【空き家をリフォーム再生】ゴミ屋敷の攻略実践記

不動産投資に興味がある人

・空き家の再生に興味があるけど、どうしたらいいのか知りたい

・ゴミ屋敷って実際に再生できるの?

この記事では、上記の方向けに関する記事です。

ブログ管理人

2015年より不動産投資を始めました。

現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。

家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。

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こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。

2019年に、ゴミ屋敷物件を購入しました。

今回は、ツイートで紹介をした「ゴミ屋敷の攻略実践記【空き家をリフォーム再生】」を紹介していきます。

着工前の状態|あたり一面にゴミが散在している
アフター|ビフォー
アフター|ビフォー

このゴミ屋敷を最終的には、家賃5.5万円の収益物件にすることができました。

本記事では、実際にゴミ屋敷から収益物件にした方法を解説していきます。

「空き家の再生」「戸建て物件の再生」に、興味がある方向けの記事内容になります。

「物件スペック」

「物件スペック」

購入時期:2019年

価格:300万(物件価格230万 リフォーム70万)

間取り:5DK

家賃5.5万 表面利回22%

「リフォーム内容」

ここでは、リフォームの内容を詳しく紹介していきます。

・ゴミの撤去処分

生活感そのままの残材盛り盛りの状態でしたが、ゴミは全て業者さんに撤去処分をお願いしました。

さすがプロです。2tダンプで一杯に何回も往復を行い、2日間でスッキリ!全てゴミはなくなりました。

・内装リフォーム

内装が劣化をしており、表面だけ張り替えをリフォームを行いました。

内装リフォーム

・クロス・CF貼り替え

・襖貼り替え

・畳上敷き

クロス・CF貼り替え

水廻りのクロスとCFは、黒カビがひどい状態だったため、張り替えをしました。

襖貼り替え

以前の方がペットを飼っていたのか、襖の一部が酷く破けていたため、気になる箇所を張り替えしました

畳上敷き

畳表が摩耗し、劣化をしていましたが、畳上敷きを敷き込みました。

内装リフォームは表面だけだったため、コストをかけずにキレイになりました。

・水廻りリフォーム

水廻りは、劣化が激しいためトイレ・洗面台・キッチン・水栓カランの入れ替えを行いました。

全てインターネットで材料支給を行い、取り付けは業者さんにお願いしました。

水廻りリフォーム

・トイレ改修

・洗面化粧台入れ替え

・キッチン入れ替え

・浴室改修

・水栓カラン入れ替え

トイレ改修

トイレは、新規の便器を入れ替えしました。床はタイルだったため、この機会にクッションフロアに改修しました。

洗面化粧台入れ替え

洗面化粧台は、幅600mmの一面鏡を設置しました。

キッチン入れ替え

キッチンは単品公団キッチンを設置しました。置くだけなので設置は非常に簡単です。

浴室改修

浴室は、天井のバスリブ張り替え、壁を防水塗装塗り直し、シャワーカラン入れ替えです。

水栓カラン入れ替え

キッチンカラン・洗濯機カラン・浴室カランの入れ替えをしました。

小さいことですが毎日使うことなので、使いやすいシングルレバー水栓がお勧めです。

水廻りリフォームは、老朽化した設備の入れ替えがメインです。

基本的に材料支給を行い、使い勝手がよく、メンテナンスがしやすく、コスパの良い商品を選んでいます。

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・その他

その他気になる箇所を改修しました。

その他

・照明器具入れ替え

・網戸張り替え

・美装仕上げ

照明器具入れ替え

照明器具は、コスパが良くデザインもシンプルなので、ニトリの和風照明を多用しています。

網戸張り替え

賃貸物件では必ず網戸を新設します。真夏に窓を開けていて、虫が入ってくるのは嫌ですから

美装仕上げ

美装は業者さんに依頼をしました。床板のワックス仕上げはサービスしてもらいました。

以上が、リフォームの内容になります。

大規模な間取り変更や修繕を行わず、表面的なリフォームのみで済ますことができました。

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「リフォーム費用を公開」

上記で紹介したリフォームは、総額70万円でした。

その内訳を紹介していきます。

リフォーム費用を公開

ゴミの撤去処分費・・15万円

表面リフォーム・・20万円

・クロス・CF貼り替え

・襖貼り替え

・畳敷き

水廻りリフォーム・・40万円

・トイレ改修

・洗面化粧台入れ替え

・キッチン入れ替え

・浴室改修

・水栓カラン入れ替え

その他・・5万円

・照明器具入れ替え

・網戸張り替え

・美装仕上げ

やはり、ゴミの撤去処分費が余計なコストでした。

残りのリフォームは、コスパ良く改修できたと思います。

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「ゴミ屋敷を収益化」

アフター|ビフォー

以上が、ゴミ屋敷の攻略実践記【空き家をリフォーム再生】になります。

結果的には、家賃5.5万円で入居付けできました。

海から徒歩5分の好立地です。(海が好きなので、私が住みたいくらいです。)

今回の物件は、初見のゴミ屋敷状態では誰もが怯む物件です。

しかし、ゴミや家財・動産を抜きにすると意外と物件の状態は悪くありませんでした。

そこをうまく見越して、いい感じに再生できたのではないかと思っています。

こういった物件を内覧する場合には、ゴミや家財・動産はいったん抜きにして、物件の状態に意識を向けた方が良いです。

そして、リフォームすれば十分に再生できると思えば、即買い物件になります。

ぜひ参考にしてもらえると嬉しいです。

このブログでは、不動産投資をメインに自分の実体験をもとに役に立つ情報発信をしていきます。

この記事を読んで参考になれば嬉しいです。

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