この記事では、上記の方向けに関する記事です。
ブログ管理人
2015年より不動産投資を始めました。
現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。
家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。
こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。
一般的には、フリーランスのような自営業者は、融資がつきにくいものです。
その理由は、創業当初は個人の実績が少なく収入も安定しないことから、金融機関の評価が低いためです。
金融機関から融資を受ける場合、「過去３期分の確定申告書」の提出を求められます。
つまり、3年以上の実績がないと融資が引けないと思われがちです。
私は2016年からサラリーマンを辞めて、フリーランスになりました。
実際に、フリーランス1年目で、不動産投資の融資を引いた経験があります。
その経験をもとに今回は、「戸建不動産は低属性でも融資がつくか？ 」実際に融資を引いた方法を詳しく解説してきます。
・低属性で融資を引く方法が分かる
・フリーランス1年目でも融資を引く方法を紹介
「戸建不動産は低属性でも融資がつくか？」
「過去の実績」と「事業計画」があれば、問題なく融資がついた
繰り返しますが、サラリーマンと比べて低属性のフリーランスに融資がつきにくいという認識がありました。
ただ、「過去の実績」と「事業計画」をもって、金融機関に説明を行うことで不動産融資が引くことができました。
今回は、私の過去の体験談を含めて解説していきます。
「不動産投資ではなく賃貸事業」
金融機関が原則として、投資に対して融資は出してくれません。
では、不動産投資で融資を引く場合はどうしているのかというと、投資ではなく”賃貸事業”として融資を引いています。
持ち込む資料にも、金融機関の融資担当者への説明は投資ではなく賃貸事業として説明をしています。
この投資と事業の違いで、窓口の段階で段階で断られることがあります。
私も某銀行に不動産投資がしたいと融資の申し込みに行きました。
担当者は一言目で「当社は投資に関する融資はしていません。」と一瞬で断られました。
私は当時不動産融資と賃貸業の違いがよくわかっておらず、なぜ一瞬で断られたのか理解できませんでした。
その後、書籍などで勉強するにつれて、投資と賃貸業の認識の違いを知り、再度融資の挑戦をして無事に融資を引くことができました。
「小さな実績を持つ」
フリーランス1年目には実績がなく、事業に対する融資を引きことは厳しい状況です。
フリーランスの事業として融資を引く場合は、「創業融資」が比較的付きやすいですが、不動産投資に対する融資はなかなか難しいと思います。
そこで、金融機関からしても信頼できる人物として見てもらうには、「過去の実績」を考慮してもらう必要があります。
過去の実績とは、過去に不動産賃貸業を行ってきた実績です。
例えば過去に、1棟でも自ら賃貸物件を所有して賃貸業を行っていれば、小さな実績になります。
私の場合は、サラリーマン時代に2棟の賃貸物件を運営していた経験がありました。
その小さな実績をもって融資依頼を持ち込み、融資を引くことができました。
「過去の実績がない場合」
現在、過去の賃貸事業の実績がない方は、実績に基づいた融資が引けないのかという疑問が出てきます。
結論から言うと、小さな実績を作るしかありません。
例えば、格安のボロ戸建物件を現金で購入して、賃貸事業を初めてみる。
親戚まわりで余った空き家があれば安くで借りて、転貸借（又貸し）をしてみる。など小さな実績作りの方法はあります。
過去の実績がないから融資を諦めるのではなく、どうやったら実績をもとにした融資が引けるのかを考えることが大切です。
「事業計画を作り込む」
次に、融資を引くための事業計画を説明します。
事業計画というと難しそうだと言われますが、賃貸事業の場合家賃収入が毎月一定に入ってくる事業モデルのため、比較的簡単です。
金融機関が求める情報は、あなたが賃貸事業を長期的に行う姿勢があるかどうかを見てきます。
そのために長期にわたって、不動産賃貸事業を行う計画を提示する必要があります。
事業計画は、長期・中期・短期で、プランを行います。
長期：10年間程度
中期：5年程度
短期：3年以内
事業計画は、長期・中期・短期での収入と支出を計画しておきます。
賃貸事業の収支のメインは、家賃収入です。
今後物件を増やす計画であれば、その戸数や取得予定時期も計画に盛り込みましょう。
物件取得から毎年かかる運営費用を想定しておきます。
・不動産仲介手数料
・登記費用
・修繕・リフォーム費用
・保険
・税金（固定資産税・不動産所得税）
・借入返済費用(金利含む)
これらの収支をざっくりと長期(10年間)で算出して、事業計画を作成します。
金融機関に対しては、短期的に不動産投資がしたいというよりも、長期にわたって不動産賃貸業を行なっていく印象を持ってもらうためです。
・期間：短期・中期・長期
・保有する物件戸数
・収入(家賃収入)
・支出
・借入金返済
・利益（キャッシュフロー）
・借入金残金
戸建て不動産程度の低い金額の融資であれば、上記のような簡単な事業計画でも十分説明できます。
金融機関に対して、このような事業計画を、口頭ではなく資料を作り説明することが大切です。
「まとめ」
「過去の実績」と「事業計画」があれば問題なく融資がついた
不動産投資ではなく賃貸事業
小さな実績を持つ
事業計画を作り込む
以上の条件を持って、フリーランス1年目という低属性でも、不動産投資の融資を引くことができました。
それには「過去の実績」と「事業計画」をもち、融資担当者に説明できたからだと思っています。
2020年の現在、サラリーマンに対する不動産投資の融資が引き締まっていると言われています。
ただサラリーマンという高属性があり、「過去の実績」と「事業計画」を持ち込めば可能性は十分にあるのではないかと思います。
今後、融資を使った不動産を行いたい人向けに、参考になれば嬉しいです。
Follow @inaka_ninjin戸建不動産投資で、初めての融資が不安な方や日本政策金融公庫から融資を引きたいと希望される方は、融資サポートの利用をお勧めします。
・不動産投資に興味があるけど、収入が低い融資が引けるか自身がないなぁ
・自営業者でも不動産投資ってできるのかなぁ