【戸建不動産投資のはじめ方】 はじめの一歩の踏み出す方法を解説します。

こんな人向けの記事です

・戸建不動産投資を始めたいけど、初めの一歩を踏み出すのが怖い。

・まずは、何から始めたらいいか分からない

この記事では、上記のお悩みを解決する記事です。

ブログ管理人

2015年より不動産投資を始めました。

現在8棟の戸建不動産物件を所有しています。

家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。

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こんにちは。いなか不動産にんじん🥕です。

不動産投資を始めた当初は、家一棟買うなんてとんでもない買い物で、正直ビビりながら初めての物件を買ったことを覚えています。

不動産投資を始めるにあたって、どうすれば恐怖心を無くして、初めの一歩を踏み出せるか

私なりの考えを紹介したいと思います。

初めの一歩を踏み出す方法

初めの一歩を踏み出す方法

「具体的な数字の目標設定をする

その理由は、具体的な数字の目標設定があれば、次の具体的な行動に移しやすいからです。

では、どのような設定をすれば良いのか、詳しく解説していきます。

「数字で目標の見える化をする」

不動産投資の良いところは、全てを数字で物事を検討することができるということです。

例えば、不動産投資を始めて「毎月家賃収入50万円」「毎月キャッシュフローが10万円」欲しいといった感じです。

実際に、どのくらい収入が欲しいのかを、具体的に数字に出すことで、どんな物件を何棟買っていくのかを具体的にイメージしやすくなります。

ただ、漠然と家賃収入が欲しい。。

けど、「どうしたらいいか分からないから動けない」と思っているだけでは、前に進む事は出来ません。

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「目標にすべきは、キャッシュフロー」

数字で目標を設定する場合、「実際にいくら収入が欲しいか」を計算する必要があります。

不動産投資の場合、家賃収入≠手取り です。

なぜなら、物件を運営するためには色々な経費がかかってくるからです。

また、融資を使った物件の場合は、毎月の返済が必要になります。

よって、家賃収入を目標にするよりも、キャッシュフローを目標にしたほうが、お金の流れをイメージしやすくなります。

家賃収入 – 借入金返済額 = キャッシュフロー

(実際には、固定資産税、火災保険代、物件修繕メンテナンス費、管理費などが上乗せされますがここではややこしくなるので計算を省きます。)

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「キャッシュフロー具体例を紹介」

私が、戸建て不動産投資を始める当初の目標は、「手取りで毎月10万円欲しい」と思っていました。

なぜなら、サラリーマンの給与以外に毎月10万円も副収入があれば、暮らしが変わると思ったからです。

結果的に

1棟目で毎月CF3.5万円

2棟目で毎月CF4.0万円

3棟目で毎月CF1.5万円

4棟目で毎月CF2.3万円

私は4棟目で、キャッシュフロー合計11.3万円を達成することができました。

ここまでくれば、不動産投資の実績ができたので、

次の目標をキャッシュフローで50万円という設定にしています。

4棟でキャッシュフロー10万円達成だったので、目標を今までの5倍の戸建て物件20棟としています。

・当初目標設定

キャッシュフロー10万→戸建て不動産4棟で達成

・現在の目標設定

キャッシュフロー50万→戸建て不動産20棟所有を目標

以上のように数字で考えれば、わりとイメージしやすいと思います。

あとは、逆算でいつまでに達成したいか。どのくらいの資金が必要になるかを計算すれば、キャッシュフロー50万円までの道が具体的に見えてきます。

「それでも買えない恐怖の原因は?失敗とは何かを深掘り」

いくら数字で目標設定しても、やっぱり実際にやってみて、目標通りに行かずに失敗するのではないかと心配されると思います。

その恐怖心を少なくするためには、実際に不動産投資での『失敗』とは何かを具体的に考えてみましょう。

一番の失敗は、「借金して物件を買ったはいいが、結局客付けできない物件で、ただの負債になることだと思います」

失敗を分解すると。

・建物の老朽化が激しく修繕に多大なコストがかかる

・立地が悪く客付けができない

・借金が返せなかった時の恐怖

逆に言えば、上記であげた失敗に対する対策をしていれば、失敗を極限まで少なくすることもできるということです。

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「まとめ」

まとめ

・建物の老朽化が激しく、修繕に多大なコストがかかる

→物件調査を念入りする。コストがかかる物件には手を出さない。

・立地が悪く、客付けができない

→自分の中で立地条件のルールを決めておき、立地の悪い物件を買わないようにする。

・借金が返せなかった時の恐怖

→ボロ戸建て不動産の場合、物件価格が100〜300万円程度のこと。10年借入で3万円弱の返済費用になるので、自己破産するほどでもない。

他にも、災害で物件が破損して修繕費が莫大にかかり、借金だけが残るといったことも恐怖の原因になりますが、火災保険や地震保険をつけておけば修繕費用をまかなえます。

あくまでも、不動産運営は投資です。

なるべく考えられるリスクを洗い出し、リスクヘッジをすることで投資への恐怖を解消していきます。

当然リスクとリターンがあり、そのバランスをどう取るかは、個人によって違います。

自分がどこまでのリスクに耐えられるかをしっかりと見極めて、不動産投資の検討を行なってみてください。

それでは、また次回!

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