【実例紹介】ボロ戸建て不動産投資で利回りを上げる方法

不動産投資に興味がある人

・不動産投資の利回りを上げるにはどうしたらいいのだろうか?

・ボロ戸建て不動産投資に興味があるけど、実際は利回りが出るのだか?

この記事では、上記の方向けに関する記事です。

ブログ管理人

2015年より不動産投資を始めました。

現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。

家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。

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こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。

ボロ戸建不動産は、元々の物件が古いことから、修繕・リフォームリスクが高い不動産投資になります。

そのため、利回りが高ければ高いほど収益性を上げることができるため、もしもの修繕・リフォームの時のリスクヘッジになります。

つまり、ボロ戸建不動産投資で重要なことは、利回りを上げることだと思います。

そこで今回は、「ボロ戸建て不動産投資で利回りを上げる方法」を紹介していきます。

「ボロ戸建て不動産投資で利回りを上げる方法」

ボロ戸建て不動産投資で利回りを上げる方法

・物件の指値を通す

・リフォーム内容を絞る

・既存を活かす

・家賃 > リフォーム

以上が、「ボロ戸建て不動産投資で利回りを上げる方法」になります。

詳しく解説していきます。

「物件の指値を通す」

物件を指値して安く買うことができれば、利回りを上げることが可能になります。

不動産サイトに掲載されている物件価格は、売主の希望価格になります。

そのまま購入して利回りが良ければいいのですが、大抵の場合は想定している利回りに合わないことほとんどです。

指値によっての利回り比較

物件価格500万円(諸経費・リフォーム込み) 家賃5万円と設定

指値なしの場合、物件価格500万円で、利回り12%

指値ありの場合、物件価格400万円で、利回り15%

指値ありの場合、物件価格300万円で、利回り20%

当然ながら、低い価格で指値が通れば、利回りが上がります。

「リフォームを絞る」

ボロ戸建物件では、リフォームが必要になる場合がほとんどです。

リフォーム費用を掛けすぎると、全体的な投資コストが上がってくるため利回りが下がってきます。

リフォームはどこまでやっても、修繕やグレードは上げていきますが、家賃とコストのバランスが重要です。

そのため、物件全ての範囲をリフォームするのではなく、範囲を絞ったリフォームをすることをお勧めいます。

必須のリフォーム箇所

・清潔なトイレへ

・きれいなキッチンへ

・沈みやきしみのない床へ

・明るい照明へ

・網戸の設置

・鍵の交換

以上のリフォームは、最低限行っておきたい箇所になります。

リフォーム箇所を絞って、費用対効果を十分に検討しましょう。

費用対効果が高いリフォームの方法【コスパが良い方法を紹介します】

「既存を活かす」

上記のリフォームの話と似た内容ですが、利回りを上げるにはとても重要な方法です。

ボロ戸建の場合、リフォームによって全てを新設してしまうと、コストがかかってしまい利回りが下がってきます。

そのため、既存の使えるものは利用した方が良いでしょう。

既存で活かせるもの

・電気水道インフラ設備

・建具

・給湯設備

・キッチン設備

・カーテンレール 

ただし、いくら既存を利用できるといっても限度があります。

入居者さんにとって、不具合がある場合には、すぐに修繕・リフォームをした方が良いです。

【裏ワザ】ボロ戸建不動産をリフォームなしで客付けした方法

「家賃 > リフォーム」

ボロ戸建物件で利回りを上げるには、リフォームをして快適な物件を作り上げるよりも、低めの家賃で現状のままが、良い場合もあります。

具体例

物件価格200万円 想定家賃3.5万円 利回り21%

「リフォーム費用100万円をかけて、家賃1万円を上げる場合」

物件価格300万円(200万円+100万円) 想定家賃4.5万円 利回り18%

①リフォームをせずが、利回り21%

②100万円リフォームをして、家賃1万円上げて、利回り18% となる。

結果として、そのままリフォームなしで賃貸した方が利回りが高いことが分かります。

ただし、利回りという数字だけで見れば、以上の結果ですが、リフォームをすることで100万円分の付加価値が物件に付いたという事実は変わりありません。

「利回りが上がらなければ、売却という方法もある」

いろいろな利回りを上げるテクニックを紹介してきましたが、利回りを上げる目的は不「動産投資で利益を上げること」です。

どうしても利回りが上がらない物件については、売却をすることも一つの方法です。

利回りが上がらない物件に関しては、一度売却してしまい、そこで得た資金で再び利回りの高い物件を購入するものありです。

そのためには、なるべく高値で物件を買い取ってもらうことが必要です。

不動産物件がいくらで売却できるか査定する方法【高く売るテクニック紹介】

「まとめ」

利回りを上げる方法まとめ

・物件の指値を通す

→ボロ戸建の場合は指値交渉する場合がほとんど。

・リフォーム内容を絞る

→物件全体をリフォームするとコストがかかるため、必要箇所のみのリフォームに絞る

・既存を活かす

→使えるものは使う。ただし、いくら既存を利用できるといっても限度があります。

・家賃 > リフォーム

→リフォームをして快適な物件を作り上げるよりも、低めの家賃で現状のままが、良い場合がある。

以上が、「ボロ戸建不動産投資で利回りを上げる方法」になります。

ボロ戸建不動産の場合、自由度は高くやり方によっては、非常に高い利回り達成も可能になります。

この記事が参考になれば嬉しいです。

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