【実例あり】戸建て不動産投資の売買価格を下げる5つ交渉術

不動産投資初心者

・なるべく安くで物件が買いたいけど、全然安い物件がないなぁ

・どうしたら売買価格を下げることができるのだろう?

この記事では、上記の方向けに関する記事です。

ブログ管理人

2015年より不動産投資を始めました。

現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。

家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。

プロフィールはこちらから

こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。

私は今まで戸建物件を10棟買ってきましたが、一度も売主の希望売却価格で買ったことはありません。

元々の売値400万円の物件を、100万円で指値で購入したこともあります。

戸建て不動産投資では、比較的指値がしやすいです。

指値とは

売買値段を指定すること。

私の自宅は、中古戸建物件を購入しリフォームして住んでいます。

その物件は、元々の売値500万円だったところ、不動産屋さんの提案で100万円で購入することができました。

これらの経験から、中古戸建物件の売買価格を大きく下げる方法があることに気づきました。

これから「戸建不動産投資を始めたい」「戸建不動産投資をやってみたいけど物件価格が高くてなかなか購入できない」そんな方向けに、今回は「戸建て不動産投資の売買価格を下げる5つ交渉術」を詳しく解説していきます。

戸建て不動産投資の売買価格を下げる5つ交渉術」

売買価格を下げる5つ交渉術

①掲載期間が長い物件が狙い目

②売却の理由を確認

③解体にかかる費用を提示

④リフォームにかかる費用を提示

⑤残材撤去を引き受ける

以上が、「売買価格を下げる5つ交渉術」になります。

最終的には、売主・買主ともの納得をした価格交渉を想定しています。

結果として、適正な価格まで落とすには、どのように交渉したら良いのか詳しい手順を解説していきます。

①掲載期間が長い物件が狙い目

価格が下げやすい物件として、「売却掲載の期間が長いもの」が狙い目です。

掲載が長いということは、売主の売却希望価格と市場価格が適正ではないという証拠です。

売主側の心理として、掲載期間が長ければ長いほど自分が出した売却希望価格が適正でないと気付くはずです。

つまり、そういった物件は物件価格の交渉がしやすいということになります。

毎日不動産サイトを見ていると、いつも掲載されたままの物件があることに気づきます。

私が購入する物件の大半は、掲載期間の長い物件です。

2020年2月に購入した物件についても、初めて掲載されたのが1年以上前のことでした。

当初は500万円の売却価格でしたが、200万円の指値交渉を行い、無事買付することができました。

実は、掲載当初から良い物件だと思っていましたが、価格が高く手が出せない状況でした。

そこで1年間以上寝かせることで、300万円の値下げに成功することができました。

価格を下げやすい物件では、買主側は絶対に購入する必要はありませんが、売主にとっては絶対に売りたいのが心理です。

つまり、物件を購入するにはタイミングを見計らって購入することは大切です。

②売却の理由を確認

売却する理由によって、物件価格を下げることができるかが想像できます。

物件価格が下げることができる売却理由

・持ち主が高齢のため、物件を処分したい

・物件を相続取得。持ち主は物件の近くに住んでいない

・急遽お金が必要になったから

これら上記の理由であれば、売主は物件の売却を急いでいるので、価格を下げることができる可能性が高いです。

売却理由については、仲介の不動産屋さんに確認するのが良いです。

聞けば教えてくれることが多いので、私の場合は内覧時に必ず確認するようにしています。

逆に、物件価格を下げてもらいづらい理由もあります。

物件価格を下げてもらいづらい理由

・オーナーチェンジ物件

・物件を別荘代わりで利用しており、保有していても売ってもどちらでも良い

・立地がよく、誰が見ても資産価値が高い

これらの物件であれば、念のため指値はしますが、売却希望価格から下がることがあまりないです。

③解体にかかる費用を提示

価格交渉をする際に、根拠なく指値をすることはありません。

根拠なく価格を下げてくれと指値をしても、売主としては納得した取引ができないと思うからです。

そこで、私が物件価格を下げる理由として、最終的に物件を解体する費用分を値引きして欲しいと伝えます。

近い将来、売主が物件をそのまま保有していれば建物の老朽化が進んできます。

そして、物件を解体して更地でないと売れない状況がやってきます。

築古物件であれば、建物の修繕・リフォームが必要になるため、建物に価値はほとんどありません。

そのままでは価値のない建物はこちらで引き受けるので、解体費用を物件価格から引いて欲しいと言います。

物件の売値500万円の場合

・物件の解体費用200万円を売主側が負担して、更地で500万で売る

この場合は、売主が解体費用を出す必要があります。

解体したからといっても、更地で売れる保証はありません。

・物件の解体費用200万円を差し引き、300万円で物件を指値交渉

この場合は、売主は300万円で購入できる可能性が高いです。

この交渉方法は、築古物件では有効な交渉術です。

特に、売主側が物件に対して価値がないと思っているほど通りやすい条件になります。

④リフォームにかかる費用を提示

築古物件の場合、修繕・リフォームするのにかかる費用かかってきます。

この方法も③の方法と近い交渉方法になります。

売主希望価格のままでは、物件を購入して、修繕・リフォームするにはコストがかかりすぎると伝えます。

前もって概算でも良いので、リフォーム費用を算出しておきます。

売却物件で、住むにはコストが掛かってくるので、その分を物件価格から引いて欲しいと伝えます。

物件の売値500万円の場合

リフォーム見積もり100万円なので、指値400万円で交渉します。

物件が老朽化しているほどに有効な方法です。

逆に、すぐに住むことができる綺麗な物件には、通用しない指値方法です。

⑤残材撤去を引き受ける

売却物件に以前の住民の残材が残っている場合があります。

売主としては、これら残材を処分するのに困っている場合が多いです。

よって、指値する場合、これらの残材処分を買主側が引き受ける条件で、物件価格を下げて欲しいと交渉します。

実際に、残材撤去費用が20万円程度かかることが多いですが、その分200万円引いてもらったことがあるので、費用対効果は10倍良かったです。

残材撤去については、購入後自分で行うか業者に任せる方法があります。

年々処分費用は上昇しているので、物件購入前に業者に処分費用の見積もりを取った方が無難です。

「まとめ」

戸建て不動産投資の売買価格を下げる5つ交渉術まとめ

①掲載期間が長い物件が狙い目

→不動産サイトを閲覧して長く掲載されている物件を狙っていく

掲載期間が長いほど、売主も売却が諦め気味になってくるので、指値しやすい。

②売却の理由を確認

→理由によっては、値引きしやすいことがあるので、必ず確認する。

③解体にかかる費用を提示

→築古物件の場合、売却できなければ解体が必要になる。

解体費用の分だけ、売値方引いて欲しいと伝える。

④リフォームにかかる費用を提示

→物件の修繕・リフォームに費用がかかるので、その分物件価格から引いて欲しいと伝える。

⑤残材撤去を引き受ける

→残材を処分するのに困っている売主の代わりに、こちらで処分するから物件価格を下げて欲しいと伝える。

以上が「売買価格を下げる5つ交渉術」になります。

物件に対して、今回紹介したような値下げ根拠をもつと、値段交渉しやすいです。

私は、上記の①〜⑤の手順で、物件価格を数百万単位で下げることができました。

不動産投資で数百万円の収益を得るよりも、指値でその分値下げしてもらう方が圧倒的に簡単なので、お勧めします。

このブログでは、不動産投資をメインに自分の実体験をもとに役に立つ情報発信をしていきます。

この記事を読んで参考になれば嬉しいです。