この記事では、上記の方向けに関する記事です。
ブログ管理人
2015年より不動産投資を始めました。
現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。
家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。
こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。
サラリーマンが不動産投資を行うには、物件によって融資を受ける必要があります。
さらに、サラリーマン大家さんが、後々物件拡大を進めていくには、金融機関との取引は不可欠になります。
しかし、景気後退により、サラリーマン大家さんが融資を引くには、条件が厳しくなってきています。
融資が使えなければ、不動産投資を行うことが、困難な場合も多々あります。
私自身、戸建て不動産投資を10棟運営しており、金融機関からの融資も何度も引いてきました。
その実体験をもとに、今回は、「【不動産投資】”金融機関が重視する融資ローン”の判断基準【サラリーマン副業向け】」を詳しく解説していきます。
・サラリーマン大家さんが金融機関から融資を引ける条件が分かる。
・融資を引ける条件が分かることで、融資を引く対策ができる。
「”金融機関が重視する融資ローン”の判断基準」
・属性(勤務先・勤続年数・年収)
・物件資産性(耐用年数が超えていない)
・知人からの紹介
・保有する自己資金額
・金融機関との信頼関係(支店長・融資担当)
※物件・立地条件・金融機関の規約によって、条件は大きく変わることがあります。あくまで参考としてください。
以上が、「”金融機関が重視する融資ローン”の判断基準」になります。詳しく解説していきます。
「属性(勤務先・勤続年数・年収)」
金融機関の融資窓口に行くと、まず最初に確認される事項が、個人の属性(勤務先・勤続年数・年収)になります。
悲しい現実ですが、『個人の属性』によって、最大で引ける融資額が決まってきます。
つまり、融資額は以下のように、条件が変化してくるのが一般的です。
勤務先：大企業 ＞ 中小企業 ＞ 零細企業
勤続年数：長期 ＞ 短期
年収：高い ＞ 低い
ただ一概に、零細企業で短期勤めで年収が低いからといって融資が引けないこともありません。
私は、フリーランス1年目で融資を引くことができました。
その経験から分かったことは、『個人の条件』によって、融資条件は変化することです。
「物件資産性(耐用年数が超えていない)」
融資を受ける場合には、融資実行で購入する物件に対して、担保設定を行われることが一般的になります。
この担保の資産価値によって、実行される融資額も変化してきます。
融資額に対して、担保価値が低ければ、融資実行は難しくなります。
特に、法定耐用年数を超えたボロ物件であれば、担保としての価値が低いので、融資の条件が低くなりがちになります。
木造：22年 鉄骨造：34年 RC造：47年
つまり、築年数が法定対応年数を超えている物件に対しての融資は、その物件の担保設定以外にも他の担保を求められることもあります。
物件の条件、融資の金額によって変わってきますが、金融機関によって担保評価は変わってくるので、その都度の確認が必要になります。
「知人からの紹介」
金融機関の融資窓口に行くには、元々からその金融機関との取引があり、信頼関係のできている人からの紹介が良いです。
紹介なしで、窓口に行くと信頼関係は0からスタートになるので、信頼関係が出来上がるまでに時間がかかってしまいます。
かくいう私は、紹介なしで金融機関の融資窓口にいきました。
初めて融資窓口に行った際には、戸建て不動産投資を始めたいから融資をして欲しいと打診しましたが、融資担当者に理解をしてもらうのに時間がかかり、何度か融資の窓口に通いました。
そして、無事に融資を引くことができたのですが、10年返済の金利2.75%でした。
今と比べると倍の金利条件です。
ただ、当時実績もない私のようなサラリーマンに対して、融資を行うのであれば妥当な条件でしょう。
そのようなことにならないためにも、もし可能であれば、知人から金融機関へ紹介をしてもらったほうが、スムーズに融資の話を聞いてもらいやすいと思います。
「保有する自己資金額」
自己資金額によって、不動産投資で融資を受ける条件が変化します。
最近では、不動産投資で融資を受けるには、金融機関側もリスクヘッジとして条件を出してくることもあります。
その条件は、自己資金を投資額に対しての1~3割程度準備して欲しいということです。
物件価格1000万円であれば、100~300万円は自己資金を必要ということです。
また、自己資金が多ければ多いほど、投資家の破産リスクも低くなります。
お金を貸す金融機関の立場とすれば、なるべく自己資金が多い人に融資したほうが良いのは当然です。
「金融機関との信頼関係(支店長・融資担当)」
上記でも紹介しましたが、金融機関との信頼関係は融資に対して非常重要になってきます。
特に、窓口となる「融資担当者」と決算権限を持つ「支店長」は融資においてキーマンになります。
融資担当者は、投資家の話を聞いて稟議書を金融機関の上にあげます。
その資料を見て最終的には「支店長」が決算を行います。
融資額によっては、本店や保証協会の決算判断もありますが、戸建て投資などの500万円以下の融資であれば、概ね支店内決算が一般的です。
そのため、いかに融資担当者に分かりやすく説明を行い、支店長に信頼をえることができるかが、融資の条件に対して大きく影響をしてきます。
「まとめ」
・属性(勤務先・勤続年数・年収)
→悲しい現実ですが、個人の属性によって最大で引ける融資額が決まる
・物件資産性(耐用年数が超えていない)
→担保の資産価値によって、実行される融資額も変化する
・知人からの紹介
→知人から金融機関へ紹介をしてもらったほうが、スムーズに融資の話を聞いてもらいやすい
・保有する自己資金額
→お金を貸す金融機関の立場とすれば、なるべく自己資金が多い人に融資したほうが良い
・金融機関との信頼関係(支店長・融資担当)
→融資担当者に分かりやすく説明を行い、支店長に信頼をえることができるかが、融資の条件に対して大きく影響する
以上が、「【不動産投資】”金融機関が重視する融資ローン”の判断基準」になります。
今回紹介した、「条件」さえ整えば戸建て物件程度の融資を引くことは、さほど難しいことではありません。
金融機関も営利目的になるので、信頼できる投資家だと認識をしてもらえれば、比較的良い関係を気付くことができます。
不動産投資の融資は、投資家と金融機関のお互いの利益追求をするためにも、非常に重要な仕組みです。
上手く活用することによって、利益の最大化を目指すことをお勧めします。
このブログでは、不動産投資をメインに、自分の実体験をもとにDIYやリフォームの役に立つ情報発信をしていきます。
この記事を読んで参考になれば嬉しいです。
Follow @inaka_ninjin
・サラリーマンをしながら、不動産投資で融資を引くにはどんな条件が必要かな
・副業として、不動産投資で融資を引けるのだろうか？