この記事では、上記の方向けに関する記事です。
ブログ管理人
2015年より不動産投資を始めました。
現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。
家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。
こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。
戸建て賃貸物件を始めるにあたって、なるべくなら不動産による収益を大きくしたいと思うのは、投資家として当たり前です。
実際に、戸建て不動産投資の初心者であれば、どのようにして、不動産収益を大きくしていくのか想像がつきにくいかと思います。
戸建て物件であれば、初期費用は最低でも200~300万円必要であるにもかかわらず、毎月の家賃は5~6万円が良いところ。
投資で、表面利回り20%を取れるとかなり優秀ですが、徐々にもっと収益を伸ばしたいと思うようになってきます。
そこで今回は、「戸建て賃貸で利益を最大化する６つの方法」を詳しく解説していきます。
この記事では、どういった仕組みで戸建て不動産投資の収益を最大化するかを説明していきます。
この記事を読めば、戸建て賃貸の『収益を最大化する方法』がわかります。
そして、自分自身の投資に課題があれば、その解決がみえてくるかと思います。
ぜひ、この記事が参考になれば嬉しいです。
「賃貸収益の仕組み」
まず最初に、理解する必要があることは、「賃貸の収益の仕組み」になります。
①物件価格 + ②リフォーム + ③諸経費
④家賃 × ⑤入居率 – ⑥修繕・維持費
要は、この①〜⑥の項目を最大化すれば、自ずと収益を伸ばすことができます。
一つずつ解説していきます。
- 安くで物件購入する
- リフォームコストを下げる
- 諸経費を下げる
- 家賃の最大化
- 入居率の最大化
- 修繕・維持費を掛けない
①安くで物件購入する
まず最初は、なるべくなら物件を安くで購入します。
物件を安くで購入することで、費用が下がり、手残り収益が大きくになります。
- 空き家を直接交渉して買う
- 残材が残っている物件を買う
- 競売・任意売却物件を買う
- 他の人が買わない物件を買う
正規の不動産業者ルートでは、なかなか安い物件は存在しません。
訳あり物件を積極的に狙い、安くで買うように情報収集が必要になります。
物件を安くで買う方法は、こちらの記事で詳しく解説していきます。
②リフォームコストを下げる
物件を安く買うのと同様に、リフォームコストを下げると、手残り収益が大きくになります。
リフォームコストを上げるには以下の方法があります。
- 改修場所を絞る
- 発注先の複数見積もりを取る
- 材料の仕入れをネットで行う
- DIYでできるところはやる
費用対効果が高いリフォームの方法は、こちらの記事で詳しく解説していきます。
ここで気をつけなければならないことは、必要なリフォームはすべきということです。
よくリフォーム費用を下げるために、修繕が必要な箇所をケチり、そのままにしていることがありますが、お勧めできません。
なぜなら、家は人が実際に生活をするところです。
修繕が必要な箇所は早めに直しておいたほうが、修繕箇所を最小限にすることができます。
修繕が必要な箇所をそのまま放置をして、あとで取り返しの取り返しのつかない修繕が必要になることはよくあります。
例えば、給湯機が不調で、早期に部品の交換をすれば治るところをそのまま使い続け、給湯機ごと故障することがあります。
このことから、小さな修繕は、分かった段階で修理したほうが無難です。
③諸経費を下げる
不動産投資の諸経費には、さまざまなものがあります。
諸経費がどのくらいかを把握しておき、コストを下げることができれば、手残り収益が大きくになります。
- 物件購入時にかかる費用
- ローンに関わる費用
- 物件購入後にかかる費用
- 物件運営にかかる費用
不動産投資の諸経費については、こちらの記事で詳しく解説していきます。
意外と諸経費は忘れがちになるので、物件の検討段階でしっかりと算出しておきましょう。
④家賃の最大化
不動産投資の収益は、主に家賃収入になります。
家賃収入を最大化することが、最も重要になります。
- 物件の立地が良い場所
- 新築もしくは築年数が浅い物件
- リフォームを大規模に行った物件
一般的に家賃が高い物件の特徴は以上の通りです。
しかし、なかなかこういった好条件の物件を、①安くで物件購入する することはできません。
そこで、家賃収入を上げるために、知恵を出し行動することが、不動産投資家の仕事になります。
この記事では、家賃収入を上げるテクニックを紹介しています。
参考にしてもらえると嬉しいです。
⑤入居率の最大化
いくら家賃を最大化しても、空室では意味がありません。
魅力的な物件を提供して、空室を埋め、満室経営することが投資家の重要な仕事になります。
空室を埋めるには、入居者の目線になり、入居したい環境を作ることが大切です。
- お手頃な家賃
- 職場・スーパー・小学校などが近い
- 都心へのアクセスが良好
- 清潔感のある水廻り設備
- 家族構成に合った間取り
- 広い駐車場スペース
- 良好なご近所関係
入居者の目線になり、入居したい環境を作るには、こちらの記事で詳しく解説していきます。
⑥修繕・維持費を掛けない
不動産物件を持っていると、物件が徐々に老朽化して、いずれは修繕が必要になります。
そのため、なるべくであれば、修繕・維持費を掛けないほうが、手残り収益が大きくになります。
「②リフォームコストを下げる」でも解説しましたが、必要な修繕を定期的に行うことで、リフォームの範囲を最小限にすることができます。
修繕・維持費が毎年かかるといって、ケチるよりも、日々のメンテナンスを意識することで、修繕・維持費を掛けない物件にしていくことが大切です。
「まとめ」
①安くで物件購入する
→訳あり物件を積極的に狙い、安くで買うように情報収集が必要になる
②リフォームコストを下げる
→修繕が必要な箇所は早めに直しておいたほうが、修繕箇所を最小限にする
③諸経費を下げる
→意外と諸経費は忘れがちになるので、物件の検討段階でしっかりと算出しておく
④家賃の最大化
→家賃収入を上げるために、知恵を出し行動することが不動産投資家の仕事になる
⑤入居率の最大化
→魅力的な物件を提供して、空室を埋め、満室経営することが投資家の重要な仕事なる
⑥修繕・維持費を掛けない
→日々のメンテナンスを意識することで、修繕・維持費を掛けない物件にしていくことが大切
「賃貸収益の仕組み」
①物件価格 + ②リフォーム + ③諸経費
④家賃 × ⑤入居率 – ⑥修繕・維持費
以上が、「戸建て賃貸で収益を最大化する６つの方法」になります。
賃貸収益の仕組みを①〜⑥に分けることで、それぞれの単純な課題が見えてきます。
それぞれを最大化することが、不動産投資で収益を上げる本質になります。
ぜひ、自分の投資物件の収益を最大化するために、それぞれの課題を見つけて、改善してみてもらえるとよいかと思います。
このブログでは、不動産投資をメインに自分の実体験をもとに役に立つ情報発信をしていきます。
この記事を読んで参考になれば嬉しいです。
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・戸建て不動産投資の収益の仕組みを知りたい