ボロ戸建て不動産を買うにはいくら必要か?【小さな賃貸業の始め方】

不動産投資に興味がある人

・戸建不動産を始めるにはどうしたらいいのだろうか?

・戸建不動産はいくらくらい費用がかかるのだろう?

この記事では、上記の方向けに関する記事です。

ブログ管理人

2015年より不動産投資を始めました。

現在8棟の戸建不動産物件を所有しています。

家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。

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こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。

私自身は不動産投資を始めた当初は、いきなり大きな金額の物件を買うことが怖かったこともあり、

小さなボロ戸建て物件から始めました。

この記事では、これから不動産投資を始めたい方や初心者向けに、「ボロ戸建て不動産を買うにはいくら必要なのか」を解説していきます。

ボロ戸建て不動産を買うにはいくら必要か?

ボロ戸建て不動産を買うにはいくら必要か?結論

物件価格は100~300万円

※ただし、リフォームが必要な場合がほとんど。

いくらボロ戸建て物件だからといって、土地建物つきの不動産であることには変わりありません。

そのため、100〜300万円で物件が買えるいうと驚かれる方も多いです。

今回は、「ボロ戸建て不動産がどのような物件なのか?」

実際に購入するにあたって「費用がどのくらいかかるのか?」を詳しく解説していきます。

低価格が購入するには指値交渉が必要

物件価格は100~300万円の物件は、基本的に地方にある築古物件のことです。

私の物件がある地域は、人口5.2万人程度の小さな街です。

戸建て物件の賃貸物件は少ないエリアなのですが、やはり都市部と比べて不動産価格は下落傾向にあります。

そのため、破格の値段で市場に出てくる物件も存在しています。

ただ、実際の不動産サイトに掲載されている価格は500万円前後のものが多く、

100~300万円で購入する場合には、価格の『指値交渉』をします。

物件の内覧を行い、不動産業者の話を聞いて、利回り計算を行い、根拠を持って投資しても良い希望価格を伝えるのです。

ここで気をつけた方が良いのは、根拠のない値引きです。

根拠のない値引きだと、売主や不動産業者さんが不快に思われる可能性が高いので、理由を持って指値した方がいいです。

具体的には、不動産サイトに掲載されている価格が400万円の場合

「水回りの老朽化が進んでいるのでリフォームをするのに100万円掛かりそうです。その分物件価格から引いた300万円で交渉されてもらえると助かります。」

「建物自体このまま放置すると壊さざる終えません。解体すれば200万ほど掛かります。上物解体額を引いた200万円で交渉されてもらえませんか?」

と言った感じで、既存の物件で修繕や解体が必要なところを理由に交渉するのが「指値」の説明しやすいです。

このような交渉を行い、物件価格を100~300万円にして購入しています。

実際にかかる費用を算出

さて、ここでは実際にボロ戸建て物件を購入するのに必要な金額を紹介していきます。

物件価格だけでなく、その他の諸経費がかかってくるのでお忘れなく。

物件価格:300万円の場合

「その他諸経費」

不動産売買手数料:15万円

印紙代:2,000円

登記費用:10万円程度

ローンに関わる費用:抵当権設定3.3万円

火災保険費:2万円(5年前払い契約)

固定資産税:1.5万円/年

不動産所得税:10万円程度

諸経費合計:約42万円 

※ここからリフォーム費用や借入金利がプラスになってきます。

ボロ戸建て物件はどんなリフォームが必要で、どのくらい掛かるか?

ボロ戸建て物件を購入するのに一番心配なことは、物件自体の老朽化が激しく、

リフォーム費用が多くかかるということです。

実際のどんなリフォームが必要で、どのくらいリフォーム代が必要なのか目安を紹介していきます。

よくあるリフォームを①~⑥項目で紹介していきます。

①トイレ水洗化・・・50~100万円

ボロ戸建て物件の場合、トイレは和式汲み取りが多いです。

賃貸で入居をつけるには、洋式水洗化にする必要があります。

②浴室のユニットバス化・・・50万円~80万円

ボロ戸建て物件の場合、タイルの在来浴室が一般的です。

古いお風呂を解体して、新たにユニットバスを入れ替えます。

③和室(6帖)から洋室へ・・・20~30万円

ボロ戸建て物件には、大抵和室があります。和室のままでは古臭いイメージになってしまうので、

賃貸物件では洋室が好まれます。

④給湯器入れ替え・・・20万円

給湯器の寿命は20年程度です。ボロ戸建て物件の場合、大抵は20年以上経っている給湯器が入っているので、

新しい給湯器への入れ替えが必要です。

⑤LDK内装改修・・・50~100万円

入居者の印象をよくするために、LDKの内装改修はお勧めです。

LDKと間取りを広めに撮ってあげると使い勝手がよく暮らしやすくなります。

⑥床下白蟻防蟻処理・・・20~30万円

ボロ戸建て物件の場合、白蟻が繁殖していることが多いため、白蟻の被害があればすぐに駆除した方が良いでしょう。

放っておくと、家の構造材を食い尽くし、家が傾いてきます。

「まとめ」

つまり、ボロ戸建て物件を購入しても100万円以上のリフォーム代はかかると想定しておいた方が無難です。

今回は、「ボロ戸建て不動産を買うにはいくら必要か?」を紹介してきました。

地方の戸建て不動産投資を始める方の参考になれば、嬉しいです。