この記事では、上記の方向けに関する記事です。
ブログ管理人
2015年より不動産投資を始めました。
現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。
家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。
こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。
ボロ戸建不動産投資を行う際に、物件を購入するには２つの方法があります。
一つが、「現金で購入する」
もう一つが、「金融機関の融資を使って購入する」という購入方法です。
この記事では、金融機関の融資を使って購入する場合、「ボロ戸建て不動産投資における”おすすめの融資返済期間”」を詳しく解説していきます。
「ボロ戸建て不動産投資における”おすすめの融資返済期間”」
ボロ戸建て不動産投資の場合、融資期間は１０年以下がおすすめ
ボロ戸建不動産投資では、借り入れの融資期間は、”７〜１０年程度”が良いです。
その理由は、以下の通りです。
・１０年以上経過するとリフォームの必要がある
・キャッシュフローよりも元金を減らす
・売却も視野に入れるから
以上の理由を、詳しく解説していきたいと思います。
「１０年以上経過するとリフォームの必要がある」
ボロ戸建物件の場合、元々から物件が古いので、購入してから１０年以上経過するとリフォームや修繕の必要になる可能性があります。
できれば、次の大規模リフォームでお金をかけるのであれば、物件の借入金の残金がない方がいいでしょう。
そのため、１０年以内で完済をしてしまい、元々からの家賃からの返済額を修繕費用にまわせば、物件を維持し続けることが可能になります。
一つの具体例で、解説していきます。
家賃6万円の場合 借入金400万円 金利1.8% で計算
10年未満(借入返済中)
家賃60,000 – 返済36,448円 = 手残り23,552円
10年以上(借入完済)
家賃60,000 – 修繕費36,448円 = 手残り23,552円
上記のように、修繕費が毎月36,448円もあれば、年間修繕費用が40万円強ほどあるため、ある程度は物件の維持し続けることができると思います。
「キャッシュフローよりも元金を減らす」
融資を使ったボロ戸建不動産では、なるべく早くに融資元金を返済し切った方が良いと思っています。
融資期間を長い期間に設定して、キャッシュフローを出す方法がありますが、デメリットもあります。
・融資元金の減りが遅い
・融資期間が長いほど利息が多くなる
融資期間を長い期間すれば、キャッシュフローは手元に残りやすいのです。
しかし、元本の減りが進まないことと、借入金の利息が増えるので、私の好みでは目の前のお金よりも借入金をなくす方が良いと考えています。
融資期間におけるキャッシュフローと返済利息の比較（10・20年間）
「家賃収入が6万円の場合 借入金500万円 金利1.8% で計算」
毎月の返済額45,560円(元利均等返済)
返済比率：75.9%
家賃60,000円 – 返済45,560円 = キャッシュフロー14,440円
総返済額：5,457,200円
返済利息額：457,200円
毎月の返済額24,823円(元利均等返済)
返済比率：41.3%
家賃60,000円 – 返済24,823円 = キャッシュフロー35,177円
総返済額：5,957,520円
返済利息額：957,520円
キャッシュフローの比較（10・20年間）
返済期間が10年の場合は、返済比率75.9％で、手元に残るキャッシュフローが14,440円になります。
返済期間が20年の場合は、返済比率41.3％で、手元に残るキャッシュフローが35,177円になります。
手元に残るお金いわゆるキャッシュフローは、20年返済の方が多く残ることがわかります。
返済利息額の比較（10・20年間）
返済期間が10年の場合は、総返済額5,457,200円で返済利息額457,200円になります。
返済期間が20年の場合は、総返済額5,957,520円で返済利息額957,520円になります。
融資期間が長いほど、総返済額と返済利息が多いことがわかります。
「売却も視野に入れるから」
不動産投資の場合、収益を得る方法が２つあります。
ひとつは、賃貸として毎月家賃を得る方法(インカムゲイン)と、もうひとつは売却をして売却益を得る方法（キャピタルゲイン）です。
借入金の残金が残ったままだと、売却時に一括返済する必要がありますし、売却値段よりも借入金が多い場合は、借金だけが残ってしまいます。
そのため、売却時は、なるべく借入金の返済を行なっておく方が売却しやすいです。
上記で紹介した通り、借入期間が短いほど元金返済が進みます。
売却を視野に入れるために、借入金返済額は”なるべく短い方が良い”と思います。
物件価格500万円を購入の場合
”返済期間10年”の場合（金利1.8%）
5年後の残金：2,570,698円
”返済期間20年”の場合（金利1.8%）
5年後の残金：3,913,246円
返済期間が短い方が、借入金の残金も少ないため、流動性が高い物件になってきます。
（流動性とは、現金化のしやすさ）
「返済比率50%以下が安全」
とはいえ、返済期間が短ければ短いほど、毎月の返済額が大きくなってきます。
よって、返済比率のバランスも一緒に検討する方が、安全で安定した不動産賃貸経営を行うことができます。
返済額に対する家賃収入の割合のこと
返済比率 = 返済額 / 家賃収入
返済比率 40％以下：安全圏内
返済比率 50％以下：比較的安全
返済比率 50％～55％：注意が必要
返済比率 55％以上：危険
私は返済比率について、常に50%以下を目指しています。
つまり上の表で言うと比較的安全圏内になります。
返済期間を短くしすぎて、返済比率を上げては、毎月の賃貸経営がきつくなってきます。
そのため、上手く自己資金を入れながら、返済比率を安全圏内に調整しています。
「まとめ」
・１０年以上経過するとリフォームの必要がある
→ボロ戸建物件の場合10年先にリフォームが必要になる可能性が高い。
そのため、完済時には借り入れがない方が良い。
・キャッシュフローよりも元金を減らす
→返済期間が短いほど、借入金の元金は減りやすい。
・売却も視野に入れるから
→返済期間が短いほど、元金は減っていくので、不動産の流動性が高まる
以上、「ボロ戸建て不動産投資における”おすすめ融資返済期間”」を解説してきました。
返済期間の長さについては、投資家さんによっての方針や目指す方向性によって変わってきます。
この記事を参考にしていただき、自分に合った返済期間を検討してすることをお勧めします。
このブログでは、不動産投資をメインに自分の実体験をもとに役に立つ情報発信をしていきます。
この記事を読んで参考になれば嬉しいです。
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・融資の返済期間はどのくらいが良いだろうか？
・ボロ戸建て不動産の場合、融資期間のおすすめはどのくらいの長さかなぁ