戸建不動産投資で必要な諸経費一覧を紹介【物件購入費以外の費用とは】

副業に興味があるサラリーマン

・戸建不動産投資ってどのくらいのコストがかかるのだろう?

・諸経費ってどんなものがあるのだろうか?

この記事では、上記の方向けに関する記事です。

ブログ管理人

2015年より不動産投資を始めました。

現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。

家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。

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こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。

戸建て不動産を行っていると「物件費用」以外にも何かと費用がかかってきます。

そこで今回は、「戸建不動産投資はいくらかかるか?初期費用・運営費用・諸経費」を詳しく解説していきたいと思います。

実際に、購入した戸建て不動産の費用も公開します。ぜひ参考にしてください。

戸建不動産投資で必要な諸経費一覧を紹介

経費一覧

・物件購入時にかかる費用

・ローンに関わる費用

・物件購入後にかかる費用

・物件運営にかかる費用

物件の「購入時にかかる費用」です。物件購入と売買契約経費が主です。

「購入時にかかる費用」

・土地建物費用 物件費用

・不動産仲介手数料 

・印紙代 

・登記費用 

金融機関の「ローンに関わる費用」です。

「ローンに関わる費用」

・印紙代 

・金融機関ローン借入手数料 

物件の「購入後にかかる費用」です。

リフォームは物件の状態によって大きく変化します。また、売買後の税金もかかってきます。

「購入後にかかる費用」

・リフォーム費用 

・水道開栓手数料

・火災保険費

・固定資産税

・都市計画税

・不動産所得税

・自治会費

物件の「運営にかかる費用」です。

物件運営にかかる費用

・入居募集広告費

・修繕メンテナンス費

上記で紹介した、諸経費を詳しく解説していきます。

「戸建不動産投資で必要な諸経費一覧を紹介」

購入時にかかる費用

・土地建物費用 

物件費用です。一般的には土地・建物両方を合わせた金額のことを言います。(借地権付物件に関しては建物ものです。)

・不動産仲介手数料 

不動産の売買に関わる不動産業者の契約手数料です。成功報酬であることから、売買が成立するまでは手数料を支払う必要がなく、売買が成立してから支払うことになります。

全日本不動産協会

・印紙代 

不動産売買契約書に貼ることになる収入印紙のことです。 

(国税庁 不動産売買契約書の印紙税)

・登記費用 

不動産売買契約による権利の移転を行うための費用です。

ローンに関わる費用

・印紙代 

不動産借り入れを行う際の金融機関とのローン契約に関わる収入印紙のことです。

・ローン借入手数料 

不動産借り入れを行う際の金融機関とのローン契約に関わる金融機関の手数料のことです。

購入後にかかる費用

・リフォーム費用 

購入した不動産を改修・修繕する費用のことです。物件の状態によってリフォーム費用は変わってきますので、リフォーム業者に見積もりをお願いしましょう。

・水道開栓手数料

閉栓された水道を使用するためにかかる費用です。市町村の窓口で手続きが可能です。

・火災保険費

購入した不動産に対してかける火災保険のことです。もしもの災害の補償に関してのリスクヘッジになります。

・固定資産税

毎年1月1日(賦課期日)に、土地、家屋、償却資産を所有している人が、 その固定資産の価格をもとに算出された税額をその固定資産の所在する市町村に納める税金です。

・都市計画税

都市計画区域内の土地・建物に、市町村が条例で課すことのできる税金である。

・不動産所得税

売買・贈与で不動産を取得したとき、また新築・増築したときに都道府県が課税する地方税です。

・自治会費

日本の集落又は都市の一部分(町)において、その住民等によって組織される親睦、共通の利益の促進、地域自治のための任意団体・地縁団体のための活動費です。

物件運営にかかる費用

・入居募集広告費

入居者募集を依頼する不動産会社へ支払う報酬費用。

・修繕メンテナンス費

所有する物件を維持していくための費用。入居者からのクレームがあれば対応しなければならない物件所有者の義務。

以上が、「戸建て不動産投資の費用を解説」でした。

思った以上にコストが多いことに驚かれたかと思います。

実際に、戸建て不動産投資を行うには必要になるため、頭の中に入れておいた方が良いでしょう。

「事例を公開 戸建不動産投資の実質コスト」

実際にどのくらいのコストがかかるのかを、私が所有する不動産の事例をもとに紹介していきます。

2019年購入 戸建て不動産の事例

物件価格200万・リフォーム費用100万  家賃4.8万 表面利回19%

仲介手数料:10万円(+税)

印紙代:2,000円

登記費用:10万円程度

ローンに関わる費用:抵当権設定3.3万円

購入時にかかる費用:23.5万円

水道開栓手数料:1,000円

火災保険費:2万円(5年前払い契約)

固定資産税:1.5万円/年

都市計画税:都市計画外のため無し

不動産所得税:10万円程度

自治会費:賃貸人が負担のため無し

入居募集広告費:自分で客付けを行ったため無し

修繕メンテナンス費:10万円(庭木撤去・処分費)

購入後にかかる費用:23.6万円

合計:47.1万円

物件価格200万・リフォーム費用100万 合計300万円に対して、47.1万円の費用が掛かってきました。

つまり物件価格・リフォーム費用のほかに、「15%程度のコスト」がかかっていることになります。

【検討】戸建不動産投資で「セミリタイア実現する」には、いくらお金が必要か?

「すべての費用を合わせた実質利回りをチェック」

上記で紹介をしたコストを算出すれば、「実質利回り」を計算することができます。

実質利回り計算

年間家賃額 ÷ (物件価格+リフォーム費用+その他経費)= 「実質利回り」

先ほどの具体例をもとに計算してみましょう。

実質利回り

家賃4.8万円×12ヶ月 ÷ (物件価格200万+リフォーム費用100万+その他経費47.1万円)= 「実質利回り16.5%」

こういった利回り指数をもとに、どのくらいで初めに投資をした元金が取れるかを算出します。

表面利回りと実質利回りの違いとは【戸建て不動産投資で検討】

まとめ

以上が、「戸建不動産投資はいくらかかるか?初期費用・運営費用」でした。

これらの費用を計算せずにしていると予期せぬ支出として、後から利回りが悪くなってきます。

よって、物件価格・リフォーム代の費用以外のコストをざっくりと10~20%であると想定しておいた方が無難でしょう。

一度実際に計算をしてみて、実質利回りの感覚を掴んでみてください。