡大スピードはどうしてもアパートと比べて、遅くなりやすいです。

・思わぬ改修費用が掛かる

ボロ戸建て不動産は、大抵の場合購入時には、物件の状態が悪く、改修が必要になります。

特にリフォームの場合は、工事中に追加事項が出てくるため、当初計画をしていないことも、改修中に発生することがあります。

例えば、「改修工事途中に白蟻が見つかったり」「インフラ設備が思ったよりも老朽化していたり」と、当初予定していたこともより、思わぬ費用が発生することが多々あります。

・融資が引きづらい

金融機関の営業マンとの話では、現在戸建て不動産の実績がなければ、サラリーマンの新規参入への融資は難しいようです。

そのため、不動産投資初心者の場合は、「小さな実績を作る」か「現金で物件を購入をする」必要があります。

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「ボロ戸建不動産投資のデメリットは、自分次第でカバーできる」

上記では、「ボロ戸建て不動産投資のメリット・デメリット」を挙げていきました。

しかし、私としては、ボロ戸建不動産投資の場合、”メリット>デメリット”と思っています。

その理由は、デメリットに関して、投資家の努力次第で、十分にカバーできるからです。

ここでは、ボロ戸建て物件のデメリット対策を紹介していきます。

ボロ戸建て不動産投資 デメリットへの対策

「入居がなければ家賃0」への対策

→客付け会社への営業を行う。自ら客付けを行うために動く。

実際に、現在私の物件に入居してもらっている何名かの方は、私が自分で物件を紹介して、入居いただきました。

不動産仲介業者さんに完全に任せきらず、少しでも可能性があれば、投資家が自ら営業マンとなって客付けを行えば、空室リスクを減らすことができます。

「規模の拡大が遅い」への対策

→規模の拡大が遅い分、1棟1棟しっかりと検討ができます。

1棟ずつ着実に積み上げができるため、経験値が貯まりやすく、不動産投資に慣れてきます。

「思わぬ改修費用が掛かる」への対策

→初期の内覧の段階で、おおよその改修費用を含めた検討しておく。

また思わぬ、改修費用が掛かると想定して、改修予算よりも1〜2割多めに予算を想定しておく

「融資が引きづらい」への対策

→まずは、キャッシュで物件を購入して実績を作れば、比較的に融資は引きやすい。

金融機関へアピールできる事業計画を作り込む

以上、「ボロ戸建て不動産投資 デメリットへの対策」を紹介してきました。

他にもデメリットはありますが、一つずつ検討して、リスクヘッジを検討しておくことが大切です。

そういったリスクヘッジにより、ボロ戸建て不動産投資での失敗は少なくなってきます。

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「不動産投資は、リスクとリターンのバランスが重要」

ボロ戸建て不動産投資は、リスクとリターンのバランスが重要です。

ボロ戸建て不動産のリスク

・修繕の莫大なコストがかかる

・立地が悪く、客付けができない

・融資を引けず、現金を失う

・買い手が見つからず、出口戦略が取れない

これらのリスクをある程度のリスクヘッジできれば、問題が起きても慌てることはないでしょう。

そして、リスクを超えるリターンを見込めるのであれば、投資しても良いと判断ができます。

ただし、投資は自己責任になります。

しっかりと自分の責任の元で、投資する先を選んでください。

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「まとめ」

「ボロ戸建不動産投資のメリット・デメリット」

「メリット

物件によっては、利回り20%を超える高利回り

・低コストで参入可能

売却がしやすい

・手間がかからない

「デメリット」

・入居がなければ家賃0

・規模の拡大が遅い

思わぬ改修費用が掛かる

・融資が引きづらい

以上、「ボロ戸建不動産投資のメリット・デメリット」になりました。

上記でも紹介した通り、デメリットは、投資家のスキルによって、対策を行うことが可能です。

一つ一つの物件に対して、どのようなデメリットがあるのかを把握することが重要です。

検討段階で、リスクをカバーできるのであれば、投資としての可能性が上がります。

このブログでは、不動産投資をメインに自分の実体験をもとに役に立つ情報発信をしていきます。

この記事を読んで何か参考になれば嬉しいです。

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