この記事では、上記の方向けに関する記事です。
ブログ管理人
2015年より不動産投資を始めました。
現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。
家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。
こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。
ボロ戸建不動産は、元々の物件が古いことから、修繕・リフォームリスクが高い不動産投資になります。
そのため、利回りが高ければ高いほど収益性を上げることができるため、もしもの修繕・リフォームの時のリスクヘッジになります。
つまり、ボロ戸建不動産投資で重要なことは、利回りを上げることだと思います。
そこで今回は、「ボロ戸建て不動産投資で利回りを上げる方法」を紹介していきます。
「ボロ戸建て不動産投資で利回りを上げる方法」
・物件の指値を通す
・リフォーム内容を絞る
・既存を活かす
・家賃 > リフォーム
以上が、「ボロ戸建て不動産投資で利回りを上げる方法」になります。
詳しく解説していきます。
「物件の指値を通す」
物件を指値して安く買うことができれば、利回りを上げることが可能になります。
不動産サイトに掲載されている物件価格は、売主の希望価格になります。
そのまま購入して利回りが良ければいいのですが、大抵の場合は想定している利回りに合わないことほとんどです。
物件価格500万円(諸経費・リフォーム込み) 家賃5万円と設定
指値なしの場合、物件価格500万円で、利回り12%
指値ありの場合、物件価格400万円で、利回り15%
指値ありの場合、物件価格300万円で、利回り20%
当然ながら、低い価格で指値が通れば、利回りが上がります。
「リフォームを絞る」
ボロ戸建物件では、リフォームが必要になる場合がほとんどです。
リフォーム費用を掛けすぎると、全体的な投資コストが上がってくるため利回りが下がってきます。
リフォームはどこまでやっても、修繕やグレードは上げていきますが、家賃とコストのバランスが重要です。
そのため、物件全ての範囲をリフォームするのではなく、範囲を絞ったリフォームをすることをお勧めいます。
・清潔なトイレへ
・きれいなキッチンへ
・沈みやきしみのない床へ
・明るい照明へ
・網戸の設置
・鍵の交換
以上のリフォームは、最低限行っておきたい箇所になります。
リフォーム箇所を絞って、費用対効果を十分に検討しましょう。
「既存を活かす」
上記のリフォームの話と似た内容ですが、利回りを上げるにはとても重要な方法です。
ボロ戸建の場合、リフォームによって全てを新設してしまうと、コストがかかってしまい利回りが下がってきます。
そのため、既存の使えるものは利用した方が良いでしょう。
・電気水道インフラ設備
・建具
・給湯設備
・キッチン設備
・カーテンレール
ただし、いくら既存を利用できるといっても限度があります。
入居者さんにとって、不具合がある場合には、すぐに修繕・リフォームをした方が良いです。
「家賃 > リフォーム」
ボロ戸建物件で利回りを上げるには、リフォームをして快適な物件を作り上げるよりも、低めの家賃で現状のままが、良い場合もあります。
物件価格200万円 想定家賃3.5万円 利回り21％
「リフォーム費用100万円をかけて、家賃１万円を上げる場合」
物件価格300万円(200万円+100万円) 想定家賃4.5万円 利回り18%
①リフォームをせずが、利回り21%
②100万円リフォームをして、家賃1万円上げて、利回り18% となる。
結果として、そのままリフォームなしで賃貸した方が利回りが高いことが分かります。
ただし、利回りという数字だけで見れば、以上の結果ですが、リフォームをすることで100万円分の付加価値が物件に付いたという事実は変わりありません。
「利回りが上がらなければ、売却という方法もある」
いろいろな利回りを上げるテクニックを紹介してきましたが、利回りを上げる目的は不「動産投資で利益を上げること」です。
どうしても利回りが上がらない物件については、売却をすることも一つの方法です。
利回りが上がらない物件に関しては、一度売却してしまい、そこで得た資金で再び利回りの高い物件を購入するものありです。
そのためには、なるべく高値で物件を買い取ってもらうことが必要です。
「まとめ」
・物件の指値を通す
→ボロ戸建の場合は指値交渉する場合がほとんど。
・リフォーム内容を絞る
→物件全体をリフォームするとコストがかかるため、必要箇所のみのリフォームに絞る
・既存を活かす
→使えるものは使う。ただし、いくら既存を利用できるといっても限度があります。
・家賃 > リフォーム
→リフォームをして快適な物件を作り上げるよりも、低めの家賃で現状のままが、良い場合がある。
以上が、「ボロ戸建不動産投資で利回りを上げる方法」になります。
ボロ戸建不動産の場合、自由度は高くやり方によっては、非常に高い利回り達成も可能になります。
この記事が参考になれば嬉しいです。
・不動産投資の利回りを上げるにはどうしたらいいのだろうか？
・ボロ戸建て不動産投資に興味があるけど、実際は利回りが出るのだか？